自2008年將主營(yíng)業(yè)務(wù)調(diào)整為購(gòu)物中心項(xiàng)目開(kāi)發(fā)后，華聯(lián)股份（000882）的轉(zhuǎn)型之路邁出關(guān)鍵一步。4月初，華聯(lián)股份發(fā)布公告稱，將出資2.2億元與北京國(guó)際信托有限公司、上海昌鑫（集團(tuán)）有限公司、北京廣合置業(yè)有限公司、北京鑫盛源投資咨詢有限公司、北京澳達(dá)天翼投資有限公司和北京京茂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司成立合資子公司。

　　據(jù)了解，新成立的公司主要業(yè)務(wù)是購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)，注冊(cè)資本11.2億元，其中華聯(lián)股份占19.64％的股份，成為控股股東。

　　事實(shí)上，傳統(tǒng)超市涉足購(gòu)物中心，并非北京華聯(lián)一家。這個(gè)名單可以羅列很長(zhǎng)：沃爾瑪、TESCO、卜蜂蓮花、湖南步步高、長(zhǎng)春歐亞集團(tuán)、遼寧興隆大家庭集團(tuán)、淄博東泰集團(tuán)——基本上有實(shí)力的超市企業(yè)都不同程度涉足購(gòu)物中心。

　　零售商爭(zhēng)相當(dāng)起了“二房東”，其背景不僅是房租上漲帶來(lái)的成本壓力，更是消費(fèi)者需求多元化引起的經(jīng)營(yíng)模式漸變。

 　　城市綜合體興起

　　深圳科脈技術(shù)有限公司總經(jīng)理曾昭志近來(lái)感到生意好做多了。這家靠制作超市POS軟件起家的IT企業(yè)近年來(lái)將主要業(yè)務(wù)瞄準(zhǔn)了購(gòu)物中心收款軟件的制作。“購(gòu)物中心軟件開(kāi)發(fā)相對(duì)簡(jiǎn)單，管理幾十家商戶總比管理成千上萬(wàn)的單品容易得多”，曾昭志說(shuō)。作為服務(wù)于零售商的設(shè)備企業(yè)，它們對(duì)行業(yè)的研究和敏感度并不次于零售商。曾昭志認(rèn)為，購(gòu)物中心將來(lái)必定大有可為。

　　中國(guó)購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心發(fā)布的《2008-2009中國(guó)購(gòu)物中心發(fā)展報(bào)告》也表明，從2003年到2009年的7年中，全國(guó)購(gòu)物中心對(duì)社會(huì)消費(fèi)品零售總額的貢獻(xiàn)占比，從最早的0.3％上升到超過(guò)1％，增幅超過(guò)3倍。

　　“相比于傳統(tǒng)的超市和百貨店，購(gòu)物中心的體量更大，可以將很多對(duì)面積有極大要求的知名品牌比如ZARA、LV等吸引進(jìn)店，而這些知名品牌對(duì)于銷售提升作用明顯。同時(shí)，更大的面積也使商場(chǎng)的業(yè)態(tài)更加豐富，”該報(bào)告稱。

　　而在零售業(yè)內(nèi)，“超市+購(gòu)物中心”的組合早被“看好”。2009年底，來(lái)自英國(guó)的TESCO宣布計(jì)劃以1.65億美元投資購(gòu)物中心項(xiàng)目，該購(gòu)物中心的品牌為“樂(lè)都匯”，計(jì)劃在2012年底之前，在中國(guó)東海岸沿線的14個(gè)城市開(kāi)設(shè)18家樂(lè)都匯廣場(chǎng)；正大集團(tuán)在卜蜂蓮花賣場(chǎng)不斷收縮的情況下，打算利用正大廣場(chǎng)重新“光復(fù)”零售業(yè)。于此同時(shí)，一些二、三線城市的內(nèi)資企業(yè)亦不斷探索購(gòu)物中心業(yè)態(tài)。

　　“投資購(gòu)物中心反映出零售商面對(duì)不斷上漲的房租感到擔(dān)憂，” 東方偉業(yè)投資控股有限公司執(zhí)行總裁穆建瑋對(duì)記者說(shuō)，“因?yàn)檫@樣可以減輕一些房租成本”。成立于1996年的東方偉業(yè)的主要業(yè)務(wù)是幫助零售企業(yè)投資和興建購(gòu)物中心，與沃爾瑪、TESCO均有合作。

　　可見(jiàn)，成本增加、利潤(rùn)下滑是零售企業(yè)涉足購(gòu)物中心的一大原因。北京華聯(lián)之所以選擇轉(zhuǎn)型購(gòu)物中心也面臨到這樣的問(wèn)題。

　　早在2007年，北京華聯(lián)開(kāi)始了其漫長(zhǎng)的轉(zhuǎn)型路。當(dāng)年10月，華聯(lián)股份宣布將旗下六家百貨店出售給母公司——北京華聯(lián)集團(tuán)，轉(zhuǎn)而進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)。當(dāng)時(shí)的背景是，自2004年我國(guó)零售業(yè)完全對(duì)外資開(kāi)放，國(guó)外零售企業(yè)紛紛搶灘中國(guó)零售市場(chǎng)。在隨后的兩三年里，我國(guó)零售企業(yè)如雨后春筍般興起，內(nèi)外資企業(yè)“跑馬圈地”使得零售業(yè)利潤(rùn)空間不斷縮小，盈利水平不斷下降。

　　華聯(lián)股份亦不能獨(dú)善其身。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2001年至2006年5年華聯(lián)股份整體平均凈資產(chǎn)收益率只有2.03％，平均息稅前收益率只有2.24％。計(jì)劃出售的從事百貨零售主營(yíng)業(yè)務(wù)的六家公司中，有四家公司2007年度中期虧損，石家莊華聯(lián)和呼市華聯(lián)已經(jīng)連續(xù)三年虧損，蘭州華聯(lián)自開(kāi)業(yè)以來(lái)已連續(xù)兩年虧損，六家百貨公司2004、2005和2006三年平均營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率分別只有0.5％、1.28％和1.48％。

 　　大型超市百貨化

　　另一方面，消費(fèi)者日益提高購(gòu)物的需求為傳統(tǒng)零售商提出了更高要求——消費(fèi)者不再滿足于日常的購(gòu)物，他們需要更多的增值服務(wù)。因此，社區(qū)型購(gòu)物中心頗受歡迎——這種購(gòu)物中心包括一個(gè)超市、一個(gè)主題百貨店、一定數(shù)量的餐飲店，并有銀行、美容美發(fā)、書(shū)店等全方位的服務(wù)功能。

　　湖南步步高集團(tuán)董事長(zhǎng)王填認(rèn)為，未來(lái)十年的消費(fèi)行為將演變?yōu)?#8220;快生活”和“慢生活”兩種。“‘快生活’主要是周一到周五，承載這一消費(fèi)行為的載體是社區(qū)綜合超市；而‘慢生活’則更多地體現(xiàn)在周末，承載這一消費(fèi)行為的主要是‘城市綜合體’，也叫‘城市MALL’。” 王填對(duì)記者表示。

　　今年年初，步步高首家購(gòu)物中心——步步高廣場(chǎng)在湘潭開(kāi)業(yè)。據(jù)了解，這座湖南省單體面積最大的購(gòu)物中心擁15層樓面，建筑面積為12萬(wàn)平方米，集購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)于一體。

　　“這反映出大型超市百貨化的趨勢(shì)，”零售行業(yè)觀察者陳岳峰告訴記者。“超市賣場(chǎng)逐漸向百貨化發(fā)展，即向GMS購(gòu)物中心轉(zhuǎn)型。外資零售商更青睞這種模式，內(nèi)資如物美、京客隆、百聯(lián)集團(tuán)等也看好這種業(yè)態(tài)。物美在北京新街口的新華百貨，即是這種組合，”陳岳峰表示。

　　對(duì)于內(nèi)、外資企業(yè)涉足購(gòu)物中心，陳岳峰認(rèn)為，兩者目的不盡相同。“對(duì)外資來(lái)說(shuō)，進(jìn)入二、三線城市，有政策優(yōu)惠和當(dāng)?shù)卣姆龀郑玫乇容^容易，另外，自己開(kāi)發(fā)商業(yè)項(xiàng)目，既可以降低成本，根據(jù)自身需求建設(shè)更合適的商業(yè)物業(yè)，還可以通過(guò)商業(yè)地產(chǎn)的增值來(lái)創(chuàng)造更大的效益；而對(duì)內(nèi)資企業(yè)而言，一些區(qū)域零售商也能夠充分地利用當(dāng)?shù)氐馁Y源，除了上述的優(yōu)勢(shì)，還可使自身在與外來(lái)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)優(yōu)勢(shì)，有實(shí)力的零售商還能夠以旗下大賣場(chǎng)、百貨、家電連鎖、餐飲等業(yè)態(tài)整合。”

　　盡管購(gòu)物中心“看上去很美”，但有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，傳統(tǒng)零售商涉足購(gòu)物中心應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎。金源燕莎MALL總經(jīng)理傅躍紅告訴記者，做好購(gòu)物中心要具備三個(gè)必要條件：資金、資源以及團(tuán)隊(duì)，三者缺一不可。

　　“投資一個(gè)購(gòu)物中心項(xiàng)目動(dòng)輒要上億元的資金，而零售業(yè)是‘輕資產(chǎn)’的運(yùn)作模式。零售商不可能成為地產(chǎn)商，購(gòu)物中心項(xiàng)目還主要依靠專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)公司來(lái)運(yùn)作”穆建瑋告訴記者。

　　而購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)專家厲玲在日前由聯(lián)商網(wǎng)和江西省商務(wù)廳主辦的“聯(lián)商網(wǎng)大會(huì)”上表示，經(jīng)營(yíng)購(gòu)物中心，不僅僅要關(guān)注如何招商，更要重視后期對(duì)商鋪的服務(wù)。

　　對(duì)于目前零售企業(yè)“扎堆”進(jìn)軍購(gòu)物中心的現(xiàn)象，一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士表示擔(dān)憂：最害怕的是購(gòu)物中心連鎖化。“零售業(yè)提倡的是差異化競(jìng)爭(zhēng)。一旦大家都來(lái)做，何談差異化競(jìng)爭(zhēng)”，該人士說(shuō)。
　　（中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào) 趙向陽(yáng)）