來源：一號(hào)地產(chǎn)（ID：dichanyihao) 作者：海哥

一號(hào)說：上行周期塑造狼性團(tuán)隊(duì)，下行周期打造韌性管理

8月31日，克而瑞地產(chǎn)研究發(fā)布了2022年1-8月百?gòu)?qiáng)房企銷售榜單，碧桂園、保利發(fā)展、萬科地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、招商蛇口、金地集團(tuán)、融創(chuàng)中國(guó)、綠城中國(guó)、龍湖集團(tuán)繼續(xù)保持前10站位。相比7月份，金地集團(tuán)從行業(yè)第8前進(jìn)到行業(yè)第7。

從克而瑞地產(chǎn)的數(shù)據(jù)來看，8月份行業(yè)平均銷售額同比下滑的趨勢(shì)得到遏制，特別是TOP10的房企8月銷售額平均降幅縮小至為11%，較前幾個(gè)月降幅收窄，部分優(yōu)質(zhì)房企單月銷售同比已經(jīng)出現(xiàn)增長(zhǎng)。

其中，龍湖集團(tuán)（0960.HK）8月單月實(shí)現(xiàn)銷售額223億元，同比增長(zhǎng)11%，環(huán)比增長(zhǎng)22%。金地集團(tuán)8月單月銷售211億元，同比增長(zhǎng)10%，環(huán)比增長(zhǎng)12.3%等。從單月銷售數(shù)據(jù)看，上述房企銷售水平已恢復(fù)至往年正常水平，這顯示優(yōu)質(zhì)房企在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下的成長(zhǎng)韌性。

除了銷售業(yè)績(jī)的回升，部分韌性房企在剛剛過去的半年報(bào)業(yè)績(jī)中，表現(xiàn)也頗為出色。

如行業(yè)老大哥萬科（000002.SZ），今年上半年的營(yíng)收及凈利潤(rùn)也保持了兩位數(shù)的增長(zhǎng)；再如龍湖集團(tuán)營(yíng)業(yè)收入達(dá)到948億元，同比增長(zhǎng)56%，實(shí)現(xiàn)歸屬于股東的核心凈利潤(rùn)66億元，同比增長(zhǎng)6%，營(yíng)收盈利均實(shí)現(xiàn)正向增長(zhǎng)；

又如，金地集團(tuán)（600383.SH）今年上半年累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約金額1006.1億元；實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東凈利潤(rùn)19.65億元，同比上升約8%；房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算毛利率為21.18%，較去年同期提高了6.93個(gè)百分點(diǎn)，這在行業(yè)整體盈利水平下滑的當(dāng)下，顯得尤為難得。

金地集團(tuán)今年上半年的逆勢(shì)增長(zhǎng)，從其半年報(bào)數(shù)據(jù)來看，主要是向管理要效益。數(shù)據(jù)顯示，上半年金地集團(tuán)營(yíng)業(yè)成本同比下降20%至218.71億元；銷售費(fèi)用同比下降18%至8.61億元，管理費(fèi)用成本下降26%至17.42億元。

事實(shí)上，像金地、龍湖、萬科等一類優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企，在行業(yè)下行周期之下，還能保持穩(wěn)健的業(yè)績(jī)表現(xiàn)，除了營(yíng)業(yè)成本、融資成本這類硬性成本控制之外，管理效能對(duì)業(yè)績(jī)正面影響越來越突出。

管理效益的背后，則是科學(xué)的業(yè)務(wù)架構(gòu)和優(yōu)秀、穩(wěn)健的管理團(tuán)隊(duì)。

以龍湖集團(tuán)為例，龍湖管理層的穩(wěn)健和內(nèi)生性是業(yè)內(nèi)有目共睹的。吳亞軍認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)底部已經(jīng)顯現(xiàn)，表現(xiàn)良好的公司會(huì)穿越周期，對(duì)公司團(tuán)隊(duì)的表現(xiàn)表示滿意。“我們新的CEO也給了我們非常多的驚喜，他能做好是我們意料之中的，他能做得這么好，是超出我們的預(yù)期的。”

在龍湖集團(tuán)業(yè)績(jī)會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，CEO陳序平指出，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)收入的增長(zhǎng)，對(duì)龍湖穿越周期起到了非常重要的“穩(wěn)壓器”作用。

相比地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，諸如商業(yè)、長(zhǎng)租公寓等經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)因?yàn)槌掷m(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流量，更有能力熨平經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，穿越周期，這是龍湖所認(rèn)同的邏輯。此前，商業(yè)地產(chǎn)大佬、恒隆集團(tuán)董事長(zhǎng)陳啟宗也曾公開對(duì)龍湖在商業(yè)領(lǐng)域的表現(xiàn)和布局不吝夸贊之詞。

目前，地產(chǎn)開發(fā)之外，針對(duì)商業(yè)投資、租賃住房、空間服務(wù)等各航道業(yè)務(wù)已經(jīng)為龍湖集團(tuán)貢獻(xiàn)經(jīng)營(yíng)性收入和利潤(rùn)。

與龍湖集團(tuán)極為相似的穩(wěn)健房企，如金地集團(tuán)，在業(yè)務(wù)板塊層面也是布局了商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、物業(yè)服務(wù)、代建等多個(gè)領(lǐng)域的延伸。

半年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，金地集團(tuán)上半年持有型物業(yè)穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，物業(yè)出租等業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)收入17.52億元，同比增長(zhǎng)6.94%。

據(jù)天風(fēng)證券的研報(bào)和半年報(bào)數(shù)據(jù)，金地集團(tuán)旗下運(yùn)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的上市公司——金地商置，其開發(fā)和運(yùn)營(yíng)商業(yè)中心綜合體、產(chǎn)業(yè)園鎮(zhèn)、精品住宅、長(zhǎng)租公寓、星級(jí)酒店等多元物業(yè)目前該公司旗下?lián)碛斜本┙鸬刂行摹⑸虾＞磐そ鸬貜V場(chǎng)、南京新堯金地廣場(chǎng)、西安金地中心、杭州金地廣場(chǎng)、武漢金地廣場(chǎng)等多個(gè)商業(yè)物業(yè)；

也有深圳威新科技園、上海嘉定智造園、上海寶山智造園、上海松江智造園、上海虹橋科創(chuàng)園、等多個(gè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

公開信息顯示，金地集團(tuán)商辦物業(yè)、在營(yíng)購(gòu)物中心平均出租率維持在90%以上；產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)中，成熟期項(xiàng)目平均出租率維持在95%以上；長(zhǎng)租公寓中成熟項(xiàng)目平均出租率也穩(wěn)定在95%以上，均保持著較高的現(xiàn)金流入水平。

金地商置的半年報(bào)數(shù)據(jù)顯示今年上半年的營(yíng)收為21.74億元，凈利潤(rùn)有11.19億元。

截至6月末，代建金地管理業(yè)務(wù)布局全國(guó)超40座城市、管理服務(wù)項(xiàng)目約90個(gè)，累計(jì)簽約管理面積超1600萬平方米，住宅項(xiàng)目累計(jì)貨值超1000億元。

此外，金地集團(tuán)的物業(yè)服務(wù)規(guī)模也在持續(xù)增長(zhǎng)，金地智慧服務(wù)在管面積1.94億方，合約面積3.6億方，較2021年末增長(zhǎng)9%；代建業(yè)務(wù)累計(jì)簽約管理面積超1600萬方，同時(shí)在住宅、商辦、商住、公建等業(yè)態(tài)多元化發(fā)展等等。

8月29日，金地集團(tuán)董事長(zhǎng)凌克在的業(yè)績(jī)說明會(huì)上表示，目前市場(chǎng)處于從低谷逐漸恢復(fù)的過程中：

“我們會(huì)做好所有的準(zhǔn)備，去應(yīng)對(duì)市場(chǎng)可能比較長(zhǎng)的恢復(fù)過程。”

這一份自信，除了各板塊業(yè)務(wù)的持續(xù)穩(wěn)健的表現(xiàn)之外，更來自穩(wěn)定的管理團(tuán)隊(duì)以及險(xiǎn)資、國(guó)資背景股東的長(zhǎng)期支持。

8月初， 針對(duì)股債市場(chǎng)的持續(xù)波動(dòng)情況，金地集團(tuán)特地召開了投資者會(huì)議。這是一場(chǎng)業(yè)內(nèi)較為罕見的千人場(chǎng)次的交流會(huì)，金地集團(tuán)最高管理層也盡數(shù)出席。會(huì)上不僅盡數(shù)解答了投資者的疑惑，還極其罕見的公布了金地集團(tuán)的諸多財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)。

這一份坦誠(chéng)與透明，也是金地管理層十分開明的表現(xiàn)。

通過行業(yè)研究和比較，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，優(yōu)秀的企業(yè)果然是有諸多共通點(diǎn)，或許這也是為什么能穿越周期的密碼。