當(dāng)潮水退去，裸泳者春光乍現(xiàn)。

有人下意識(shí)地去遮擋，更多人則茫然自顧，不知道發(fā)生了什么。

這幾天我們的私董會(huì)群里有很多項(xiàng)目因?yàn)樯�意不好咨詢解決方案。成功的生意各有各的特點(diǎn)，而不成功的案例卻大都是相似的。

格子間是辦公室里最常見的布局，效率高，成本低，易溝通。但是你把餐飲街設(shè)計(jì)成格子間問題就大了。

一米五的通道兩邊，格式南北菜商戶分列，甚至還按上了玻璃門，典型的街邊店思維。

“使用面積大！”“裝修成本低！”

好了，人家為什么放著大街旁的門臉房不去，非要爬四樓到你這服務(wù)員比顧客還多的地方來吃飯？

你給我一個(gè)理由！

居住類房地產(chǎn)最大的價(jià)值是土地，商業(yè)地產(chǎn)最大的價(jià)值是客流。

沒有客流，哪怕你是一個(gè)億小目標(biāo)的王健林也不靈。

我們的投資人咨詢項(xiàng)目，一般會(huì)問三個(gè)問題：一平米造價(jià)多少錢？得鋪率有多少？合生匯是你們做的嗎？

很少有人問“怎么提高客流量？”“商戶要怎么配置才合理？”

我們要明白一個(gè)道理：商業(yè)活動(dòng)，賺錢是第一要素，而不是省錢！

格子間的業(yè)主咨詢一般我們不接待，因?yàn)榇蟛糠秩藳]有壯士斷腕推倒重來的勇氣。

美食廣場(chǎng)、餐飲街區(qū)屬于重資產(chǎn)，改造一回不容易，周期長(zhǎng)，投資大。很多人希望少花錢甚至不花錢出幾張施工圖解決問題。

不花錢就能解決的問題，一定不是問題。

我們希望業(yè)主能從項(xiàng)目初期就樹立一個(gè)正確的觀點(diǎn)：向（賺）錢看。

最近我們有兩個(gè)項(xiàng)目很有代表性，一個(gè)在山東禹城，一個(gè)在云南昆明。

都是全盤推倒重來，徹底改造。

在項(xiàng)目剛剛接觸的時(shí)候，業(yè)主就提出了上面的兩個(gè)問題。

所以我們接下來的思路都是圍繞流量和商戶展開，于是有了“美食部落格”和“悅潮風(fēng)情街”，具體案例可以在我們官網(wǎng)上了解。

今天我要說的重點(diǎn)是項(xiàng)目背景，山東禹城是個(gè)四線城市，業(yè)主是當(dāng)?shù)刈畲筚?gòu)物中心的老板。這個(gè)購(gòu)物中心和大多數(shù)小城市一樣，生意不火也不算太差，運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的能力也不低，一樓有肯德基入駐。

四層就是類似格子間分鋪的餐飲服務(wù)，可以想象生意一定是很差。這種對(duì)整體商業(yè)談不上一點(diǎn)貢獻(xiàn)的區(qū)塊，我們戲稱之為“失落的世界”。

業(yè)主提出的首要問題就是如何提高流量，不僅僅是針對(duì)四層美食街區(qū)，還有下面三層商業(yè)。

我們給出的方案就是推倒重來，徹底改造。

因?yàn)檫@是一個(gè)成熟的商圈，成熟的商場(chǎng)，微調(diào)解決不了問題，長(zhǎng)此以往下去，四層將成拉低整體商業(yè)價(jià)值的負(fù)資產(chǎn)。

我們的工作方向就是把新時(shí)代購(gòu)物中心由物理位置上的商業(yè)中心打造成年輕人群體的消費(fèi)流量中心。

業(yè)主和我們一拍即合，溝通了不到兩周就簽約開干。

另一個(gè)項(xiàng)目在昆明，位置好的不能再好，大致相當(dāng)于北京的王府井。

原來的業(yè)態(tài)很差，是一個(gè)賣電動(dòng)車的大棚，你們可以想象，就是四面漏風(fēng)的那種大棚。

業(yè)主是80后餐飲小白，愛旅游，愛美食。

昆明是旅游城市，需要一張美食名片。

他到網(wǎng)上搜索美食街區(qū)的圖片，一搜全是巖嶼設(shè)計(jì)的方案，電話聊了幾次就直接簽約。

我們也很喜歡昆明，從我們辦公室的風(fēng)格就能看出來，一眼望去全是綠色。

這類項(xiàng)目當(dāng)然不會(huì)錯(cuò)過，昆明是全球性的鮮花市場(chǎng)，每年出貨以幾十億支計(jì)。有什么主題能比鮮花和植物更有代表性。

于是碰撞出了街區(qū)主題：花海。

這個(gè)破舊的電動(dòng)車和家具賣場(chǎng)華麗轉(zhuǎn)身變成了悅潮風(fēng)情街，到處生長(zhǎng)著植物和鮮花的美食天堂。

很多客戶對(duì)我們的設(shè)計(jì)方案顏值贊不絕口但有實(shí)施時(shí)造價(jià)高的疑慮，其實(shí)這里有認(rèn)知上的偏差，逼格高不等于造價(jià)高，就像有錢不等于有文化。

天生顏值高，濃妝淡抹都漂亮。有漂亮還不夠，沒有氣質(zhì)也只是花瓶。

有些高顏值的美食廣場(chǎng)餐飲街區(qū)項(xiàng)目在開業(yè)初期熱度爆棚后人氣迅速下降，是因?yàn)閮?nèi)功不足，人多眾口難調(diào)是這類項(xiàng)目的特點(diǎn)，設(shè)計(jì)之初在商戶的選擇上就要對(duì)品類之間的搭配有所取舍。

我們?cè)趦蓚�(gè)項(xiàng)目里都保留了原生態(tài)的地方美食，這些商戶租金雖然貢獻(xiàn)不高但是對(duì)整體業(yè)態(tài)的豐富必不可少。

有些業(yè)主則把目光放在租金多少上取舍，這是這類項(xiàng)目招商大忌。飯要一口一口吃，錢要一年一年賺，整體利益要高于局部。

設(shè)計(jì)不僅僅是提高觀感，顏值之下是深層的商業(yè)邏輯和功能匹配。我們每年承接的項(xiàng)目有總量的限制，是要保障業(yè)主的投資，打造精品，避免決策上的失誤。

潮水退去，露出的不只是砂石，也有珍珠和貝殼，美好的東西經(jīng)歷時(shí)間和空間的考驗(yàn)總能體現(xiàn)出價(jià)值，商業(yè)繁榮時(shí)大家賺錢都貌似輕松，低潮時(shí)優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目賺錢會(huì)更加容易，因?yàn)榭蛻舻男枨蟛�沒有減少，減少的是精準(zhǔn)的有效供應(yīng)。

能一眼看光的，不是美景。