接連關(guān)閉近20家商鋪的中信泰富，周末依然冷冷清清。舒抒　攝

　　在中信泰富連關(guān)近20家商鋪引發(fā)關(guān)注的同時，記者注意到，中信泰富對面的恒隆廣場部分沿街店面也在進行裝修，而位于虹橋商圈的頂級奢侈品零售商尚嘉中心也將啟動商場大門擴建及綠化、品牌調(diào)整等改造工程。

　　高端零售商不約而同頻頻動作究竟為何？尚嘉國際控股有限公司董事、曾掌舵恒隆廣場和港匯廣場的王裕強認為，“變”是零售業(yè)不變的真理�；蛟S，在實體商業(yè)面臨沖擊的大背景下，“高大上”的奢侈品零售商也無法逃避這樣的現(xiàn)實。

　　年輕化趨勢已經(jīng)無法回避

　　從目前來看，上海奢侈品品牌分布最密集的商場有三處，分別是位于浦東陸家嘴的國金中心商場、南京西路梅泰恒商圈的恒隆廣場、長寧虹橋商圈的尚嘉中心。三個商圈也代表了上海東、中、西三大商業(yè)中心。

　　2013年開門迎客的尚嘉中心最為“年輕”，未來引進的新品牌和市場活動也會更親民。王裕強表示，一方面，中國境內(nèi)奢侈品專柜的零售價與海外愈發(fā)接近，與我國香港及歐洲的差距在10%以內(nèi)；另一方面，各大品牌相繼走年輕化路線值得探究。以意大利奢侈品品牌FENDI 為例，該品牌去年以來不斷推出年輕人喜愛的時髦單品，主力客群的年輕維持在35歲左右。針對品牌的變化，商場自身定位也要改變�！案吒咴谏希�最終一定難以為繼。”

　　“親近”的重要表現(xiàn)，是高端零售業(yè)開始注重線上和線下的合作。本月初，Dior通過品牌微信公眾號開始線上發(fā)售七夕限定款手袋，成為首個在中國電商平臺售賣當(dāng)季商品的奢侈品品牌。

　　雖然電商給實體商業(yè)帶來沖擊，但事實上，實體零售業(yè)在線下存在的問題比外部挑戰(zhàn)更嚴(yán)峻。為了吸引年輕客群關(guān)注，尚嘉中心在今年年末將引進法國人氣烘焙坊及冰激凌店“Farine”，開在一樓遵義路側(cè)，大門也徹底打開。尚嘉中心位于仙霞路和遵義路的大門以后都將進行改造，門前沿街綠化位置將有所調(diào)整，方便顧客進入商場。

　　免費停車培養(yǎng)未來消費者

　　同樣是恒隆地產(chǎn)旗下的商業(yè)地產(chǎn)，港匯廣場和恒隆廣場在過去十多年中，發(fā)展節(jié)奏大不相同。前者店鋪替換速度不斷加快，后者店鋪替換率卻并不高。這也反映了商業(yè)地產(chǎn)核心的經(jīng)營能力問題。港匯從1999年底開業(yè)時以國內(nèi)品牌為主的中檔商場，到目前70%以上都是國際知名品牌和餐飲的高端商場，秉承的原則就是“一步一步來”。

　　目前位于該商場一樓中庭的 Bottega Veneta和GUCCI兩大品牌專賣店，在2008年分別是兩家奢侈品店和一家知名飾品店。當(dāng)初曾有人好奇，為何港匯要在兩家奢侈品店中開出一家價格相對親民的飾品店。但對經(jīng)營者來說，當(dāng)年輕消費者進出親民品牌的店鋪，看到周圍的名品店，潛移默化中會產(chǎn)生“希望通過努力也有能力在這些精品店消費”的想法，商場和顧客“一同進步”，才能保持長期互動。

　　相比之下，高檔商場一開業(yè)起點非常高，在后來的經(jīng)營中卻沒有太大的提升空間，“當(dāng)世界頂級品牌一次性聚集后，要不斷講新故事難度就變大了。”

　　本月中旬，包括尚嘉中心在內(nèi)，虹橋商圈六大商業(yè)體試行周末、節(jié)假日任意消費即免費停車5小時，在六大商場消費可選其中任意一家商場停車�！案叽笊稀钡纳屑蚊赓M開放停車，會不會感覺吃虧？王裕強給出的答案是：“要培養(yǎng)未來的消費者�！苯o消費者一個期許，也是給商場多一種未來。

　　熟悉本地情況利于實體零售

　　今年3月，商務(wù)部部長高虎城在國務(wù)院新聞發(fā)布會上表示，2015年最終消費對經(jīng)濟增長的貢獻率達66.4%，成為經(jīng)濟增長第一驅(qū)動力。與此同時，2015年中國出境消費人口達1.2億人，境外住宿、消費支出達1.5萬億元，其中7000億至8000億元用于購物。

　　旺盛的消費背后，滿足中高收入階層個性化、差異化的消費需求迫在眉睫，解決商品種類、價格、質(zhì)量、安全、購物環(huán)境等方面的問題，成為商業(yè)供給側(cè)發(fā)力、進行結(jié)構(gòu)性改革的重點。王裕強認為，雖然境外消費成為熱潮，但在滿足本土消費者需求上，中國零售商仍更具優(yōu)勢——中國人更明白中國消費者要什么，“零售業(yè)非常復(fù)雜，受到文化、傳統(tǒng)、習(xí)俗、消費者心理等影響�！奔氂^上海目前人氣火爆、提袋率較高的幾大商業(yè)地產(chǎn)，無論是恒隆地產(chǎn)旗下的港匯恒隆廣場，新鴻基旗下的國金中心、環(huán)貿(mào)廣場，香港新世界集團旗下的上海K11，還是本土民營企業(yè)月星集團開發(fā)的月星環(huán)球港，均由華人企業(yè)一手打造。

　　王裕強認為，海外百貨進入中國市場，需要一次性開設(shè)20家至30家門店，才可能形成規(guī)模效應(yīng)，且海外高檔百貨的核心優(yōu)勢“買手制度”，也需要適應(yīng)中國境內(nèi)市場的需求和檢驗。然而，即使很多零售商、地產(chǎn)商有開購物中心的財力，但人才依舊是關(guān)鍵。“要做好一塊商業(yè)地產(chǎn)，沒有8年至10年以上的管理經(jīng)驗難以勝任。”他表示，商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營非常講究團隊合作，除了專業(yè)，還需要對當(dāng)?shù)厣鐣�有豐富的認知，團隊的執(zhí)行力直接影響商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。

　　這也是為何地產(chǎn)界會流傳這樣一句話：做住宅是上小學(xué)，做辦公樓是上中學(xué)，做商場才是上大學(xué)�！耙驗樯虡I(yè)地產(chǎn)需要長期經(jīng)營，不能急功近利，更不是蜂擁而至靠碰運氣就能做好的�！睂嶓w零售到最后一定是熟悉本地經(jīng)營者更為合適，人才和管理思路就是關(guān)鍵。“中國的商業(yè)地產(chǎn)一定是靠中國人做好的。”

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