聯商網消息：8月11日，紅星商業董事長張華容應邀參加第十六屆博鰲房地產論壇。在這屆以“改變的力量”為主題的高峰會議上，張華容與千余名嘉賓共同分享了名為《商業地產的兩條賽道》的主題演講，指出消費升級與存量盤活是商業地產新格局下孕育出的萬億級市場。以下為演講節選。

談論消費升級方面

沒有成功的企業，只有時代的企業”

有一句話講的很好，“沒有成功的企業，只有時代的企業”。

優秀的企業會把自己的商業模式建立在更好地服務這個時代的消費者和經濟社會發展軌道上。這就要求我們這些企業經營者對當下的變化有著更加深刻的洞察。

比如在商業地產領域，紅星商業認為整個行業也在發展著巨大的變革。其中有兩個變化孕育著新的市場。

一個是國民收入水平提升帶動的消費升級。另一個是房地產市場出現的商業地產存量盤活的巨大需求。據估算，這兩塊市場都已經有上千億的規模，甚至突破萬億大關。

紅星商業作為一家專業的商業地產運營商，一直致力于基于消費升級與存量盤活的商業地產專業服務。今天的分享也圍繞這兩部分來展開。

“消費升級只是我們實體商業的一個機遇，遠遠還沒有做到真正的優勢”

所謂消費升級，簡單地說就是消費的環境變了。

原來大家是競爭產品價格，現在是競爭品質，競爭體驗。這可以說是實體商業的一個新機會。因為線上商業在品質和體驗上有先天性的劣勢。

但我們可以看到，電商正在迅速補齊這一塊的短板。

比如京東，他們原來的廣告宣傳語，為“多快好省”，標準的價格導向，現在京東宣傳語改為“只為品質生活”，完全是針對消費升級在去做文章。同樣的還有剛剛過去的“淘寶造物節”，也是針對商業升級的消費場景。

所以，消費升級只是我們實體商業的一個機遇，遠遠還沒有做到真正的優勢。深挖這個大趨勢中的創新點，才能讓我們的發展和消費者的變化貼合在一起。

“買空日本“告訴我們：消費者變了——越來越少的將就，越來越多的講究。

消費升級是一個大趨勢，我們身邊很多的現象都體現的非常明顯。

比如之前媒體報道的“買空日本”。很多游客都去日本搶購馬桶蓋和電飯煲等高品質高價格的產品，就體現了人們新的消費選擇。。

2015年，中國的出境旅游購物市場規模已達6841億人民幣。

我們可以看到大陸消費者在巴黎春天、老佛爺百貨等境外實體購物場所中客單價與消費額都非常高。

2015年全年，中國跨境進口零售電商交易規模達2063.8億元，保持60%的高速增長態勢。跨境購物的火熱，反應出中國消費者對產品品質、品牌、個性化等需求的提升。消費者有能力也有意愿購買更安全、更高端、原產地最出名、最有口碑、品質最好的產品。

“每一次顧客的選擇，都是在為他想要的世界投票”

經常和朋友聊天時，他們會說，現在很多購物中心比以前更漂亮，內容也更豐富，完全超越“只是個購物的地方”了。

其實他們說的現象，就是我們這些商業地產運營者根據市場前進步伐，針對消費者需求的升級主動進行的改變。

這個過程其實一點也不輕松，我們要不斷地嘗試新的可能性，提供創新的場景與服務，因為我們的消費者會感知到我們是否在升級變化。

正如同我前段時間看到一位叫做安娜·拉佩的社會學家所說的話，“每一次你花的錢，都是在為你想要的世界投票。”

北京愛琴海購物公園是我們運營的第一個項目，它開業于2013年年底。在這個項目中我們不斷把對于消費升級的理解植入到這個項目之中;我們引進了MUJI這樣代表更鮮明生活方式的品牌;針對人們對健康的更高追求引進了Under Armour、卡莫瑜伽等運動健康類的品牌;為滿足消費升級中對于文化消費的更高需求，我們與單向街建立合作;為了服務享樂型消費，我們引進了北京最多最潮的餐飲品牌。而這樣做的結果就是我們收獲了快速的業績增長——全年客流同比增長46%，全年銷售同比增長33.8%。

“我們要守正出奇，回歸消費本質”

我們可以看到消費升級背景下中國消費者新的特點：重品牌、重品質、重服務、個性化、重視精神享受，這是目前中國城鎮消費人口的主流人格特征。

對于實體商業來說，產品、服務以及空間體驗都需要圍繞消費升級進行重構。面對這樣的趨勢，我們選擇守正出奇，回歸消費本質。

關于產品升級“愛琴海瞄準的是怎樣通過情感與消費者生活方式的聯通”

所謂的產品升級，就是要求我們所打造的購物中心擁有更鮮明的特點。

比如我們所運營的愛琴海購物公園，其定位是都市的假日中心，打造的是度假場景式的商業空間。

這在商業地產領域是一個全新的細分定位，它瞄準的是怎樣通過情感與消費者生活方式的聯通，建立更深更具粘性的連接。

所以在愛琴海購物公園，我們進行了場景對業態的迭代。業態是來自運營者的視角，場景才是從消費者出發。每一個場景都是對消費者粘性的疊加。通過不同的場景，愛琴海購物公園完成了吸引新客戶，留住老客戶，提升客戶粘性的訴求。

關于服務升級“只有做到全渠道，方能保證對消費者進行服務升級”

在服務升級上，我們更多地是去擁抱互聯網。開放入口進行全渠道融合，完成服務升級。

現在很多人談O2O，但其實從我們一線運營者的角度來說，線上和線下都是我們獲取用戶，服務客戶的渠道。只有真正做到全渠道，方能保證我們對消費者進行服務升級。

在商業地產領域，用互聯網工具服務顧客的案例比比皆是，比如在購物、餐飲、出行、觀影等環節上都實現了移動互聯網組件的應用。再比如利用物聯網完成收銀系統、停車系統、wifi系統等互聯系統的全面打通。這些都早已在愛琴海購物公園以及其他國內優質商業項目中得到應用。

不僅如此，愛琴海購物公園還全面推廣了智慧節能系統，通過物聯網完成設施設備及商業建筑的節能管理，更好地貼合當下對于節能降耗、綠色建筑的高標準。

體驗升級“打造沉浸式的商業空間”

愛琴海購物公園是國內第一個沉浸式的商業空間，我們力求做到，讓顧客的注意力，始終沉浸在對度假體驗的感受中，而不會被其他環節所割裂、干擾、抽離。

這就要求我們要像營造一座公園一樣去打造商業空間，用空間聯通消費者情感。為此我們對公共空間進行了精心的打造，如愛琴海里的“老公寄存處”不僅被中央臺報道，更引發了全國百余家媒體的關注。

同時我們還大力在愛琴海內引入藝術、綠色以及社交元素，讓顧客在愛琴海里感受到屬于自己生活方式的熟悉氛圍。

愛琴海的沉浸式體驗不僅在視覺上，同樣在聽覺和嗅覺上。

我們邀請專業音樂團隊定制愛琴海風格的專屬音樂，并從國外引進專門調配的專屬香氛，給予顧客一個從體驗到分享的完整多維體驗。

談論存量盤活方面

“商業地產庫存是多數地產企業都在面對的實際痛點。”

商業地產庫存壓力明顯，較住宅去化難度更大，周期更長，對地產經營影響更加明顯。國家統計局最新數據顯示，截至6月末，全國商業營業用房待售面積高達15263萬平方米，同比激增23%。有關數據還顯示，二三線城市商業用房等消化周期在50個月以上。很多業內人都表示，商業地產去庫存形勢非常嚴峻，壓力要較住宅地產更大，將直接關系到市場的健康發展。

6月末的數據顯示，全國十大城市商業市場累計存量再次刷新歷史新高，已達5267.75萬平方米，同比上漲幅度達10%。

“購物中心增量放大，管理分化日趨明顯”

一方面庫存壓力明顯，但另一方面國內購物中心的供給量仍然在持續放大。

過去五年，中國購物中心總量以年21%的速度快速增長，預計到2017年，僅一二線城市購物中心總量將再增長60%。截至2016年6月30日，全國共有161個大中型商業項目開業(不包含3萬平方米以下的小型商業項目和各類專業市場)，與去年同期增加144個相比，增幅達11.8%。

面對眾多入市項目，成熟的商業運營能力已經成為市場上明顯的價值臨界點。市場供給量雖然增大，但國內商業地產領域集中度并不高。80%的商業物業分散在沒有獨立商業運營團隊的地產企業手中。而這些地產企業普遍面對的問題可以總結為四點：

一、商業地產綜合體的銷售與自持體量失衡，現金流覆蓋率不匹配。

二、三四線城市和部分二線城市的新興區域集中供應量過大，物業盤活周期長，導致大量空置;

三、租售比失衡導致整個行業中投機空間大于投資空間，風險轉嫁到中小投資者;

四、商業專業人才缺失，尤其是有商業地產運營經驗的整體團隊。

缺乏專業的運營能力導致了商業物業經營的壓力激增。

“紅星商業的資產管理服務，核心在于建設開發的流轉效率與資產運營的價值效益。”

基于目前的市場現狀，紅星商業推出資產管理業務，滿足地產企業對于資產盤活、資產運營以及資產升值上的開發運營需求。

很多人詢問，你們的資產管理服務有什么特點?我的回答是，我們所有的服務都是來自于地產企業的現實需求。

而商業地產開發運營中最重要的關注點無外乎兩點——建設開發的流轉效率與資產運營的價值效益。

而紅星商業的價值，恰恰體現在這兩點上。

紅星商業是為地產企業提供商業全產業鏈服務的不動產運營商。

這種服務模式最大的價值就是長效解決地產合作企業對于商業板塊所有的市場需求。

尤其是紅星商業在不同開發節點上所具備的核心競爭力——選址規劃的前瞻性、籌建流程的把控、商業功能及場景設計、運營上持續收益的貢獻以及在資產資本化的成熟模式。在以上幾個大的板塊中，紅星商業不僅有成熟的運營經驗而且會在每一個項目中都融入自己的創新。

“像打保齡球一樣進行前期籌建”

談到對于效率的價值關切。主要體現在我們的商業建設服務中。如何概括這項服務?

我們可以舉個比較形象的例子，商業建設就像打保齡球——想要一擊全中關鍵在于切入點，要擊中最有價值的那顆球。對于地產企業來說，就是商業地產開發的效率問題。而紅星商業就像專業的球手，直接把打擊點，瞄準在優化資金使用效率和提升開發時間效率上。

我們圍繞著效率這一入口，將三大視角融入到前期籌建當中。

一、把運營思路前置到商業建設中來;得益于擁有貫穿全產業鏈的服務團隊，我們可以將大量的運營需求，直接置入籌建的開發模型中。就拿很多開發企業關心的銷售街的規劃籌建來說，其中蘊藏著大量運營的細節。我們的商業建設就是這些細節的不斷還原，這讓我們的合作伙伴哪怕第一次接觸商業地產開發，也能像一個業界老手，在開發過程中游刃有余。

二、把可持續的視野帶入前期籌建。在紅星商業資產管理服務的操作界面中包含有多達300余個管控節點，商業建設中心就覆蓋了一半左右。其中不只包含了時間上的明確要求，還置入了豐富的完成標準與指導手冊。從而達到商業效益的最大化及最大程度的減少未來二次拆改及設備改造所造成的巨大浪費等等操作指南，讓業主方不僅明確時間節點，更了解商業開發的要點與難點如何解決。

三、用資本的視角構建整個服務鏈條。比如，我們今年服務的一個開發企業在項目銷售期遇到短期的困難，我們就積極同銀行合作，利用開發貸及其他資本介入，幫助客戶解決了暫時的資金難題。

“長效運營提升資產收益”

在效益層面，我們希望大家關注不動產的長效運營將對資產價值完成大幅度提升。

回看過去三年我們所開業的四家愛琴海購物公園，正是在用我們良好的運營業績穩步提升投資人及合作伙伴的投資回報率。

從購物中心兩項關鍵業務數據來看，我們四家已開業愛琴海平均的出租率與租金收繳率都達到了99%，在國內商業地產領域排名前列。

“輕資產的關鍵并不是輕與重的差別，而是能否讓地產企業身上的負擔變輕”

商業物業投資的兩個能力決定了誰將成為最大贏家，一是資產運營管理能力，二是金融創新能力，其中前者是決定力，而后者是助力，主次順序不能顛倒。

以專業的運營能力為基礎，紅星商業一直在探索資產資本化上的專業運作，不僅包含租金收益的證券化，也與金融機構建立更深層次的聯系，為開發商提供更豐富的融資渠道與退出機制。

我們相信真正的資產管理模式，并不是輕與重的差別，而是能否讓地產企業身上的負擔變輕。

今天雖然講的是兩條跑道，但我們關注的是同一個目標。那就是商業地產及商業物業的價值實現。紅星商業是一家創造商業持續價值的企業。我們愿意通過自己的專業服務，為更多的合作企業創造更持續的價值。也希望能夠在市場出現的新跑道中，與大家一同起跑，攜手共贏。