“項目多了，電商過了，經(jīng)濟疲了，創(chuàng)新弱了。”有人如是形容當下商業(yè)地產(chǎn)市場局面。近年來，全行業(yè)從過去的定位難、招商難，到目前的運營難；商業(yè)地產(chǎn)去庫存也因為難度遠超住宅去化而備受關(guān)注。
當下商業(yè)地產(chǎn)究竟是一種怎樣的狀態(tài)？如何破解和改變這種商業(yè)地產(chǎn)困局？本期，和訊房產(chǎn)專訪紅星商業(yè)董事長張華容，聽她談紅星商業(yè)如何在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營的痛點中，找尋到資產(chǎn)管理的市場機遇，以及紅星商業(yè)成功運營愛琴海背后的商業(yè)邏輯。
記者：在當下的市場環(huán)境下，紅星商業(yè)提出做全產(chǎn)業(yè)鏈資產(chǎn)管理服務(wù)，主要基于哪些考慮？紅星商業(yè)300個模塊的全產(chǎn)業(yè)鏈，有哪些優(yōu)勢？
張華容：紅星商業(yè)的全產(chǎn)業(yè)鏈資產(chǎn)管理服務(wù)覆蓋拿地、規(guī)劃設(shè)計、建造、后期運營和資產(chǎn)管理等方面。在目前大量存量資產(chǎn)亟待盤活，增量不減的狀態(tài)下，我們面對的合作需求是多樣化的。對于傳統(tǒng)地產(chǎn)公司（或?qū)Ｗ⒆≌⒒驅(qū)Ｗ⑸虡I(yè)、寫字樓）而言，其業(yè)務(wù)團隊不一定設(shè)置那么完備。有了市場的需求和空間，作為一個商業(yè)運營公司，我們可以幫合作伙伴解決商業(yè)資產(chǎn)盤活的全產(chǎn)業(yè)問題。
在土地研判、規(guī)劃設(shè)計、商業(yè)功能設(shè)置、商業(yè)建造標準等方面，紅星商業(yè)可以給出專業(yè)意見。通過我們300多個節(jié)點的介入，基本上能夠解決從土地獲取到運營階段的一些盲點或過程中的不必的彎路和硬傷。而且我們不僅能解決問題，同樣也能創(chuàng)造效益。
這個過程中，有三大好處。
一是能減少一些拆改或非專業(yè)、不適用的規(guī)劃設(shè)計；二是能提高商業(yè)物業(yè)使用率；三是能盡量融合各個矛盾部門的溝通，讓時間節(jié)點更緊湊，節(jié)約溝通時間。比如昆明愛琴海項目，從開工到開業(yè)，比原計劃節(jié)約了四個多月的時間。
記者：現(xiàn)在對紅星商業(yè)訴求最多的是哪類企業(yè)？
張華容：除了已經(jīng)擁有商業(yè)運營團隊或者品牌的傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其他擁有商業(yè)土地或者資產(chǎn)需要開發(fā)的企業(yè)對我們需求都很大，今年上半年，紅星商業(yè)的發(fā)展團隊就接到200多個合作意向征詢。
目前跟我們接洽的，有專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)商，或者地方的綜合性房地產(chǎn)開發(fā)商，還有一些企事業(yè)單位，他們手頭有一定的土地儲備或資產(chǎn)需要盤活，但沒有自己的商業(yè)運營團隊。這樣的市場現(xiàn)狀給專業(yè)的商業(yè)團隊創(chuàng)造了一定機會。
記者：紅星商業(yè)目前服務(wù)管理的資產(chǎn)規(guī)模有多大？對城市的判斷和選擇有怎樣的標準？
張華容：紅星商業(yè)目前的簽約、籌建、管理的面積約200余萬平方米。
我們的戰(zhàn)略規(guī)劃原則上是北上廣深一線城市和主要的省會城市。但未來會根據(jù)所在城市的輻射，甚至可能下沉到三四線城市。我們會做兩類市場，一是存量，一是增量。用我們的專業(yè)運營能力去撬動這個龐大的市場。
記者：目前愛琴海已有5個項目，2017年開到10個，在目前的經(jīng)濟環(huán)境和商業(yè)環(huán)境下，如何實現(xiàn)擴張？
張華容：紅星商業(yè)對于愛琴海購物公園的運營，一直不強調(diào)速度與規(guī)模，但我們對于市場的快速發(fā)展有很大信心，原因主要有兩條。
一是從市場的供應(yīng)量看，我們?nèi)绾螌崿F(xiàn)快速。二是從內(nèi)部運作流程和運營方式上如何應(yīng)付這種速度。
首先，我們預計市場供給量會持續(xù)存在。從政策和國家宏觀層面看，政府還在不斷推出綜合用地，商業(yè)項目的增量并沒有減少。現(xiàn)在說的商業(yè)地產(chǎn)過剩，只是區(qū)域性飽和、結(jié)構(gòu)性飽和。
其次，在增量存在的情況下，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的運營慢慢走向?qū)I(yè)化，涌現(xiàn)出像紅星商業(yè)這樣能夠在全產(chǎn)業(yè)鏈上提供服務(wù)的專業(yè)公司。對于很多地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，委托紅星商業(yè)這樣的運營商進行專業(yè)的資產(chǎn)管理成為了優(yōu)勢之選。所以，2013年開始的商業(yè)地產(chǎn)井噴期，對我們來說，是一個市場機會。
第三，已經(jīng)形成的一些商業(yè)，現(xiàn)在需要進行改造和升級換代。
第四，三四線城市的商業(yè)需要豐富、升級，也給我們帶來一些機會。
另外，從內(nèi)部管理能力上看。我們用三年的時間，開出了四座愛琴海購物公園，以及一座愛琴海城市廣場，并且運營良好，雖然從團隊能力和項目數(shù)量上我們還可以做得更多。但我們選擇更加專注，通過這些年不斷嘗試、調(diào)整，再嘗試，再升華，把我們的產(chǎn)品以及服務(wù)模型打磨好。
這三年，我們在內(nèi)部經(jīng)營保障和管理模型上早期做了很多工作，我們會復制管理標準，也會持續(xù)創(chuàng)新。在經(jīng)營、營銷以及服務(wù)上，復制的是管理和文化，但從愛琴海的商業(yè)空間和業(yè)態(tài)及功能上看，更多的會是一些變化和創(chuàng)新，會更符合市場變化、當?shù)匚幕拖M者需求。
在這種狀況下，我們會很用心讓自己能夠保障應(yīng)付這種快速的、不斷的擴張和做加法的過程。
記者：輕資產(chǎn)運作也是紅星商業(yè)的一大優(yōu)勢，具體如何幫助項目實現(xiàn)輕資產(chǎn)化？
張華容：現(xiàn)在輕資產(chǎn)是一個很熱的話題，紅星商業(yè)的資產(chǎn)管理也被歸為輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)的范疇。但紅星商業(yè)一直相信，輕資產(chǎn)絕不是委管的代名詞。真正的輕資產(chǎn)是讓資產(chǎn)輕起來，不要讓資產(chǎn)像一個包袱一樣壓在開發(fā)商身上。
為了這個目標，紅星商業(yè)在全產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)過程中尤其注重與資本市場的對接，因為資本渠道是讓資產(chǎn)變輕的最佳方式之一。我們也在不斷探尋資產(chǎn)變輕的更多方式，除了較為成熟的開發(fā)融資渠道，紅星商業(yè)還依靠專業(yè)的商業(yè)運營，提升資產(chǎn)價值，幫助開發(fā)商在資本市場形成一定的金融產(chǎn)品或是形成一種資產(chǎn)的變量。
紅星商業(yè)輕資產(chǎn)最大的優(yōu)勢就是讓不動產(chǎn)的利益相關(guān)方都能實現(xiàn)共贏。
記者：目前您在運營愛琴海過程中有沒有一些困惑？
張華容：人的困惑大多來自對于未知以及不確定性，但在探索未知和不確定性過程中一定會有一些確定的方式方法。
很多人為了規(guī)避這種不確定性，選擇了標準化。但在我看來，所謂標準化是根據(jù)企業(yè)的變化而變化的。
在產(chǎn)品層面，紅星商業(yè)一直不強調(diào)產(chǎn)品的標準化，而是根據(jù)市場而變化。但是市場這種變化存在很大的不確定性，我們的標準化就是，在不確定性中保持自己隨著變化而變化的思維。就是一定要去關(guān)注市場，關(guān)注我們的消費者需要什么產(chǎn)品，關(guān)注目前行業(yè)中最前沿的理念與趨勢，這讓我們能夠明確自己接下來還能夠提供給消費者怎樣的可能性。
我們對變化更感興趣，比如非主流人群會怎么變化，主流人群會要求什么。如何把一個城市的商業(yè)活躍起來，把一個沉寂的物業(yè)能產(chǎn)生價值，如何能把愛琴海做得更豐滿和豐富，這不一定是我的困惑，準確的來說是整個紅星商業(yè)團隊面臨的挑戰(zhàn)。這讓我們有能力適應(yīng)市場需求，能夠抓住市場不斷的變化，這對于我們來說是一個挑戰(zhàn)，因為我們的能量畢竟有限，我們的眼界也是有限的。所以我們公司現(xiàn)在盛行不斷學習，同時通過公司內(nèi)部更豐富和多元化的途徑，能掌握更多的知識。
記者：您對紅星商業(yè)的短期和遠景規(guī)劃是怎樣的？
張華容：紅星商業(yè)短期最大的目標是讓愛琴海購物公園真正成為一個合作伙伴與消費者認可的商業(yè)品牌。這就需要愛琴海在成長中要明確自身的標簽與特點。很明確的一點，我們要做的不是紅星商業(yè)的愛琴海，我們要做的是大家的愛琴海，我們的合作伙伴與消費者需要什么樣的愛琴海，我們就會盡力為他們提供這樣的商業(yè)形態(tài)。
從未來來看，我們希望能夠做出更多更好的項目，但這個過程中我們依然不是希望靠規(guī)模取勝，而是追求質(zhì)的不斷升級，只有更多優(yōu)質(zhì)項目的出現(xiàn)，才能支撐我們業(yè)績逐年的倍增。未來我們希望每一個省會城市以及其他一些重點城市都能有愛琴海購物公園進駐，這將讓我們有機會為更多城市居民提供更好的生活。
（來源：和訊房產(chǎn)）
