隨著國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)過去近10年的迅猛發(fā)展，傳統(tǒng)的各種類型大、中、小房企一致高喊“白銀時代”來臨，紛紛所謂轉(zhuǎn)型，而地方政府基于土地財政的現(xiàn)實(shí)，完全不懂商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃，盲目規(guī)劃大量商業(yè)用地，為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)同質(zhì)化、存量過大起到了推波助瀾作用，各房企作為李嘉誠先生的忠實(shí)信徒，相信地段勝于一切，為爭奪優(yōu)質(zhì)的土地資源，不惜高價拿地超出市場的需要，也要打造代表城市名片的各類中高端“城市綜合體”，導(dǎo)致我國商業(yè)地產(chǎn)又創(chuàng)造了一項“世界紀(jì)錄”，用了短短十年左右的時間，幾乎走完了西方發(fā)達(dá)國家半個世紀(jì)的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展之路。
眾所周知，商業(yè)地產(chǎn)的核心是運(yùn)營，而運(yùn)營的核心又是什么?業(yè)內(nèi)眾說紛紜，卻鮮有人知，時至今日，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營已經(jīng)又走到了一個重要的“十字路口”，對國外的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商來說，集中性商業(yè)一般均為整體持有，不對外分拆銷售，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)由于融資渠道的瓶頸，加上國內(nèi)城市的土地的資源稀缺，一線城市“北、上、廣、深”優(yōu)資土地資源幾乎消耗殆盡，現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)已逐漸下沉到二三線城市為主，同樣，二三線城市的高價值土地資源也越來越少，且拿地成本也越來越高。因此，現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)建成并投入運(yùn)營后，投資如此龐大的商業(yè)物業(yè)不動產(chǎn)，其資產(chǎn)管理應(yīng)如何管理?即如何高效地維持它的價值，確保物業(yè)的保值與增值?而不僅僅是追求單一的租賃收益，在這里筆者也想和大家澄清一個觀念，許多不懂商業(yè)地產(chǎn)的投資商，也包括業(yè)內(nèi)的運(yùn)營團(tuán)隊、職業(yè)經(jīng)理人，他們認(rèn)為商業(yè)運(yùn)營管理的核心就是提升租金回報，這是一個錯誤的運(yùn)營理念。租賃收益的提升并不完全等于資產(chǎn)管理，嚴(yán)格的來說提高租金收入僅僅是資產(chǎn)管理體系中的一個重要KPI指標(biāo)而非全部;同樣，國內(nèi)還有一種商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商基于投資需要，將集中性商業(yè)整體分割銷售，或分層銷售，對于傳統(tǒng)的開發(fā)商來講，回報率會較高，但是對商業(yè)地產(chǎn)項目整體的資金價值或長遠(yuǎn)持續(xù)穩(wěn)定的收益來評估，會有很大的負(fù)面影響……等等，以上現(xiàn)象，如不及時改正，必將付出沉重代價。
那么，我們用怎樣的標(biāo)尺來衡量，換言之即我們應(yīng)制定怎樣資產(chǎn)管理標(biāo)準(zhǔn)呢?資產(chǎn)如何保值與增值?對于一個商業(yè)地產(chǎn)項目來說，作為一個投資項目，首先要看有項目的投資回報多少，在國內(nèi)筆者并不贊成業(yè)內(nèi)參考“標(biāo)桿企業(yè)的投資回報率”這一說法，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)因每個企業(yè)的金融渠道與融資的成本不盡不同，因此，導(dǎo)致現(xiàn)項目對物業(yè)的投資回報率也不盡相同，絕不能一概而論，而應(yīng)根椐項目實(shí)際來制定資產(chǎn)的投資回報率。這個道理其實(shí)就象一個成功的商業(yè)地產(chǎn)項目的定位，不能千篇一律地復(fù)制而是應(yīng)結(jié)合城市消費(fèi)與支出的特點(diǎn)，科學(xué)的規(guī)劃業(yè)態(tài)組合與租戶結(jié)構(gòu)，而不是完全照搬。根據(jù)央行的測算，當(dāng)前社會加權(quán)平均融資成本為8.3%。因此，資產(chǎn)回報率在5%以內(nèi)的項目，基本找不到資金方愿意接盤。投資回報率在6—8%的項目，適宜嫁接傳統(tǒng)的融資渠道即銀行資本;投資回報率8—10%的項目,才基本具備了信托融資談判的條件。
商業(yè)地產(chǎn)的投資開發(fā)商無一例外地在投資開發(fā)時，均是對投資回報率有要求的。那么，我們作為專業(yè)的商管團(tuán)隊?wèi)?yīng)如何去管理?需要注意的是這個資產(chǎn)往往還不僅僅是特有的購物中心、返租型開放式街區(qū)，還可能有其他的物業(yè)組合，如寫字樓、有出租的公寓、還有酒店、地下停車場等，物業(yè)組合有自持商業(yè)、非持有的商業(yè)街、公寓、寫字樓、酒店等，整個資產(chǎn)組合在前期如何科學(xué)規(guī)劃布局、內(nèi)部交通組織如何規(guī)劃?外部市政交通組織如何銜接?經(jīng)營模式選擇何種?選擇怎樣的租金水平是最合理的?如何通過科學(xué)高效的業(yè)態(tài)組合來提升租賃的成長空間?是否能計劃年限內(nèi)能收回全部投資回報等。
上述的商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)管理如何實(shí)現(xiàn)呢?首先，在項目前期開發(fā)階段資產(chǎn)管理團(tuán)隊就必須完全介入，對于大型一個商業(yè)地產(chǎn)項目來說在開發(fā)前期就要作好科學(xué)的規(guī)劃，而不是開發(fā)建成后來高薪聘請人才也于事無補(bǔ)，如此顛倒流程是注定要付出巨大代價的，據(jù)不完全統(tǒng)計，現(xiàn)國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)項目逾70%均是如此。比如一個商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)過科學(xué)的投資回報測算，投資回報較低，此時在資產(chǎn)物業(yè)組合、自持比例、建造成本、硬件內(nèi)裝成本、設(shè)備、能耗設(shè)計與綠色節(jié)能、運(yùn)營人員成本等均要嚴(yán)格控制，并做好成本模型分析，無論通過外聘專業(yè)顧問或?qū)I(yè)團(tuán)隊提前介入，均需確保由始至終均要讓資產(chǎn)管理貫穿到整個開發(fā)之中，這就是業(yè)內(nèi)所說的成功的商業(yè)地產(chǎn)是需要“基因”的，而這些基因卻是真真切切的影響到項目的利潤與投資回報。如何去實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)管理呢?下面和大家分享一下：
1、資產(chǎn)管理，貫穿始終。商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)管理要重視前期拿地后的資產(chǎn)規(guī)劃，資產(chǎn)管理團(tuán)隊必須全程參與，并做好資產(chǎn)管理目標(biāo)的設(shè)定，而非由顧問公司與開發(fā)商私自決定，最終資產(chǎn)管理目標(biāo)如何落地實(shí)現(xiàn)?專業(yè)的資產(chǎn)管理團(tuán)隊要依靠多年專業(yè)工作實(shí)踐，提前設(shè)定好科學(xué)的資產(chǎn)管理階段性目標(biāo)與落地方案。
2、科學(xué)選址，棄地段論。韓寒熱門電影《后會無期》有句名言，小朋友愛分對錯，大人只看利弊。同樣的，從資產(chǎn)管理的指標(biāo)來看，投資回報率是個相對數(shù)據(jù)。換句話說，沒有地段好壞之分，只有投資回報的高低之分。
3、定位精準(zhǔn)，資產(chǎn)組合。大量的商業(yè)地產(chǎn)成敗案例實(shí)踐告訴我們，定位不容出錯，如自持集中性商業(yè)與其它泛商業(yè)物業(yè)如酒店、公寓、寫字樓、商業(yè)街的面積占比與物業(yè)組合形式、內(nèi)部交通組織等的關(guān)系，一旦資產(chǎn)組合出現(xiàn)比較大的失誤，1+1大于3無法實(shí)現(xiàn)，優(yōu)良資產(chǎn)變?yōu)椴涣假Y產(chǎn)，資產(chǎn)管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)遙遙無期。這是資產(chǎn)管理的核心精髓，也是評估與考核“資產(chǎn)管理團(tuán)隊”能力與績效的重中之重。
4、控制投資，鎖定造價。專業(yè)團(tuán)隊為了達(dá)到最佳的資產(chǎn)管理目標(biāo)，會嫻熟的駕奴與管控好各個環(huán)節(jié)。產(chǎn)品是否高大上都不重要，重要的是在這樣的投資配置下，后續(xù)的定位以及租金、售價回報是否能與之成正比。
5、特色引領(lǐng)，考慮成本。商業(yè)地產(chǎn)是高速變化的潮流行業(yè)，現(xiàn)業(yè)內(nèi)大力提倡體驗式業(yè)態(tài)、創(chuàng)新業(yè)態(tài)，誠然，基于同質(zhì)化的加劇，沒有創(chuàng)新的商業(yè)未來基本無法生存，而過度創(chuàng)新的項目又會將項目送入墳?zāi)埂Ｄ媚蠛脛?chuàng)新的度，一個重要的衡量標(biāo)尺就是為創(chuàng)新所付出的投資回報成果，財務(wù)數(shù)據(jù)是判斷市場創(chuàng)新進(jìn)化方向?qū)﹀e的最好標(biāo)桿。
6、精選業(yè)態(tài)，挑選黑馬。業(yè)態(tài)規(guī)劃和品牌選擇是商業(yè)地產(chǎn)最為重要的問題。好的資產(chǎn)管理者，能夠洞察業(yè)態(tài)發(fā)展趨勢，巧妙的將未來快速成長的業(yè)態(tài)以較低的租賃成本引入，從而讓整個商業(yè)分享品類引爆的紅利，這點(diǎn)和風(fēng)險投資的邏輯沒有兩樣。如果只選擇當(dāng)下最熱的業(yè)態(tài)或品牌，付出的代價也越高，財務(wù)回報肯定不理想，選擇成長中的業(yè)態(tài)才是王道。
7、運(yùn)營管控，提升坪效。EBITDA-U提高的另一核心在于增加購物中心的營運(yùn)收入，控制營運(yùn)成本。很多開發(fā)商不切實(shí)際地配置了豪華的運(yùn)營團(tuán)隊，或照搬華潤萬象城、萬達(dá)等運(yùn)營體系，卻罔顧項目實(shí)際，或脫離項目資產(chǎn)管理成本; 還有的資產(chǎn)管理團(tuán)隊通過投入巨額的各種措施做旺場活動，提振人流，達(dá)到提高租金回報，或適時翻新改造來確保物業(yè)保值與增值，。考核經(jīng)營管理績效的指標(biāo)也是這種投入和租金、銷售增長的關(guān)系。診斷、優(yōu)化、創(chuàng)新、提升是商業(yè)資產(chǎn)后期運(yùn)營過程中的更為重要的因素。
總而言之，資產(chǎn)管理體系比較復(fù)雜，資產(chǎn)管理如人一般也有生命周期，如錯過了塑造性強(qiáng)的少年的成長期，那么到了成熟期階段，資產(chǎn)的價值是無法實(shí)現(xiàn)的。商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)管理包括資產(chǎn)策劃、資產(chǎn)目標(biāo)設(shè)定、資產(chǎn)培育、資產(chǎn)管理、資產(chǎn)退出等，現(xiàn)資產(chǎn)管理對于國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營現(xiàn)還處于起步階段，三言二語的確難以說清楚。有過學(xué)車經(jīng)歷的朋友，專業(yè)的教練一般會講一個重要的經(jīng)驗，開車最重要的是要提早預(yù)判路況，遇到突發(fā)狀況才能提前快速作出反應(yīng)，以免陷入危險的境地。商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)管理也是理。如果將商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)比作一個精密的儀器，老練的操盤手一定知道這個復(fù)雜的巨型機(jī)械的關(guān)鍵控制點(diǎn)在哪里。一言以蔽之，提前預(yù)判、輔之以周密的調(diào)整方案與不折不扣的實(shí)施，然后，再評估與持續(xù)優(yōu)化、持續(xù)穩(wěn)步提升，才是資產(chǎn)管理的關(guān)鍵。
熊杰 于2016/07
