1、招、拍、掛

最規(guī)范的拿地方式：出讓土地一方為國家，沒有任何稅費，拿地一方，可以支付的所有款項進入企業(yè)所得稅和土地增值稅成本，沒有任何爭議。

問題1：土地閑置費問題。(國稅函【2010】220號、國稅發(fā)【2009】31號)

問題2：契稅問題。財稅【2004】134號、國稅函【2009】603號(一級開發(fā)情況下出現(xiàn)的問題)

問題3：考慮拿地的主體問題;例如，簽訂土地轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議的可以是母公司，如果是最后簽訂協(xié)議，一定是項目公司。否則，土地再轉(zhuǎn)讓到項目公司，稅收問題很嚴重。

問題4：返還的土地出讓金問題。財稅【2009】151號、財稅【2009】87號文件。例如，某公司5億元拍下了土地，政府又返還了2億元土地出讓金。

思考：如果是直接減免的土地出讓金呢?是否需要計入應納稅所得額?

問題5：以地補路問題。江蘇南京市關于土地增值稅的問答，認為看似企業(yè)沒有花錢就去的了土地，實際上支付的修路款就是去的土地的對價，因此可以進入成本。類似的，企業(yè)所得稅認為也應該照此辦理。(和稅局溝通)

2 、不是招、拍、掛，創(chuàng)造招、拍、掛(操縱政府)

例如：某國有企業(yè)土地補繳土地出讓金，變?yōu)殚_發(fā)用地后，準備將地轉(zhuǎn)讓給某開發(fā)企業(yè)。

第一步，國家將土地收儲，支付給開發(fā)企業(yè)補償費，營業(yè)稅(國稅發(fā)[1993]149號文件、國稅函【2008】277號文件、國稅函【2009】520號文件)不征稅，土地增值稅(《條例》和財稅【2006】21號文件，不征稅，企業(yè)所得稅(國稅函【2009】118號文件，享受搬遷補償納稅待遇)

第二步，國家二次招拍掛，承諾該企業(yè)拿到土地，支付給國有企業(yè)的拆遷補償費在招拍掛中支付;此時，政府出讓土地，沒有任何稅費。

第三步，如果該國有企業(yè)要房子，不要地，則地產(chǎn)企業(yè)保留分給國有企業(yè)的房子不賣，而是在將利潤分走后，將企業(yè)股權留給國有企業(yè)來完成。

總結：該方法主要是為了在盡量節(jié)省稅款的方式下，解決如何將土地從一個國有企業(yè)轉(zhuǎn)移到另外一家。

3、購買轉(zhuǎn)讓土地(項目)

買方：直接按照支出款項作為成本費用，除了繳納契稅以外，沒有其他涉稅問題，最干凈。

賣方：涉及稅收很高。第一，企業(yè)所得稅;第二，營業(yè)稅;第三，土地增值稅，第四，涉及法律問題，第五，實質(zhì)重于形式(國稅函【2007】645號)。

注意問題：

(一)賣地營業(yè)稅的差額征收.1、差額征收營業(yè)稅(財稅【2003】16號)2、如果是招拍掛拿下的土地，賣地時是否允許營業(yè)稅差額征收?(國稅函【2005】83號，但部分省明確表示不允許，例如：大地稅函【2006】145號、桂地稅發(fā)【2009】185號)3、如果是購入爛尾樓，裝修后銷售，是否允許加計扣除?

(二)賣地的土地增值稅

1、如果是直接賣地，土地增值稅是否允許加計扣除?(國稅函【1995】110號文件，不允許加計扣除)?2、生地變熟地的扣除項目(國稅函【1995】110號、國稅函【2007】132號文件，允許扣除)。3、賣在建項目的扣除項目;4、不更名，實際賣項目的稅收問題(國稅函【2007】645號)

注意：營業(yè)稅差額征收與土地增值稅加計扣除的協(xié)調(diào)恰好卡到區(qū)間。

(三)拆遷補償費的稅務處理

1、營業(yè)稅：國稅函發(fā)【1995】549號;2、土地增值稅：國稅函【2010】220號;3企業(yè)所得稅;4、個人所得稅(財稅【2005】45號;5、契稅：財稅【2005】45號

(四)變共同成本為直接成本。

4 、 “購買股權”

將目標公司的其他資產(chǎn)先清理掉，然后賣公司100%股權，該方式是目前運用非常普遍的方式。購買方的大忌是在談判的時候，不考慮稅負問題，結果釀成大問題。

賣方：只有企業(yè)所得稅，沒有營業(yè)稅和土地增值稅。(財稅【2002】191號、青地稅函【2009】47號、國稅函【2000】687號)

買方：稅負較重，風險較大。

1、股權溢價不允許作為成本在所得稅和土地增值稅前扣除，相當于對方少繳的土地增值稅遞延到下游來了(資本結構的一般變化，其稅收待遇不變)。萬科拿地多是股權模式。

2、標的企業(yè)未來的稅務檢查風險。例如，該企業(yè)賬上有3000萬元白條。

3、該企業(yè)既往少繳的稅款遇到的稅務檢查風險。(不能為目標企業(yè)的過去買單，例如：過去偷稅)

4、該企業(yè)的其他潛在負債。(例如：電訊盈科將北京的土地轉(zhuǎn)讓后罰款主體依然是華夏房地產(chǎn)公司)

5、 “創(chuàng)造境外賣股權”

(一)境外賣股權。將使得企業(yè)所得稅稅率從25%下降到10%，所以如果預計到未來將轉(zhuǎn)賣股權，拿地之前就要建立外商投資企業(yè)去參與拿地是最好的方式。

(二)將增值分段，創(chuàng)造境外賣股權(組合拳)。

1、在境外避稅港先建立全資子公司;

2、將有地的子公司投資到境外子公司，該項投資可以實現(xiàn)一部分增值，并交納企業(yè)所得稅，但是稅法規(guī)定可以遞延10年。例如，計稅基礎1億元，市場公允價值為5億元，可以3億元的評估價值投資到境外的全資子公司，雖不公允但實現(xiàn)增值較大，一般能夠接受。(財稅【2009】59號文件第七條第三款);

3、境外新建立的子公司將取得股權轉(zhuǎn)售給需要土地的公司，作價5億元。該交易可以在境內(nèi)完成，也可以在境外完成，這部分增值按照10%交納預提所得稅

稅負比較：如果長期股權投資計稅基礎為1億元，市場公允價格為5億元。則第一步投資的時候，可以按照3億元投資，此時2億元的所得額可以遞延10年實現(xiàn)。第二步，境外銷售價格為5億元，此時增值額為2億元，此時預提所得稅稅負為10%。

6、 “設立spv購買股權”

大的地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)常運用，但是在國稅函【2009】698號文件頒布以后，收到了一些限制。

(一)股權架構設計：1、在維爾京群島設立控股公司;2、在香港設立二級控股公司;3、香港的公司全資控股大陸有地一方。

(二)操作模式：1、維爾京群島轉(zhuǎn)讓香港股權，價款在境外支付。2、理論上，中國大陸沒有征稅權。

(三)反避稅：

1、國稅函【2009】698號文件，可以刺穿公司面紗。但是如果企業(yè)不是上市公司的話，由于此類轉(zhuǎn)讓非常隱蔽，稅務當局很難知道消息。

2、根據(jù)中港協(xié)定，如果不動產(chǎn)占到目標股權50%，中國大陸有征稅權。第二議定書確定，這里的50%是在36個月之內(nèi)，曾經(jīng)達到過50%。

疑問：維爾京群島轉(zhuǎn)讓股權，是否會被SAT認定為適用中港稅收協(xié)定的不動產(chǎn)條款?

7、直接同目標企業(yè)合并，然后目標公司的股東賣股權。

情況描述：甲公司準備購買乙公司的土地，乙公司先將其他資產(chǎn)清理掉，只有一塊土地。

操作模式：1、甲公司直接將乙公司吸收合并;(財稅【2009】59、財稅【1995】48號、國稅函【2002】165號、財稅【2008】175號、財稅【2003】183號) 2、12個月后，乙公司股東將股權轉(zhuǎn)售給甲公司原有股東。

點評：企業(yè)合并法律程序比較復雜，但是在幾乎零稅負的情況下將土地拿到手，如果能夠操作成功，稅收利益很大。

8 、有地一方投資到地產(chǎn)公司，然后賣股權

情況表述：有地一方將土地投資到房地產(chǎn)公司，然后將所持有的股權變現(xiàn)。

1、投資及將來轉(zhuǎn)讓股權均不繳納營業(yè)稅(財稅【2002】191號文件。)

2、投資到地產(chǎn)公司，自2006年3月2日以來，需要交納土地增值稅。(如果是非地產(chǎn)公司更好)

3、投資行為，需要交納企業(yè)所得稅。

總結：節(jié)省稅負有限，只省略了營業(yè)稅，好處是投資的溢價可以作為土地成本在企業(yè)所得稅和土地增值稅前扣除。相比較直接賣土地來說，是比較好的方式，綜合稅負來看，上游少繳了營業(yè)稅，而下游稅負沒有提高。

以上適用企業(yè)資產(chǎn)很多，無法直接用賣股權的方式交易土地的情形。

9、非地產(chǎn)公司投資到非房地產(chǎn)公司，然后同地產(chǎn)企業(yè)合并，或者申請房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。

情況描述：(該方法適用范圍較為狹窄，適用于協(xié)調(diào)能力強的企業(yè)，算是刀鋒下跳舞)

第一，企業(yè)投資到一家非房地產(chǎn)企業(yè)，名稱為某某化工公司(該問題中南京市地稅局問答明確不繳納土地增值稅)，由于被投資方不是房地產(chǎn)企業(yè)，此時只繳納企業(yè)所得稅，而不繳納土地增值稅和營業(yè)稅;

第二，企業(yè)被房地產(chǎn)企業(yè)吸收合并，仍不繳納土地增值稅和營業(yè)稅。

第三，運作政府，補繳土地出讓金后土地變性。但是不符合59號文件條件中的權益連續(xù)性，要繳納企業(yè)所得稅。

10、投資到新公司，然后賣股權

情況描述：

由于開發(fā)項目可能是酒店等，需要單獨保持一個公司形式，以便將來靈活處置。例如：建好的酒店將來是要全部賣給另外一家企業(yè)的，那么就需要保持一個單獨的公司形式，以便為下一次股權轉(zhuǎn)讓做準備。

操作手法：

1、將資產(chǎn)投資到新企業(yè);

2、有地一方將目標公司股權轉(zhuǎn)讓給實際開發(fā)的企業(yè)。

3、地產(chǎn)企業(yè)進行開發(fā)，開發(fā)完成后，將股權再次轉(zhuǎn)讓。

11、企業(yè)分立一個新公司，然后遠期賣股權(實際權益轉(zhuǎn)讓在先)

情況描述：某企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模較大，要將其中的一塊地賣給地產(chǎn)企業(yè)。

操作手法：

1、先將這塊地分立出去成立一家新公司。(國稅函【2002】165號文件、國稅函【2003】1108號);青地稅函【2009】47號、財稅【2009】59號)

2、12個月以后轉(zhuǎn)讓股權，以符合59號文件限制，但是可以在此前簽訂遠期的地下合同確定利益關系。

12 、分立一個新公司，然后合并。(先分立，后合并)

先離婚，后結婚么?

情況描述：某公司擁有一個地塊，需要購買另外一個公司的地塊連成一片進行開發(fā)。

操作手法：

1、先分立(財稅【2009】59號、國稅函【2002】165號、國稅函【2003】1108號、青地稅函【2009】47號)

2、再合并。財稅【2009】59號、財稅【1995】48號、國稅函【2002】165號)

評述：如果不是特別的需要，分立后賣股權即可，不必進行第二步的合并。

13 、購買方將資金投資到有地的目標企業(yè)，然后分立(讓產(chǎn)分股與讓產(chǎn)贖股)

情況描述：甲公司欲購買乙公司的土地，土地價值2億元。

操作手法：

1、甲公司以現(xiàn)金2億元在乙公司投資入股;

2、乙公司分立，其中這塊土地分立出一個新公司。

3、12個月后轉(zhuǎn)讓股權(讓產(chǎn)贖股)

14、合作建房

情況描述：甲方擁有土地，乙方擁有資金及資質(zhì)，合作建房，然后分房子。

稅收分析：

1、營業(yè)稅(國稅函發(fā)【1995】156號文件第17條)

2、企業(yè)所得稅，31號文件第31條。

3、土地增值稅：財稅【1995】48號

評述：此種合作建房，必須是聯(lián)合立項，或者乙方立項。

15 、1003+36+48

情況描述：甲方擁有土地，也擁有開發(fā)資質(zhì)，乙方擁有資金，合作建房，然后分房子。

操作模式：

1、以甲方為主體開發(fā)，實際由乙方運作。

2、乙方將資金投入到甲方。

3、乙方代替甲方的名義買房子，只繳納這一道營業(yè)稅。

稅收分析：國稅函【2005】1003號、國稅發(fā)【2009】31號文件36條、財稅【1995】48號

16 、委托代建

是指定制開發(fā)，即根據(jù)委托方需求，承建方(開發(fā)商)從土地獲取、產(chǎn)品設計、開發(fā)管理和工程施工全過程服務，最終將委托方所需產(chǎn)品提供交付委托方的全過程。

備注

邏輯關系(5個層次，16個方案，F(xiàn)4總會有一款適合你)：第一層次(主題詞：買地)，直接買地，分為三種情形。第二層次(主題詞：買股權)，買股權，或者直接合并。適用轉(zhuǎn)讓方的資產(chǎn)只有一塊地的情形。第三層次(主題詞：投資)，有地一方資產(chǎn)較多，先投資再買股權或合并。第四層次(主題詞：分立)，先分立再賣股權或合并，或者先投資，再分立。第五層次(主題詞：特殊模式)：兩種合作建房、委托代建。

思考：在資本運作中：購買土地、購買股權、吸收合并，三者的經(jīng)濟意義相同，都屬于資本擴張。區(qū)別點只是兩個方面，第一究竟是同對方企業(yè)打交道，還是同對方的股東打交道;第二是否需要保留被收購企業(yè)的法人身份。而投資和分立的本質(zhì)是相同的，都是資本收縮，只是投資是分離出子公司，而分立，則是分立出兄弟公司。

注意事項：

1、如果有地一方要分房，考慮留開發(fā)的項目公司給對方，而不用銷售的方式處理;

2、拿地分期開發(fā)，考慮拿地分開開票(變共同成本為直接成本)，這種理念始終適用。

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