上海房?jī)r(jià)前一段時(shí)間的瘋漲是由于三大因素：供求關(guān)系是主要矛盾，貨幣寬松是最大推手，資本避險(xiǎn)是投資本性。CIH學(xué)習(xí)中心借用專家的角度與大家一起閱讀一下！

1.供求關(guān)系是主要矛盾

上海過(guò)去10年間累積供應(yīng)的商品住宅是182.8萬(wàn)套。累計(jì)銷售178.5萬(wàn)套，供應(yīng)減去銷售，余量?jī)H4.3萬(wàn)套，三個(gè)月就可以賣光了。而這里面還有另外一個(gè)數(shù)據(jù)：上海的核心區(qū)，7個(gè)區(qū)已經(jīng)連續(xù)14周是零住宅供應(yīng)。

規(guī)劃可建面積中還沒(méi)有批準(zhǔn)上市的住房有多少呢?累計(jì)10年間，平均每年供應(yīng)1420萬(wàn)平米，按照每戶80平方米，差不多18萬(wàn)套，也就是我們每年賣掉的房子。換句話說(shuō)，10年間供應(yīng)的面積基本上全賣掉了。

上海房子有沒(méi)有余量呢?其實(shí)是有的，第一類是2005年之前推出的土地，還有一些余貨，當(dāng)然這個(gè)是周轉(zhuǎn)的過(guò)程;第二類是非房地產(chǎn)企業(yè)或者非政府公開(kāi)出讓的一些土地，包括城中村改造、政府建保障房、政府機(jī)關(guān)以前建造的一些房子等。這導(dǎo)致上海供求關(guān)系沒(méi)有剛剛所說(shuō)的那么緊張，從供應(yīng)來(lái)看，1978年到2005年，上海累計(jì)竣工面積6.3億平方米。如果按照2400萬(wàn)常住人口來(lái)算，人均是26平方米，而此前的數(shù)據(jù)稱人均有35平方米，是按照戶籍人口算。常住人口也要住房，再加上拆遷，6億平方米就只有5億平方米了。

上海的常住人口人均面積26平方米，還沒(méi)有包括拆遷。上海供求矛盾在哪里呢?需求非常之大。第一，這10年上海每年新婚11萬(wàn)對(duì)，全國(guó)平均每結(jié)婚3~4對(duì)，離婚1對(duì)，那么上海每年離婚7萬(wàn)對(duì)，還有每年再婚3.8萬(wàn)對(duì)。這些人都需要房子。

第二，這10年間上海的常住人口凈增長(zhǎng)量為807萬(wàn)，單身人口有44萬(wàn)人(2010年數(shù)據(jù))，而且現(xiàn)在單身人口越來(lái)越多。

第三，租房需求，2010年上海統(tǒng)計(jì)年鑒顯示，租賃住房占比39.5%，常住人口購(gòu)買商品房的為25%。就算這5年間得到了很多改善，假設(shè)提升10個(gè)百分點(diǎn)，把25變成35，消耗掉80萬(wàn)套住房，相當(dāng)于這10年間推向社會(huì)的住房。

2.貨幣寬松是最大推手

上海的供求關(guān)系問(wèn)題這么大，但是為什么沒(méi)有在去年或是前年爆發(fā)呢?因?yàn)槿ツ曦泿懦�發(fā)。從下圖可以看到M2與商品住房的量?jī)r(jià)有著非常明確的推動(dòng)關(guān)系。

除了貨幣超發(fā)，利率和首付還降低了。這里面有個(gè)邏輯，利率下降銷售會(huì)上升。那么，貨幣因素是不是會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)持續(xù)上漲呢?在美國(guó)，經(jīng)過(guò)了幾輪量化寬松房?jī)r(jià)已經(jīng)恢復(fù)，所有大中城市的房?jī)r(jià)都在往上走，包括倫敦、巴黎、悉尼、堪培拉、墨爾本、新加坡、香港。香港確實(shí)經(jīng)歷了兩輪暴跌，但是現(xiàn)在房?jī)r(jià)比2007年、2009年暴跌之前都要高得多，現(xiàn)在正在經(jīng)歷第三輪下跌。

3.資本避險(xiǎn)是投資本性

什么樣的股票是最好的呢?一定是收益最大、風(fēng)險(xiǎn)最低的。那么，什么樣的房子是最好的呢?其實(shí)跟股票道理一樣，買房?jī)r(jià)上漲速度最快的城市里面的核心地段里面的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，它的收益率一定是最快的，風(fēng)險(xiǎn)是最小的，好比你買股票買最好的行業(yè)中最好的企業(yè)。其他的企業(yè)活不下去的時(shí)候，它依然還能喘，這個(gè)股票就是最好的。這個(gè)就是“剩者為王”的概念。

所以很多錢跑到上海來(lái)了，大家在上海買房子。有人說(shuō)上海不是限購(gòu)嗎?確實(shí)是，但上海房子可以通過(guò)公司來(lái)買，以前是隨時(shí)可以轉(zhuǎn)手，現(xiàn)在只是延長(zhǎng)到3年之后轉(zhuǎn)手，而且可以賣給非限購(gòu)的人。可見(jiàn)上海的核心想法不是降房?jī)r(jià)或是解決供求關(guān)系，而是通過(guò)高房?jī)r(jià)調(diào)整和優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)人口，提升上海的核心競(jìng)爭(zhēng)力，包括打擊群租、收緊社保繳納力度等。

這一切看上去風(fēng)波不起，但是微觀上助推了房?jī)r(jià)上漲，擠出了低端人口。上海近5年常住人口凈增長(zhǎng)已經(jīng)跌破30萬(wàn)。

有人說(shuō)上海的房?jī)r(jià)跟收入完全不匹配，實(shí)際上上海的房?jī)r(jià)跟收入比完全沒(méi)有關(guān)系，即便2006~2014年這幾年(除了2009年)人均收入增長(zhǎng)的水平、速度跟房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)速度幾乎是一致的，但其實(shí)是沒(méi)有關(guān)系的。因?yàn)樯虾５姆孔硬皇菫樯虾Ｈ藴?zhǔn)備的。

上海在2014年的房?jī)r(jià)是5.4萬(wàn)，2015年是7.2萬(wàn)，所以上海內(nèi)環(huán)的房?jī)r(jià)上漲把上海房?jī)r(jià)帶動(dòng)起來(lái)，而實(shí)際上上海房?jī)r(jià)平均只有2.1萬(wàn)，因?yàn)樯虾Ｍ猸h(huán)房?jī)r(jià)平均只有1.6萬(wàn)，外環(huán)成交量占79.9%，內(nèi)環(huán)內(nèi)銷售面積僅為3%。

我們認(rèn)為上海的房?jī)r(jià)在可見(jiàn)的未來(lái)還看不到頂，但是廣州基本上已經(jīng)見(jiàn)底了，因?yàn)閺V州常住人口幾乎不再增長(zhǎng)了。廣州近三四年常住人口凈增長(zhǎng)量是7.5萬(wàn)人左右，對(duì)于1300萬(wàn)的城市來(lái)說(shuō)這是正常的人口增長(zhǎng)率。

深圳未來(lái)十年房?jī)r(jià)不會(huì)超過(guò)香港，香港是國(guó)際都市，深圳不是，而且深圳的法治跟香港的不在一個(gè)層面上。所以我們認(rèn)為，香港的房?jī)r(jià)就是深圳房?jī)r(jià)的頂。當(dāng)然十年之后我們還不知道。

北京、上海我們還見(jiàn)不到頂，十幾萬(wàn)元的房子跟香港的幾十萬(wàn)港幣的房子比，也不算貴。上海主要貴的還是內(nèi)環(huán)。所以上海我們判斷是小泡沫，不存在大泡沫，除非戰(zhàn)爭(zhēng)或是海水淹沒(méi)城市，否則上海房?jī)r(jià)不會(huì)跌。

相同的邏輯，對(duì)于三、四線城市，首先要分析整個(gè)城市的結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口變化、未來(lái)需求、城市板塊之間的邏輯關(guān)系等，如果把這些問(wèn)題分析透，就不會(huì)恐慌。

4.一線城市房企怎么做?

一是資金配置。資金是流向供不應(yīng)求、改善性需求較大的一、二線城市的，所以現(xiàn)在標(biāo)桿房企會(huì)在一線城市拿地，當(dāng)面粉比面包貴，我們要冷靜面對(duì)，不要跟風(fēng)。

二是謹(jǐn)慎拿地。踩準(zhǔn)點(diǎn)，在一個(gè)區(qū)域內(nèi)不追漲，但是整個(gè)時(shí)間區(qū)域內(nèi)，還必須要追。在短期內(nèi)可以回避。所以我們認(rèn)為現(xiàn)在買房是個(gè)好的臺(tái)階，如果現(xiàn)在地價(jià)因此而受到冷遇，那就是你買地的一個(gè)好時(shí)機(jī)。逢低買入，逢高拋盤;控制土地房?jī)r(jià)比，雖說(shuō)今天的地王不等于明天的樓王，但可以看到，過(guò)去的地王全部解套了。

三是精做產(chǎn)品。提升產(chǎn)品附加值和自身打造產(chǎn)品的能力。中小城市一樣缺好產(chǎn)品，如果企業(yè)在小城市，可以做小而美、有利潤(rùn)的企業(yè)，通過(guò)時(shí)間換空間，可以通過(guò)做精品來(lái)維持。

四是控制節(jié)奏。時(shí)間換空間，房?jī)r(jià)控制總會(huì)有放松的一天，地王都會(huì)解套，但撐得住是最重要的。

五是關(guān)注政策。上海限購(gòu)持續(xù)，控制房?jī)r(jià)，首付收緊，供應(yīng)增加，允許場(chǎng)內(nèi)加杠桿(多套房首付比例下調(diào))，不允許場(chǎng)外加杠桿。一線城市會(huì)限購(gòu)，二線城市上漲過(guò)快的會(huì)出一些調(diào)控政策，但是所有的目標(biāo)是控制房?jī)r(jià)不過(guò)快上漲，而非真的改善供求關(guān)系。因?yàn)橥恋刭Y源是政府除了稅收之外最大的一筆財(cái)富。