零售或餐飲門店不論規(guī)模大小，都離不開下圖一的開店選址流程。首先就是城市市場(chǎng)分析，對(duì)企業(yè)的目標(biāo)市場(chǎng)進(jìn)行分析，然后將目標(biāo)市場(chǎng)所在城市規(guī)劃不同的商圈類型以作為商圈準(zhǔn)入的標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)實(shí)際考察商圈內(nèi)的潛在店址。

對(duì)業(yè)主初步談判租金，評(píng)估取得的可能性，如果達(dá)到一定的可能性則進(jìn)入工程現(xiàn)場(chǎng)的條件評(píng)估（工程部分會(huì)在其它章節(jié)介紹），依各項(xiàng)評(píng)估指標(biāo)生成立地報(bào)告書（如選 址評(píng)估網(wǎng)的評(píng)估報(bào)表及財(cái)務(wù)試算表），仔細(xì)測(cè)算第一年和未來(lái)五年的預(yù)估營(yíng)業(yè)額、損益平衡點(diǎn)（BEP）、回報(bào)年限等并綜合考量是否能達(dá)到預(yù)期的贏利目標(biāo)，如果 達(dá)到預(yù)期要求，則可進(jìn)行合同簽約。以下簡(jiǎn)述各流程重點(diǎn)及應(yīng)注意事項(xiàng)。

1、城市市場(chǎng)分析

對(duì)城市進(jìn)行市場(chǎng)分析，為開店提供詳細(xì)的城市背景信息。市場(chǎng)分析可以幫助店鋪開發(fā)人員以及營(yíng)銷人員對(duì)目標(biāo)城市有總體了解，在安排城市走訪計(jì)劃時(shí)會(huì)帶來(lái)一定的幫助。城市分析的主要內(nèi)容包括：

1）目標(biāo)城市的基本概況

• 地理信息：目標(biāo)城市及周邊城市的面積、密度等地理信息，查看目標(biāo)城市及周邊城市的地區(qū)地圖。

• 交通介紹：鐵路、高速公路情況

• 人口介紹：城市人口規(guī)模、人口分布、人均年收入與支出等

• 產(chǎn)業(yè)情況：支柱產(chǎn)業(yè)介紹

• 商業(yè)和餐飲情況

• 集客點(diǎn)地理位置、照片、簡(jiǎn)介（面積、開業(yè)時(shí)間、年銷售額、進(jìn)駐品牌介紹）

2）目標(biāo)城市的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

• 當(dāng)年的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值，以及歷年的數(shù)據(jù)

• 投資狀況，是呈發(fā)展趨勢(shì)還是衰退趨勢(shì)

• 當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)居民人均可支配收入，全市職工平均工資，提供餐飲消費(fèi)的收入比重，作為餐廳定價(jià)的參考依據(jù)

• 全市非農(nóng)業(yè)人口統(tǒng)計(jì)數(shù)量，用來(lái)預(yù)測(cè)餐廳的客流量的大小及該地居民的消費(fèi)水平和消費(fèi)能力

• 居民受教育程度

• 居民生活方式、飲食偏好習(xí)慣

3）產(chǎn)業(yè)環(huán)境

• 商業(yè)繁盛情況

• 商業(yè)化的趨勢(shì)與潛力

• 地方政府優(yōu)惠、扶持政策，包括消防、治安、文化、工商、防疫等政策情況

• 從商圈類型的城市商業(yè)中心（每個(gè)城市最繁華的地段），看城市商業(yè)發(fā)展水平

• 考察大型零售/餐飲品牌的經(jīng)營(yíng)情況。國(guó)際連鎖包括家樂(lè)福，沃爾瑪，麥德龍，肯德基，麥當(dāng)勞，星巴克，85度C等，全國(guó)連鎖包括萬(wàn)達(dá)、華潤(rùn)萬(wàn)家、大潤(rùn)發(fā)、永輝、真功夫，地區(qū)品牌如蘇果超市、北京物美超市等

4）社會(huì)環(huán)境

• 當(dāng)?shù)仫L(fēng)俗習(xí)慣。

• 歷史文化。

• 民族結(jié)構(gòu)。

• 國(guó)際交往，主要食品原料生產(chǎn)流通。

2、商圈規(guī)劃與評(píng)估

1）在目標(biāo)城市劃分各項(xiàng)商圈類型，類型包括城市商業(yè)中心、社區(qū)商業(yè)街、交通樞紐、零售商圈和封閉商圈等。

2）實(shí)際考察各商圈類型，最好下載電子地圖制作平面圖，將集客設(shè)施的調(diào)查、**量調(diào)查、可開店路段、可開店新址和競(jìng)爭(zhēng)者調(diào)查的數(shù)據(jù)在地圖上標(biāo)示出來(lái)。比如商圈 內(nèi)學(xué)校、各辦公樓宇、醫(yī)院、銀行、賓館、車站等集客點(diǎn)的信息，以及商圈內(nèi)主要和次要的競(jìng)爭(zhēng)餐廳品牌的位置，交通主干道，高架，天橋，河提等信息都要在平面 圖標(biāo)示出來(lái)。

3）然后以新址為中心勾畫一個(gè)同心圓，半徑500米也就是一公里面積的輻射覆蓋范圍，制作街道圖以對(duì)500米半徑的商圈進(jìn)行分析。

4）商圈分析最重要的特點(diǎn)就是必須以事實(shí)為依據(jù)。零售店或餐廳是和人做生意，而人是流動(dòng)變動(dòng)的，需要調(diào)查包括人口數(shù)量、職業(yè)、年齡、收入、生活習(xí)慣等等資料。顧客就是商圈，調(diào)查商圈就是調(diào)查顧客特點(diǎn)，所以說(shuō)了解顧客就是了解商圈。

3、確定位置及考察店址

1）確定位置及考察店址關(guān)鍵就是對(duì)新址的店前主要**進(jìn)行測(cè)算。在測(cè)算**量的同時(shí)需要注意**的速度，如果顧客總是步履匆匆經(jīng)過(guò)這里，是來(lái)辦事或者是為某種 目的而來(lái)的，那么這些人不容易進(jìn)入店，這樣的**量是要打折扣的。比如你評(píng)估的新址是在銀行或藥局的旁邊，那么測(cè)算**要注意會(huì)帶來(lái)**計(jì)算的誤差。測(cè)算 **是在較慢的速度路過(guò)，就比較容易進(jìn)入店內(nèi)，這樣的**質(zhì)量才是我們要測(cè)算的目標(biāo)**。

2）不論什么業(yè)態(tài)，什么消費(fèi)目標(biāo)年齡層，都應(yīng)當(dāng)是測(cè)算店址一側(cè)經(jīng)過(guò)店址主入口正前方的**。但在有些情況下，需要將店址對(duì)面**按一定比例計(jì)入總**量。下列依路寬的大小、步行街、MALL幾種情況，來(lái)列舉說(shuō)明這些情況下，**量的計(jì)算方法：

路寬大小的**：如下圖二，藍(lán)色雙向箭頭表示路寬的大小，如路寬大于12米，只需要計(jì)算餐廳門店道路單側(cè)，步行雙向**數(shù)量，如紅色雙向箭頭表示（測(cè)算位置A）的紅色雙向步行的**量，得出總**量=A。

如下圖三，藍(lán)色箭頭顯示路寬小于12米，道路中間沒(méi)有障礙物或隔離欄，需要分別計(jì)算餐廳門店道路雙側(cè)，如紅色雙向箭頭代表（測(cè)算位置A和測(cè)算位置B）雙向步 行的**量，這種情況下的**量計(jì)算要將位于新址的對(duì)面（測(cè)算位置B）按50%比例計(jì)入總**量的計(jì)算，得出總**量=A+Bx50%。

步行街的**：下圖四為步行街舉例，位于新址前方道路為步行街，中間沒(méi)有障礙物或隔離欄，不再是測(cè)算餐廳門口，而是整個(gè)步行街的道路，如紅色雙向箭頭表示（測(cè)算位置A），得出步行雙向總**量=A。

下圖五與上圖四的差別在于步行街的道路中間是否有障礙，當(dāng)中間有障礙物或隔離欄的情況，需要分別計(jì)算整個(gè)步行道路障礙物的雙側(cè)，如紅色雙向箭頭表示（測(cè)算位 置A和測(cè)算位置B），位于新址的對(duì)面（測(cè)算位置B）可按50%比例計(jì)入總**量的計(jì)算，得出總**量=A+Bx50%。

MALL商圈的**：下圖六適用于新址位于MALL或商圈類型為綜合商業(yè)+固定居民區(qū)的環(huán)境，綠色長(zhǎng)條代表商場(chǎng)入口，紅色單箭頭ABC代表顧客從3個(gè)入口方向進(jìn)入商場(chǎng)，需要分別計(jì)算所有MALL的單向**量。總**量=A+B+C。

4、租金初步談判及評(píng)估

在初步選定新址后，還應(yīng)對(duì)相關(guān)的情況做一定的分析評(píng)估，可以從以下三個(gè)方面進(jìn)行評(píng)估：

1）未來(lái)5-10年內(nèi)是否有拆違的可能，在租店面之前，一定要對(duì)店面的大背景情況作一番仔細(xì)的調(diào)查，包括政府規(guī)劃與政策。

2）房東背景調(diào)查：通過(guò)附近的中介公司側(cè)面打聽真正的房東(即產(chǎn)權(quán)所有者)的背景情況，同時(shí)了解租戶的歷史情況以及租金方行情，以利于下一步的租金談判。

3）房租價(jià)位談判：先了解房東的出租意愿，向附近類似的門面打探一下，租金價(jià)位是否和歷史信息基本一致，以及租期和可簽約的日期的大概情況。

5、工程現(xiàn)場(chǎng)的要點(diǎn)

以餐飲業(yè)為例，餐飲業(yè)因不同業(yè)種、品牌和規(guī)模，對(duì)工程現(xiàn)場(chǎng)的營(yíng)建標(biāo)準(zhǔn)也有所不同。例如：西式快餐業(yè)可以參考表一各工程項(xiàng)目的要求，包括A店面現(xiàn)況高度，B給 排水，C電力供應(yīng)（面積的大小對(duì)電力的供應(yīng)要求都不同），D空調(diào)工程，E排煙工程，F(xiàn)衛(wèi)生工程，G招牌工程，H外立面工程，I結(jié)構(gòu)體的要求。這些要求事先都要在合同簽約時(shí)與房東交涉，并得到房東的同意與配合。

6、合同談判

1）免租裝修期：以下表二為例，一般情況下免租裝修期45-60天，這是和房東談判首要條件，這涉及到裝修的周期，盡可能控制在免租期內(nèi)開店。

2）租金及押金：在與房東砍價(jià)前，自己已經(jīng)做過(guò)未來(lái)的營(yíng)業(yè)額預(yù)測(cè)及損益試算，心里有譜，能夠接受最高多少的租金才有利可圖；事先權(quán)衡以討價(jià)還價(jià)，盡可能取得合 理的價(jià)位。另外，繳付房租有按月結(jié)算、定期繳付和一次性付清三種方式。也有一些房東除了要支付固定的月租金外，還要根據(jù)你的經(jīng)營(yíng)狀況分享一定比例的利潤(rùn)。 押金方面，各地有所不同，但一般都是每期預(yù)付兩個(gè)月租金。

3）續(xù)租和租期：比較有規(guī)模公司一定事先考慮到續(xù)約條件，也就是租金遞增頻率，盡可能和房東談判，每?jī)赡赀f增一次，每次遞增調(diào)整在5%以下，一般情況下遞增的標(biāo)準(zhǔn)要爭(zhēng)取控制在租期內(nèi)平均調(diào)整系數(shù)12%以下。還有的店面是長(zhǎng)期租的，一租就是五年十年。這些都是談判的重點(diǎn)。

7、立地報(bào)告

立地報(bào)告是新門店籌備階段完成的一份重要文件，也是對(duì)新店的營(yíng)業(yè)額進(jìn)行預(yù)估，以及投資回報(bào)進(jìn)行財(cái)務(wù)分析后得出的一份總結(jié)。如果覺得新址和曾經(jīng)評(píng)估過(guò)的店址人 流量基本一致情況下，那可不做**測(cè)算，通過(guò)對(duì)等店的方式，來(lái)預(yù)估新址的營(yíng)業(yè)額，通常用在社區(qū)型商圈。瑞星選址管理軟件的連鎖定制版的立地報(bào)告包含16項(xiàng) 如下：

• 新店選址申請(qǐng)書

• 門店租賃要件調(diào)查表

• 門店工程配套條件表

• 開發(fā)基準(zhǔn)表

• 商圈評(píng)估表

• 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析

• 客流量分析

• 租金成本計(jì)算表

• 對(duì)等店應(yīng)收預(yù)估表

• 新店裝修工程費(fèi)用預(yù)估表

• 門店損益分析表

• 未來(lái)五年預(yù)估損益表

• 商圈示意圖

• 商圈圖說(shuō)明

• 商鋪實(shí)景照片

• 門店平面圖、效果圖、店中店落位圖

8、合同簽約

相關(guān)部門依立地報(bào)告的評(píng)估，總結(jié)判斷達(dá)成合同簽約意向，接下來(lái)就涉及到合同法律問(wèn)題了。訂立商鋪?zhàn)赓U合同須特別注意以下幾點(diǎn)法律問(wèn)題：

1）承租人的主體資格：商鋪?zhàn)鳛椴粍?dòng)產(chǎn)，出租人必須是商鋪的所有權(quán)或者使用權(quán)人，若是所有權(quán)人，應(yīng)依法取得房地產(chǎn)權(quán)證；若是使用權(quán)人，應(yīng)有合法租賃憑證及允許轉(zhuǎn)租的書面證明。另外，房屋有共有人的，還須經(jīng)過(guò)共有人書面同意。

2）租賃物的用途：租賃商鋪必須確認(rèn)房租賃物的用途。租賃房屋用途為商業(yè)用房。否則，無(wú)法辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照，沒(méi)有營(yíng)業(yè)執(zhí)照是開不了業(yè)的。

3）租賃期限：根據(jù)《合同法》214條的規(guī)定，租賃期限不得超過(guò)20年，超過(guò)20年的，超過(guò)部分無(wú)效。

4）轉(zhuǎn)租：因商鋪經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較大，故在經(jīng)營(yíng)狀況不佳時(shí)，可能會(huì)涉及將商鋪轉(zhuǎn)租的問(wèn)題。出租人是否允許承租人轉(zhuǎn)租，應(yīng)在租賃合同中予以明確。

5）租賃合同登記：在租賃合同成立后，合同當(dāng)事人應(yīng)將租賃合同送至房管部門登記備案。未經(jīng)登記備案的租賃合同亦是有效合同，但不具有對(duì)抗第三人的法律效力。