現(xiàn)國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)已進(jìn)入運(yùn)營階段，“商業(yè)地產(chǎn)的成敗看運(yùn)營”這句在業(yè)內(nèi)幾乎是膾炙人口的話，可謂“金科玉律”，然而，卻抵不過現(xiàn)實(shí)的殘酷，所謂的“商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營”對(duì)于國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)仍然不過是水中花，鏡中月般，雖然美好，卻仍然夠不著摸不到。縱觀國外西方先進(jìn)的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營理念，無一例外均要依靠運(yùn)營來實(shí)現(xiàn)物業(yè)增值與升值，然而，實(shí)際上，國內(nèi)眾多的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營團(tuán)隊(duì)，大部分以前從事百貨或傳統(tǒng)行業(yè)，現(xiàn)業(yè)內(nèi)現(xiàn)狀是，其一，要么在套用百貨業(yè)的經(jīng)營思想在運(yùn)營商業(yè)一地產(chǎn);其二，要么套用住宅房地產(chǎn)的運(yùn)營思想來運(yùn)營商業(yè)地產(chǎn)。而對(duì)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營階段所必備的專業(yè)知識(shí)、法律知識(shí)等均非常缺乏。商業(yè)地產(chǎn)是高度復(fù)合型的一門專業(yè)，其涵蓋了商業(yè)、房地產(chǎn)、金融等行業(yè)，可不是一句空話，作為商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的決策者或職業(yè)經(jīng)理人，不但需要懂商業(yè)地產(chǎn)基本運(yùn)作規(guī)律，還必須熟悉國家關(guān)于商業(yè)經(jīng)營的法律、法規(guī)，更需結(jié)合企業(yè)管理模式、經(jīng)營流程等，以便實(shí)施利益最大化，防范風(fēng)險(xiǎn)，妥善解決問題。

縱觀國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營模式，有出售、只租不售和租售并舉三種方式。出售的模式優(yōu)點(diǎn)是能夠迅速的回籠資金。但由于商業(yè)地產(chǎn)具有“總價(jià)高、利潤率及開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較高、投資回收期長(zhǎng)”等特點(diǎn)，直接銷售困難重重。只租不售，由公司自己長(zhǎng)期持有商業(yè)地產(chǎn)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行整體開發(fā)、整體規(guī)劃、整體經(jīng)營管理，通過將商鋪對(duì)外出租，以收租作為贏利模式。于此就必須著重注重考慮周圍商圈和商業(yè)氛圍的現(xiàn)狀及未來的成長(zhǎng)性，招商時(shí)候?qū)ι虘暨M(jìn)行有條件選擇，看重商戶的自身實(shí)力和經(jīng)營商品的品牌。租售并舉，“部分持有，部分銷售”，這一方式取決于公司的資金流通考慮。根據(jù)企業(yè)的情形，在考慮只租不售的模式下，公司與經(jīng)營戶簽訂鋪位租賃合同，將鋪位出租經(jīng)營戶，對(duì)租賃期限、租金及起算和支付時(shí)間、裝修及租期滿后的處分、物業(yè)管理、違約責(zé)任等進(jìn)行約定。在租賃期限內(nèi)，雙方存在租賃法律關(guān)系，出現(xiàn)任何糾紛可以直接適用租賃合同。于是，考慮如下可能出現(xiàn)的法律問題。

1、選擇承租戶

公司在考慮出租時(shí)，不能僅以租金的角度選擇承租客，而是應(yīng)該對(duì)其行業(yè)、資質(zhì)、背景及其履約能力進(jìn)行考量，盡量選擇一些“優(yōu)質(zhì)”大商家租客，以獲得一個(gè)長(zhǎng)期的有保證的租約，以保證給公司穩(wěn)定、持續(xù)、健康的回報(bào)率。

知名商家一般在長(zhǎng)期的商業(yè)經(jīng)營運(yùn)作中積累了很多的經(jīng)驗(yàn)，具有優(yōu)秀的營銷理念、經(jīng)營管理能力和團(tuán)隊(duì)精神及很強(qiáng)的吸引消費(fèi)能力，消費(fèi)群體的認(rèn)同感與忠誠度比較高，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力與持續(xù)健康經(jīng)營的能力比較強(qiáng)，其良好發(fā)展，與市場(chǎng)發(fā)展也會(huì)起到促進(jìn)作用。

2、承租戶的合法經(jīng)營責(zé)任

承租人在法律允許的范圍內(nèi)享有租賃物業(yè)上自主經(jīng)營的權(quán)利，同時(shí)也自主承擔(dān)相應(yīng)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)和法律責(zé)任。租賃合同須約定當(dāng)承租人出現(xiàn)違法行為的時(shí)候，公司享有可以提前解約，收回鋪位的權(quán)利。

3、鋪位的裝修改造

承租人通常都會(huì)對(duì)承租上鋪進(jìn)行不同程度的裝修改造。為避免雙方陷入爭(zhēng)執(zhí)的僵局，事先的約定是非常必要的于此，須約定：

一、必須事先得到公司的書面同意。

二、不能損害原主體結(jié)構(gòu)，影響建筑安全。

三、裝修工程的消防報(bào)批和驗(yàn)收責(zé)任由承租人負(fù)責(zé)。

四、合同期滿或提前終止時(shí)，裝修歸公司所有。

4、轉(zhuǎn)租問題

轉(zhuǎn)租通常分為兩種方式，一種方式是指承租人在租賃期間將其承租房屋的部分或者全部再出租的行為。第二種轉(zhuǎn)租方式是房屋承租權(quán)轉(zhuǎn)讓，指在房屋租賃期限內(nèi)，承租人將其在房屋租賃合同中的權(quán)利、義務(wù)一并轉(zhuǎn)移給第三人，由第三人取代原承租人的地位，繼續(xù)履行房屋租賃合同的行為。

對(duì)此，必須約定承租人未經(jīng)公司書面同意擅自轉(zhuǎn)租，則構(gòu)成違約行為，解除租賃合同，收回鋪位。

5、商業(yè)保險(xiǎn)

自主經(jīng)營后，公司要面對(duì)眾多的獨(dú)立商戶，商戶自身的實(shí)力參差不齊，同時(shí)，人流量聚集是商業(yè)經(jīng)營時(shí)的一個(gè)突出特點(diǎn)。因此在租賃合同中約定商戶應(yīng)購買相應(yīng)的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)。同時(shí)公司應(yīng)考慮如下保險(xiǎn)：

一，財(cái)產(chǎn)一切險(xiǎn)。承保范圍是保險(xiǎn)單明細(xì)表中列明的保險(xiǎn)財(cái)產(chǎn)因自然災(zāi)害或意外事故造成的直接物質(zhì)損壞或滅失，包括指雷電、颶風(fēng)、臺(tái)風(fēng)、龍卷風(fēng)、風(fēng)暴、暴雨、洪水、水災(zāi)、凍災(zāi)、冰雹、地崩、山崩、雪崩、火山爆發(fā)、地面下陷下沉及其他人力不可抗拒的破壞力強(qiáng)大的自然現(xiàn)象，以及火災(zāi)和爆炸;

二，第三者責(zé)任險(xiǎn)，即由于意外事故造成第三者人身傷亡或財(cái)產(chǎn)的直接損毀，依法應(yīng)由被保險(xiǎn)人支付的賠償金額。

6、對(duì)欠租商戶采取“停水停電”措施的法律風(fēng)險(xiǎn)分析

在租賃合同中寫明，在商戶欠租的情況下公司享有對(duì)商戶采取停水停電的權(quán)利，公司作為使用人與自來水公司和電力公司簽訂《用水協(xié)議》和《購電協(xié)議》，商戶和自來水公司、電力公司并沒有直接簽約。在這種情況下，對(duì)于商戶的欠租，公司是可以采取停水停電措施，屬于自助措施。但是，需要注意的是，應(yīng)事先書面通知商戶，提前告知將采取的停水、停電措施，以減小風(fēng)險(xiǎn)。

7、承租戶對(duì)商鋪的優(yōu)先購買權(quán)

合同法第二百三十條規(guī)定“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。”此條規(guī)定即是對(duì)承租人優(yōu)先購買權(quán)的法律保護(hù)。依照上述規(guī)定，承租人行使優(yōu)先購買權(quán)，應(yīng)當(dāng)具備以下條件：

承租人與出租人之間必須存在合法有效的租賃合同。如果租賃合同不成立、無效、被撤銷或者因履行期屆滿而終止，則承租人不享有此項(xiàng)權(quán)利。

優(yōu)先購買權(quán)只能在出租人決定出賣租賃房屋后享有，并且必須在接到出賣通知后三個(gè)月內(nèi)行使，如雙方無其他約定的話。

承租人必須是在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)。

所謂同等條件，主要是指價(jià)格以及價(jià)款的給付時(shí)間、給付方式等。第三人的出價(jià)條件優(yōu)于承租人時(shí)，承租人沒有優(yōu)先購買權(quán)。如果出賣租賃房屋而不通知承租人，或者在通知的有效期內(nèi)不征求承租人的意見即出賣房屋，或者當(dāng)承租人與第三人的出價(jià)同等時(shí)不把租賃房屋賣給承租人，都是侵犯承租人優(yōu)先購買權(quán)的違法行為。

8、設(shè)定抵押

《物權(quán)法》第一百九十條對(duì)這個(gè)問題做了明確規(guī)定：“訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)。”即物業(yè)的租賃關(guān)系與抵押關(guān)系允許同時(shí)存在，但成立時(shí)間在先的權(quán)利效力大于成立時(shí)間在后的權(quán)利。

9、承租戶違約，對(duì)其強(qiáng)行收回鋪位等措施的法律分析

承租戶違約，在滿足合同解除條件的情況下，如出現(xiàn)承租戶拒絕騰退房屋和不償還欠款的情形，可采取強(qiáng)制收回鋪位的措施，考慮到承租戶仍然享有對(duì)其物品財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)，不能以欠租為由而隨意侵犯承租戶財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)，建議應(yīng)采取委托穩(wěn)妥措施。

首先，郵寄解除租賃合同通知書，寫明承租戶自動(dòng)騰退房屋的期限，如超過期限則將強(qiáng)行收回鋪位。

其次，如超過該期限仍未搬離：

1、邀請(qǐng)公證人員至現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)清理鋪位的整個(gè)過程進(jìn)行公證;

2、聘請(qǐng)第三方，最佳偉律師作為見證，并對(duì)承租戶的遺留物品進(jìn)行認(rèn)真清點(diǎn)造冊(cè)，全程錄像，留作證據(jù);

3、將遺留物品妥善保管，并書面通知留存物品的地點(diǎn)和清單。