“十年前，如果有客人來寧波玩，商圈或商業綜合體除了天一廣場，沒其他選擇，后來有了鄞州萬達廣場。而現在，選擇更加多了，感覺到處都有商業綜合體。”家住世紀花園的周小姐說，這幾年寧波商業綜合體越來越多。

一邊是商業綜合體迅速增加，其總面積已接近較高值，快要過剩，而另一邊由于同質化競爭以及電商沖擊所致，商業綜合體經營壓力加大。有市場人士認為，寧波盡快建立大型商業網點論證制度和管理辦法，讓寧波商業綜合體健康發展。

調查

鄞州萬達商圈3公里內

有6個大型商業綜合體

寧波究竟有多少商業綜合體？老三區有天一廣場、月湖盛園、南塘老街、鼓樓沿、高鑫廣場、銀億海德商業廣場、世紀東方、天倫時代廣場、來福士、江北萬達等，鄞 州有萬達廣場、聯盛廣場、銀泰城、印象城、洛茲廣場、培羅成廣場、杉井奧特萊斯廣場、羅蒙環球城、錢湖天地等，數下來足足有20多個商業綜合體。有的一個 廣場內就包含多個商業綜合體。比如天一商圈，包含了眾多的商場、購物中心，和義大道、新老銀泰百貨、第二百貨、國購、酷購、新華聯商廈、蘇寧電器（原新世 界百貨）、南苑鞋城、城隍廟、新街、樂購等，商業體量還是蠻大的。

“細數寧波的商業綜合體（廣場）、購物中心，不僅飽和，而且有明顯的過剩或短時過剩現象。”談到寧波商業流通業的發展，寧波天一商圈的一位業內人士舉例說，鄞州萬達商圈周邊3公里范圍內，就有6個已建或待建的大型商業綜合體項目。

早在2013年，一份報寧波市領導的《關于加強城市商業網點規劃實施的報告》中提到，全市在建或待建的大型商業項目有56個（其中3萬平方米以上的商業綜合 體項目有48個），總建筑面積達1102.27萬平方米（其中3萬平方米的商業綜合體面積達1054.7萬平方米）。

根據最近一次的2010年第六次全國人口普查，寧波全市常住人口約760萬。即使按照發達國家成熟商業市場的標準，人均商業面積1-1.5平方米最為合適，也就是說，寧波商業面積比較適合在760萬-1140萬平方米，寧波處于較高值。

老牌商圈人流在下滑

已是不爭事實

一個不爭的事實是，一些老牌商圈人流在下滑。

天一廣場，2002年開業，是寧波最早的城市商業綜合體項目，近22萬平方米，包含購物、餐飲、娛樂等眾多業態。

“作為城區中心的天一廣場，曾經的黃金寶地，客流量經常爆滿，每逢節假日，馬路、過道、商家的店鋪，放眼望去那是人山人海。”寧波一家商場負責人在采訪中表示，各區都有了新的商業體，跟十年前相比，人流量少了一半都不止。

在天一商圈，一些房東不得不感慨：昔日“皇帝女兒不愁嫁”，如今租金攔腰斬。老王是老寧波，在新街有一個店鋪，“最貴的時候，一年租金16萬元，現在能租到8萬元就不錯了。”

金光百貨不少知名品牌撤柜、聯盛廣場不溫不火、來福士租戶抗議提租。事實上，面臨經營壓力的遠不止天一廣場這位“元老”。

“從整體布局上看，區域功能分工不明顯，存在同質競爭、無序競爭現象。從業態結構上看部分區域業態配置不合理、不完整。從發展模式上看，社區商業發展滯后經濟 發展水平和城市提升需要。而且規劃設計科學性、前瞻性不足。”一位不愿透露姓名的業內人士分析認為，在什么地方建、建多大規模、搞什么業態，不少地方更多 的是考慮開發商的需要，沒有從全市大局出發，隨意性較大。 

除了商圈競爭愈演愈烈之外，電商對實體經濟的沖擊也不可小覷。不少商家認為，現在商業綜合體越來越難做，是多種因素疊加在一起造成的。

“一是經濟不景氣的大環境影響，二是電商沖擊，三是區域性商業的發展，分流了中心城區的部分消費。”寧波天一廣場某知名商家負責人分析認為，中心城區的擁堵、停車難，及商業的差異性特色不明顯，都導致客戶流失。

提升商業項目活力

多布局餐飲等體驗式消費

當然，仍有不少商圈激流勇進，不斷調整以適應消費者的需求。

上周五晚上七點多，記者到達鄞州萬達廣場，發現地下停車位幾乎全滿，有些車輛不得不在過道上違停。

鄞州萬達的一位工作人員告訴記者，最近兩三年，萬達廣場也是變壓力為動力，不停地調整招商方案，服裝百貨占比越來越少，餐飲等體驗式消費越來越多。不斷調整才有可能追上消費者變化的需求，才能有競爭力。

談后起之秀，印象城絕對算一個。“印象城開業至今兩年多，人流量跟銷售額每年都有較高幅度的增長。”印象城的一位工作人員認為，主要是因為有了差異化競爭。定位明確，客群也就明確，所以在招商、營銷、活動推廣上都是力往一個方向使，持續吸引目標客群。

“天時地利人和，一個商圈的成功離不開這些因素。”一位業內人士解釋，如果一個商圈開業時間、地理位置有優勢，可以節約不少前期宣傳費用，另外招商也容易。最重要的還是經營隊伍，不管是項目設計、商圈定位，還是活動策劃、招商調整等，都是需要管理團隊的齊心協力。

在記者的調查中，一些業內資深人士表示，現在普通采用的大多是“體驗式商業”，這也是線下實體商業的核心競爭力，一定要重視品牌的創新，做到人無我有、人有我全、人全我好。打造體驗式商業一定要有主題概念，為購物中心提高核心競爭力。

建議

應盡快建立大型商業網點論證制度

要想商業項目活得好，商家本身要接地氣，而從政府部門的角度來說，適度的管理也要跟上。

據了解，上海、青島、廈門、江蘇等地均提出了大型商業網點建設實行聽證制度。浙江省也提出要對5000平方米以上的單體商場和3萬平方米的商業綜合體建設實 施聽證制度或者論證制度。比如，在大型商業網點的開發建設之前，由規劃、發改等部門牽頭，組織商務（貿易）、交通、衛生、環保等部門和行業組織、消費者代 表、社區組織及專家參與的論證委員會，對大型商業項目進行論證和審議。經審議同意后，再提交有關部門予以審批。

也有人寧波要做好商業網點規劃修編工作。建立不同層級、不同區域之間商業網點規劃，以及商貿規劃與城市建設整體規劃的銜接機制。

最后是，簡易制定寧波市商業網點管理辦法。參照國際上發達國家對商業網點管理的做法，借鑒上海、青島、廈門、江蘇等省市的管理經驗，研究制定適合寧波市實際 的《城市商業網點管理辦法》，明確城市商業網點的管理主體、管理機構、管理范圍和項目立項審批程序，明確管理權限和部門職責。

　　（來源：現代金報　記者 鄭曉 俞林鳳 攝影 高遠）