樂都匯商城大部分時間無人問津
樂都匯商城開始定位調(diào)整
風光半年，隨著倉山萬達入駐，客流驟降，樂都匯迎來了長時間的陣痛期。
2011年5月6日，作為金山首個綜合購物中心，樂都匯的開業(yè)打響了向福州傳統(tǒng)商圈發(fā)出挑戰(zhàn)的頭一炮。同年12月，倉山萬達這一福州最大體量的城市綜合體開門迎客，這對小體量的樂都匯而言，打擊不言而喻，第二年甚至引發(fā)二十來戶租戶退場。在同行看來，除了外部原因，自身商場存在的設(shè)計缺陷也讓其更加雪上加霜。
特立獨行
購物中心一樓餐飲占比大
經(jīng)常逛商場的女士不難發(fā)現(xiàn)，福州的商場一層必定是化妝品、珠寶首飾的陣地，而餐廳多設(shè)置在地下一層或高層。可昨日，東南快報記者走訪樂都匯購物中心卻發(fā)現(xiàn)，經(jīng)過這幾年的品牌調(diào)整，商場一層的業(yè)態(tài)與其他商場相比，餐飲區(qū)卻占大比重，例如可末廚房、海底誘惑、哥林多海鮮火鍋等，圍擋部分也大紅字標識“品牌餐飲入駐，敬請期待”字樣。在其四樓，也入駐有大豐收、小魚小牛、攬記火鍋、青衣等餐飲品牌。為何樂都匯會如此特立獨行?對此，業(yè)內(nèi)資深人士透露，多數(shù)商場的安排并未隨意，通常商場的1層臨街，客流量是最大的，租金相對就比較高。在黃金地段，商場1層的租金有時甚至是2層的幾倍。而像化妝品這樣的是易耗品，購買率高，其租金承受能力就比較強。“在一樓騰出大面積讓位餐飲，人氣不足才會導致這樣的局面。”上述人士稱，一般餐飲的平均租金明顯低于服飾、珠寶、化妝品等業(yè)態(tài)。同時，為聚攏人氣，開業(yè)三年多，樂都匯才悄然啟動停車收費，收費標準也低于市場行情。其實，商場越強勢、人氣越高，啟動收費的時間點會越早，這在一定層面上也能看出其底氣不足。據(jù)了解，影院、餐飲、電玩、兒童類別商鋪通常分布在商場的高樓層，因為它們屬于目的性消費，放置在高層是為了拉動人氣。另外，這一類店鋪的租金承受能力也較低。原先臺江萬達廣場在一樓設(shè)置的些許輕餐飲，涉及咖啡、糕點等，未來也都計劃往高樓層移，從這點就足以佐證。
內(nèi)外交困
萬達分流客源商場動線設(shè)計不科學
昨日，即便在樂都匯的一樓和主力店超市里，客流量也并不樂觀，餐飲區(qū)即便是到中午臨近12時，也是一片空位。
這與當時開業(yè)當日迎來近七萬的客流量相比，如今卻顯得有些天壤之別。
曾對此做過調(diào)研的市場人士稱，當時倉山萬達一開業(yè)，就分流了80%原先屬于樂都匯的客源，這樣的打擊是相當致命的。如今，樂都匯的日均客流量差不多就一兩萬，這與倉山萬達十幾萬的客流量相比，差距懸殊。
其實，相比體量而言，樂都匯就已望塵莫及，3萬平方米的體量，在一定程度上就顯示出原先定位國際型購物中心的尷尬。
“當時客流量驟降的同時，導致第二年7月，20多戶租戶退場。”上述市場人士稱，當時就有商戶轉(zhuǎn)而投奔臨近的倉山萬達廣場。
除了外部競爭原因，走訪中，東南快報記者也發(fā)現(xiàn)，樂都匯自身商場動線設(shè)計并不科學。
據(jù)了解，商場的自動扶梯多為X形，如果顧客逛到一半想下去，通常要沿著中庭走半圈才能到下行電梯處，等于又多逛了幾家店。
可是，在樂都匯，手扶梯是直行前往二樓超市，與升降電梯一樣，同處于商場的前部，這樣就會導致客流量很少會逛到商場的后半部。
據(jù)上述市場人士調(diào)研發(fā)現(xiàn)，如果有一萬的客流量，最多也就只有兩千人能走到商場的后面。
不僅如此，開業(yè)時曾高調(diào)對外發(fā)布，商場四樓將引進金逸電影院，最后卻毫無進展。據(jù)有關(guān)渠道了解到，這其中也是因為設(shè)計缺陷而告吹，未來對于商場設(shè)計的缺陷，目前已透出風聲謀求改進。
自救脫困
瞄準周邊社區(qū)增加體驗式消費
對于上述種種，樂都匯其實并不是毫無應(yīng)對。
去年華潤收購樂都匯項目之后，讓升級為央企商業(yè)地產(chǎn)品牌的樂都匯備受業(yè)內(nèi)關(guān)注，業(yè)內(nèi)認為會讓其迎來新一輪的優(yōu)化升級。
其實，從去年開始，細心的人會發(fā)現(xiàn)，除了增加餐飲比重來吸引更多人氣，其推出的活動無不針對社區(qū)家庭互動親子活動，例如一樓就有部分面積專門騰出開展長期的歡樂課堂親子活動。
據(jù)了解，在浦上商圈周邊五公里，就有40多個社區(qū)，目標客群量就達到30多萬人。
業(yè)內(nèi)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，樂都匯的餐飲品牌其實與倉山萬達還是有所區(qū)分，例如小魚小牛、攬記火鍋等，這是其獨有品牌。不過，要引進這樣的知名品牌，商場在招商時難免要給出比較低的租金。
“有不同的餐飲，也會吸引客群專門前來。”業(yè)內(nèi)分析稱，甚至還會有客群因為倉山萬達人滿為患，轉(zhuǎn)而投向樂都匯消費，因餐飲這塊而吸引來的客流量占比會超過50%。
此外，樂都匯從開業(yè)就開通的免費巴士，將觸角延伸至鼓樓、臺江甚至是閩侯大學城。東南快報記者平時觀察發(fā)現(xiàn)，由于班車一小時才發(fā)車一次，因此并未為其帶來足夠的客流量。
值得注意的是，目前，樂都匯的客流量占比周邊社區(qū)目標客群不到1%，未來可提升的空間仍舊很大。業(yè)內(nèi)人士稱，關(guān)鍵是如何在維護好現(xiàn)有固定客群的基礎(chǔ)上，通過精準定位來撬動更多的市場份額。
專家建議
開一個社區(qū)型超市在大學城多下功夫
福建省商貿(mào)業(yè)聯(lián)合會商業(yè)經(jīng)濟研究專委會主任許安心表示，樂都匯體量小，離萬達廣場近，往社區(qū)型方向調(diào)整也有可選擇的理由。不過，位于浦上商圈，未來若政府未對交通方面進行引流規(guī)劃，等到紅星國際、愛琴海購物公園開業(yè)后，交通承載量將會是其面臨的一大瓶頸。
“樂都匯那地方適合開一個社區(qū)型的超市，輔助配合差異性的業(yè)態(tài)，與萬達形成互補。”在許安心看來，大企業(yè)強調(diào)的是標準流程，對于差異化經(jīng)營調(diào)整，并非易事，這也是一大阻力。同時，其免費巴士延伸至鼓樓、臺江效果肯定不佳，不過，閩侯大學城可以多下點工夫，畢竟那邊目前可消費的地方并不多，永輝超市(601933,股吧)僅3000平方米，日營業(yè)額就能達到六七十萬元，可想而知其市場需求有多大。
（東南快報 夏菁 劉興）
