這是一個最好的時代，這是一個最壞的時代，這里可以直通天堂，這里可以直達地獄!這就是商業(yè)地產在互聯(lián)網時代的真實寫照!

商業(yè)地產，曾經，缽滿盆滿;如今，哀鴻遍野。壓垮商業(yè)地產的最后一根稻草源于互聯(lián)網的高速發(fā)展，尤其是電商帶來的巨大沖擊，讓從業(yè)人員苦不堪言、茫然失措。大量商業(yè)地產處于閑置狀態(tài)，開發(fā)商蓋完的商業(yè)地產既賣不掉也租不出去，資金處于一個非常嚴峻的局面，很多開發(fā)商因此陷入困境。投資客對于商業(yè)地產的保值增值功能充滿了極大的疑惑性，大部分選擇持幣觀望。租賃戶對于實體商鋪的成本收益比出現了較為清晰的趨勢判斷，紛紛選擇逃離實體，擁抱電商。消費者再也不用考慮時間與空間的制約，隨時隨地都可以利用電腦、手機來完成購物。網絡購物，海量的產品供應、低廉的商品價格、方便的交易支付、快捷的物流配送，給消費者一個不選擇電商的理由?似乎好難啊!

王健林與馬云的世紀賭約余音在耳，尚未來得及細細思量，萬達卻已高調邁向電商。銀泰、王府井、大悅城也紛紛接洽BAT，每個人都在努力地尋找在互聯(lián)網時代，傳統(tǒng)商業(yè)地產如何生存與發(fā)展的道路，下面從第三方觀察的角度，也毛遂自薦地闡述一下自己的觀點，具體包括三部分內容：其一商業(yè)地產的困局是如何形成的?其二互聯(lián)網怎么蠶食傳統(tǒng)商業(yè)?其三在互聯(lián)網時代，傳統(tǒng)商業(yè)如何完成鳳凰涅槃。

一、 商業(yè)地產的系統(tǒng)性困局

今日，商業(yè)地產的困局不能全部歸罪于互聯(lián)網或電商，它是系統(tǒng)性原因造成，現將五大主要原因進行說明，但要強調的是這不是全部的原因，這是個人認為的主要原因。

① 盲目逐利導致供求關系失衡

商業(yè)地產是價值鏈條性產業(yè)，政府需要開發(fā)商買單，開發(fā)商需要投資客買單，投資客需要租賃戶買單，租賃戶需要消費者買單。鑒于國稅地稅分離，地方政府很大一部分財政收入源于土地出讓，這就天然性地將地方政府、開發(fā)商、金融單位捆綁為一個利益共同體，擁有了壟斷權，商業(yè)地產不成為暴利行業(yè)都難!面對地方政府的鼓勵，面對如此的暴利誘惑，商業(yè)地產紛紛上馬，數據顯示：2014年全國50個重點城市綜合體非住宅總體量達5.64億平米，同比增長率高達77%。進入商業(yè)物業(yè)面積增長速度遠超人口的增長速度，人均商業(yè)地產面積已經達到飽和，甚至部分區(qū)域已經過剩，在如此過剩的情況下，妄想通過終端的消費環(huán)節(jié)來全部消化掉，可能嗎?我們的消費水平到底如何呢?

消費市場占GDP的比重只有不到40%，近幾年增長幅度在13%左右，相比發(fā)達國家70%以上的GDP消費占有相去甚遠。中國老百姓的消費能力目前還是很有限的，而住宅、醫(yī)療、教育的市場化又給消費者帶來了沉重的負擔，社會保障體系的不完善都對消費的增長起抑制作用。消費市場在13%這樣的水平增長的同時，商業(yè)地產投資的增幅卻都在24%左右，商業(yè)地產的供給遠遠超過了商業(yè)發(fā)展的需求，供求關系已經失衡，而且是結構性的失衡，造成閑置是必然的結局。

② 抽樣調查導致細分定位不當

商業(yè)地產的細分與定位主要解決的是消費群落、消費習慣與消費趨勢的問題。以百貨商場為例，它的有效輻射半徑是多少?它要為哪些消費者提供服務?為消費者提供什么樣的服務?如何讓消費者接納這些服務?

傳統(tǒng)的咨詢公司假模假式地準備了上千份百十來個問題的調查問卷，隨機性地詢問調查對象。并對處于競爭范圍內的其它商場進行針對性的調研，企圖勾勒出商場經營成敗的原因。有時候想想，沒文化真可怕：其一消費者填寫調查問卷是不能說明其真實意圖的，直白一點，就是消費者的言行是不一致的。調研主要看消費行為而非消費承諾;其二調查問卷的設置，問題的前后置關系，答案的前后置關系，都會影響受眾的選擇;其三小樣本數據極容易出現較大的誤差，采樣越小，誤差越大;其四調研數據只會反應當下的消費內容和消費習慣，如無法作出消費預測，則調研一文不值;其五競爭性的思維根深蒂固，眼睛里盯著競爭對手，夢想著搞死競爭對手，客戶會天然性地倒向自己。運用這樣的思維邏輯去做細分與定位，商場如果都能經營良好，那才叫奇跡呢!

③ 肆意妄為導致業(yè)態(tài)組合混亂

商業(yè)有其自行的運作規(guī)律，如果對其不做深入透徹的研究，僅憑個人主觀意識，采用貌似“理性”來做商場規(guī)劃，實則是以自我為中心的肆意妄為。在商場的整體設計裝修方面，不考慮消費者的消費習慣和消費模式，有的開發(fā)商竟然請裝修設計公司來做商場業(yè)態(tài)設計，更有甚者，竟然讓設計公司來做招商，這種跨界思維真是很顛覆啊!有些商場并沒有真正地將消費者當“上帝”來看待，當然，消費者也沒有奢望商場能把他當作上帝看待，只是希望商場不要把他當作“待宰羔羊”，有些商場貌似煞有天賦地搞出一系列手段滯留消費者，無視消費者的消費趨勢而任意搭配業(yè)態(tài)，產品序列的設定也無視基本的人性規(guī)律。總體感覺就是：有錢、任性!

④ 各自為政導致系統(tǒng)效能缺失

商場的整體效能需要在定位、設計、銷售、招商、運營五大板塊統(tǒng)一考慮下才能凸顯出來，但有些開發(fā)商卻選擇了不同的團隊來完成不同階段的任務。導致每個團隊只對自己階段性的任務負責，為了完成自己當前的任務指標，即便是采用了傷害下一階段的方法也未嘗不可!比如，開發(fā)商將銷售任務承包給一個專業(yè)的服務機構，該機構為了最短時間內完成銷售，將大面積的商鋪分割成更小的商鋪，這樣，總價就會下來。這樣利于銷售，但對于后期的招商來講，那無意是增加了太多的困難。

⑤ 閉門造車導致持續(xù)發(fā)展乏力

在很多的商場經營管理者的心目中，商場是一個完善的世界，這里吃喝玩樂應有盡有，經營的好壞在于內部元素的組合搭配。于是，商場很容易被發(fā)展成為一個封閉的世界，很少主動地去分析消費者的消費趨勢，很少主動地了解租賃商戶的經營困難，更談不上對投資者的深度服務了。商場經營管理者也本著一個“坐商”的思維來運營，很少主動與其他業(yè)態(tài)進行整合或互動，忽視“引流”的重要性。也很少將自己的資源與其它業(yè)態(tài)進行互動和流通，這樣的一個“封閉系統(tǒng)”在時間的堆砌過程中，活力自然日漸萎縮。“流水不腐、戶樞不蠹”的觀點似乎不是那么的重要!

商場的整體經營不善，原因當然不限于以上五點，這里以點概面地展現，主要是想說明經營不善，是系統(tǒng)原因，而且這些原因也是相互制約、相互影響。面對如此的窘境，開發(fā)商著急的心態(tài)也可以理解，但某些開發(fā)商“病急亂投醫(yī)”就缺乏基本的智慧了。更有甚者，企圖依靠一兩個軟件系統(tǒng)來治愈整體商場疲軟的問題，那就是腦袋壞了的前奏!

二、淺談互聯(lián)網

互聯(lián)網之所以能從一種“技術”演化為一個“時代”，最為重要的就是“互聯(lián)網思維”。時至今日，互聯(lián)網已經成為公眾生活中的“水和電”，成為一切商業(yè)的基礎設施。互聯(lián)網思維成為最根本的商業(yè)思維，是一切商業(yè)行為的起點。真正要去了解互聯(lián)網，首先就要熟悉互聯(lián)網思維，那么，互聯(lián)網思維到底是什么?筆者總結了五大思維，分別為：

① 從相對到絕對的人本思維

② 從有限到無限的馬太思維

③ 從收費到免費的荷塘思維

④ 從被動到主動的錨定思維

⑤ 從控制到自治的機體思維

正是借助這些思維，互聯(lián)網對傳統(tǒng)企業(yè)進行了顛覆與重構，具體可以分為五個階段：

① 傳播互聯(lián)網化

② 銷售互聯(lián)網化

③ 營銷互聯(lián)網化

④ 運營互聯(lián)網化

⑤ 企業(yè)互聯(lián)網化

在銷售互聯(lián)網化的階段里，最主要的就是電商的崛起，電商的發(fā)展可以分為五個階梯：

① 價格電商：采用“前店后廠”、“去中介”、“低價”策略吸引人們網絡購物

② 促銷電商：采用“雙11”、“周年慶”等促銷活動來刺激與誘導人們購物

③ 體驗電商：采用O2O、粉絲、社群等方式增加客戶體驗來完成購物

④ 分眾電商：消費者超細分，電商以品類進行小眾市場的深度服務

⑤ 結點電商：小眾電商通過結點式集群為每個消費者提供深度服務

當然，由于互聯(lián)網帶來的便易性，人們可以很快速很廉價地獲取信息，自然就會進入到一個“淺閱讀”的時代，大部分人都很難靜下心來認真地去研究互聯(lián)網，但是，我想說：商業(yè)是國之根本，國無商則滯。作為從業(yè)人員，切莫以敵視或漠視的態(tài)度去看待互聯(lián)網，而是要以積極樂觀的態(tài)度去迎接互聯(lián)網，因為互聯(lián)網會重構整個商業(yè)邏輯，重構后的新型商業(yè)將會煥發(fā)出傳統(tǒng)商業(yè)不可企及的魅力。但是，要明白，解構是技術，重構是藝術。如果只是淺嘗輒止地去了解，而非深入系統(tǒng)地去熟悉，那想擺脫當下的窘境，我只能說：妄想!如果在原地踏步，在固化的思維體系中侃侃而談，我只能說：活該!

三、智能商業(yè)：傳統(tǒng)商業(yè)困局的破冰利器

商業(yè)地產想要在互聯(lián)網時代生存與發(fā)展，需要在兩個方面進行解構與重構：

其一就是公司本身，傳統(tǒng)企業(yè)如何利用互聯(lián)網思維進行改造，這樣的改造是個系統(tǒng)性的工程，從改造的內容的來看，包括了：公司戰(zhàn)略、市場細分、企業(yè)定位、品牌宣傳、組織架構、人力資源、營銷體系、運營體系、企業(yè)文化等;從改造的路徑來看，包括了：轉型氛圍的營造與統(tǒng)一、頂層系統(tǒng)性設計、單點落實操作、整體有效復制、調整優(yōu)化完成轉型。這里需要強調的是：轉型互聯(lián)網不是商業(yè)地產的選擇之一，而是商業(yè)地產不可回避的終點!關于轉型的詳細內容，這里不做過多闡述，如有興趣可關注：《互聯(lián)網思維助力傳統(tǒng)企業(yè)極速進化》。

其二就是產品本身，作為商業(yè)地產，相關干系人包括：開發(fā)商、投資客、租賃戶、消費者，他們之間的關系在文章開頭已經闡述，商業(yè)地產真正要擺脫困局就是要滿足這些干系人的利益訴求，這就是我們所倡導的：“智能商業(yè)”!

所謂智能商業(yè)就是：傳統(tǒng)商業(yè)借助互聯(lián)網智能技術與金融創(chuàng)新服務來滿足商業(yè)干系人需求的精益化商業(yè)模式。

從需求的角度來看，開發(fā)商希望能快速回本，保持穩(wěn)健的現金流;投資客希望有保障低風險地獲取投資收益;租賃戶希望客流不斷生意興隆;消費者希望能貨真價實有溫度地完成交易。基于這樣的訴求，如何操作呢?

智能商業(yè)通過五步法來完成：

① 定位：引用大數據，通過數學建模與業(yè)務建模來預測消費趨勢和消費習慣，并確定基本的業(yè)態(tài)模式、商鋪模式、產品組合模式。

② 設計：站在干系人需求的角度來完成頂層設計，包括：如何聚焦、如何傳播、品牌塑造、銷售方案、招商方案、運營方案。

③ 銷售：利用資產證券化將商場作為“資產包”進行發(fā)售，利用大數據與資源整合能力實現最短時間內的銷售指標。

④ 招商：利用全網銷售及會員制完成品牌廠商的入駐與產品行銷，可以將租賃周期從年租做到日租。

⑤ 運營：利用精準營銷體系，將消費者變成用戶，進行深度服務。假設這樣的一個場景：一個潛在消費者進入商場，連接商場提供的免費Wi-Fi，通過智能技術，商場很容易就會知道：這個消費者近期瀏覽了哪些商品?什么品牌?什么價格?什么材質?什么顏色?，并將這些信息傳遞給符合這些要求的店主。店主通過室內GIS來確定消費者的位置，當消費者來到自己的商鋪時，店主會有針對性地拿出商品進行銷售。如達成交易，可將消費者的基本信息進行登記，并根據登記信息來預測其其它產品的需求狀況，比如家庭幾口人，那基本上可以預測洗漱用品多久更換一次，在更換前期，可以通過代金券的方式來刺激消費者的二次消費。當然，這是一個最基本的場景設置，真正的智能商業(yè)要比這樣的場景更為精準。

需要說明的是，這僅僅是基于“生態(tài)位”的思想來描述的智能商業(yè)，如果商場能完成基于生態(tài)位的智能商業(yè)，那么，接下來就可以進入基于“生態(tài)圈”的智能商業(yè)了。至于什么是生態(tài)圈的智能商業(yè)，這里就不做過多闡述，如有興趣可以研究如下圖示，希望能有所收獲：

啰嗦了這么多，簡單地總結一下：

1. 商業(yè)地產的困局是系統(tǒng)性的，但不是不可以解決;

2. 敵視或漠視互聯(lián)網或電商是不可取的;

3. 轉型互聯(lián)網是商業(yè)地產無法回避的終點;

4. 商業(yè)地產的轉型要在公司與產品都要完成;

5. 互聯(lián)網轉型與智能商業(yè)是當下商業(yè)地產最為需要了解的內容;

提筆至此，衷心希望各位商業(yè)地產的伙伴們能走出困局，完成蛻變，實現繁榮。互聯(lián)網時代是個英雄造時勢的時代，需要從業(yè)人員擁有獨立思考的精神與能力，促使每個商業(yè)煥發(fā)出自己獨特的稟賦，畢竟，商業(yè)是國之命脈，不可怠慢!不能大意!