何謂眾籌？

所謂眾籌：即大眾籌資或群眾籌資，互聯網時代的眾籌，是由發起人、跟投人、網絡平臺構成，通過互聯網方式發布籌款項目并募集資金。

眾籌、非法集資、REITs的區別

眾籌：眾籌的理念是“集眾人之智，籌眾人之力，圓眾人之夢”，眾籌當然不僅僅是籌錢這么簡單，通過吸引一大批對項目感興趣的小伙伴加入，從項目的定位、產品研發都讓小伙伴們參與，聚集大家的智慧做出一個牛逼的產品，然后通過小伙伴的體驗和口碑傳播，將產品和更多的人連接，眾籌強調的是一種參與感，這種參與是全方位的，參與眾籌的人和項目、發起人之間是一種你中有我、我中有你的關系。眾籌對發起人而言不僅是追求資金，還需要得到大家智慧的滋養、口碑的傳播。所以眾籌的核心是：人、錢、增值收益。

集資：集資是籌資人通過資金的聚集去做一個實業項目或進行資本的營運，主要分為借貸或股權投資兩種模式，在借貸中出借人追求的是資金的回報，基本不參與項目的管理，而股權投資從一開始投資時考慮的就不是參與而是退出問題。集資的目的則比較簡單主要是解決資金短缺的問題。所以集資的核心是：錢。

REITs：房地產投資信托基金是一種以發行收益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金，由專門投資機構進行房地產投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。所以REITs的本質是一種封閉型投資基金。REITs投資人追求的也是資金的回報，基本不參與項目的管理。但是，受中國內地現有金融監管框架制約，現有的REITs產品并不支持國際上向公眾投資者募集資金并返還回報的模式。所以國內REITs雖然呼聲漸高，近期有望試點，但對絕大多數人來說過于高冷，難以觸及。所以REITs的核心是：資金回報。

眾籌咖啡館的啟示——北大1898咖啡館案例剖析

2013年10月，在離北大不遠的中關新園9號樓一處400平方米的地方，由時任北大校友創業聯合會秘書長的楊勇作為發起人籌建的一家眾籌咖啡館。一開業便風光無限。全球的北大校友，都知道了北京這個角落里有一家叫北大1898的咖啡館，不少異地的校友們已經開始邀請楊勇過去開連鎖店。

剖析北大1898咖啡館的成功，筆者總結以下幾點要素：

定位精準：1898咖啡館定位非常明確，叫北大創業校友之家，定位服務北大的創業校友，所以第一批股東，基本上都是北大畢業比較牛逼的創業者。1898咖啡館實際上就作為了創業家聚會分享的平臺，一個孵化園。

2014年春節之后還是這幫發起人，在位于北京金融街的金融客咖啡館，它的模式可能比1898更具有代表性，其定位就瞄準北京乃至全國的金融行業校友。因為特殊商圈及行業人群定位，募集金額較高，三批募資就達到了1億。

做圈子遠甚于做推廣：眾籌咖啡館的經營，不是讓它本身靠運營掙錢，而是經營圈子。所有股東，均為北大各級校友，且以60,70后為主，這類人本身已在各自的領域取得了一定的影響力，相互之間許多都互相認識，彼此之間有利益需求是圈子存在的理性基石，需求互動越強，圈子越成功，1898遵旨就是互惠互利，幫大家發財。所以咖啡館剛一開業，便盛況空前，包括北京大學的校領導，中關村管委會的領導，各個協會的會長、秘書長，各個校友會的秘書長等等，每個股東也都介紹自己的朋友過來。 

互聯網思維的運營模式

眾籌股東中，需要有一些影響力大牌人物做幌子，吸引其它股東跟進。股東人數控制在200人以內，股東結構搭好，有壓軸的，有做托的，有干活的，少量尋求幫助的種子選手，但主要為圈子貢獻活力的股東要占70%，他們是資源需求和供給都比較旺盛的核心人群，互相創造價值做成生意的概率較大。第一批股東，全部來自創業聯合會。主要是點擊科技的王志東、創新工場的陶寧、藍色光標的趙文權，還有拉卡拉的孫陶然等等。

1898每位眾籌股東一年至少到店里來值一天班，至少貢獻一場活動。參與的人一多，可以吸納更多人才資源，自己管理起來省心。比如某個做互聯網創業的股東，可以利用這一天輪值的機會，在咖啡館舉行一個互聯網活動沙龍，他可以利用在行業的影響力，把平時很少聯系的同行朋友聚在一起集中會談，時間更有效率。

咖啡館本身掙不到什么錢，但要為股東做好增值服務，幫他創造接業務的機會，提升咖啡館的附加值。在這些以熟人圈子為基礎的眾籌事件中，眾籌咖啡館就像一個小型的交易平臺，很多股東已在跨界的平臺上有所收獲，大多數股東的收益早超過了當初的投資。

眾籌思維開發購物中心的構想

開發一個購物中心遠比開一家咖啡館復雜得多，商業地產行業也是遠比咖啡行業龐大復雜得多的行業。對于動輒投資上十億的購物中心來說，遠非一般中小開發商所能勝任，首先就面臨著資金和人才經驗方面的困局。如何運用眾籌思維開發一個購物中心，筆者思考如下幾點：

一、圈子

就像北大1898咖啡館一樣，購物中心的眾籌也是從經營圈子開始入手。因為商業地產行業是個產業鏈非常冗長的行業，橫跨金融企業、開發公司、設計院、顧問咨詢公司、主力店及品牌商家、營銷代理公司、活動策劃公司、運營管理公司、廣告公司、媒體、施工單位等等上下游產業鏈。每個產業鏈都需要從中分得一杯羹。

何不把每條產業鏈的精英匯聚在一起，比如由某明星職業經理人牽頭作為發起人，整合各產業鏈的行業專家和骨干人員。集各行業專家之所長，籌眾人之力，圓眾人之夢。購物中心前期選址、定位規劃、主力店洽談、方案設計、品牌落位、招商及后期運營，都將由各條線的專家組織頭腦風暴。每個人都把項目當做自己的一份產業去經營，極具主人翁精神。購物中心眾籌，籌的不僅僅是資金，更是人力和商業地產產業鏈的有機整合，就像小米科技布局的互聯網生態產業鏈所做的那樣。購物中心產業鏈圈子聚首，就像攻讀地產MBA學位。眾所周知，攻讀MBA，讀的不是書，實質是經營人脈和圈子。

購物中心開發最大的2大瓶頸資金和人才，如果圈子搭建成熟，這2條難關將輕易被攻克。

二、籌資

作為第一個項目，假設預期投資5億元做一個購物中心，聚合圈子內的200個人，每人出資100-500萬，100萬起步，500萬封頂。不能有人絕對控股，保證每位股東權益差別不大。對于地產生態鏈里的成功人士來說，100萬是個不太困難但也不算小的一筆投資，而且是隨著開發進度分期拿出來。每個人必將抱著比打工更積極賣力的心態去完成自己份內的責任。這樣，每個人還可以成為萬達王思聰一樣的小股東。

三、股東結構和責任

匯集商業地產全產業鏈的各行業職業經理人或行業骨干200名，每人所占股份均等。從200人中選行業影響力大和專業能力強的7或9位進入執委會。在開發、設計、顧問咨詢、招商、運營管理、品牌商家等各條線，有且僅能有一人進入執委會。執委會有決策緩沖作用，要選有威信能鎮場子的，伺候好執委會的人就搞定了整個股東群體，各條線就好分工協作。比如毛大慶這種類型的明星職業經理人，最適合作為發起人，把精力重點放在資源整合，平衡利益。

四、后期收益

個人增值收益：在這些以熟人或者說同一生態鏈為基礎的圈子中，眾籌購物中心就像一個大型的社交平臺，很多股東可以在產業鏈的平臺上有所收獲，進可繼續通過成熟的眾籌購物中心開發經驗帶來收益，退可通過項目積累的人脈和經驗獲取更多合作機會。

后期運營收益：得益于購物中心產業鏈的群策群力和專業分工，購物中心后期得以穩定運營并帶來業績提升和租金增長，各股東可以分享逐年增長的租金回報。

資產增值收益：購物中心開發之初即可制定退出機制，后期在資本市場變現，并享受資產升值的收益。

筆者后記：網上關于眾籌的資料很多，但是關于購物中心的眾籌模式卻鮮有提及。也許是鄙人孤陋寡聞，也許購物中心眾籌模式面臨諸多我沒有預料到的因素先天困難，所以至今沒有找到成功案例。歡迎各位同行積極交流探討。

作者：陳敏

地產科班出身，曾在商業地產行業從業近10年，現就職于上海寶龍商業集團。曾在華南、華中、華西區有近10年實戰操盤經驗。《商業不動產》、《中國地產市場》等多家地產媒體專欄作者。

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