“爛尾專業(yè)戶”佳兆業(yè)，近日又開始了籌劃其最新一起收購“爛尾”行動。
中國長城資產管理公司深圳辦事處11月15日最新公告，作為獲得深圳市奧康德百貨有限公司權益的前期條件，佳兆業(yè)已收購了深圳市奧康德百貨有限公司的相關債權。
這些債權具體包括：建設銀行深圳市分行與深圳市奧康德百貨有限公司于1997年6月28日簽訂的《借款合同》項下的債權；與債權相關的深圳市百貨廣場大廈開發(fā)有限公司《借款合同》項下的全部擔保債權；建設銀行深圳市分行訴上述《借款合同》所墊付的訴訟費人民幣17.75萬元，財產保全費人民幣5.05萬元債權。
據相關知情人士透露，深圳市奧康德百貨有限公司為爛尾項目，佳兆業(yè)出于投資需要，擬收購該項目權益，但目前具體收購金額等還不清楚。
債權收購意在“奪地”
在深圳收購爛尾項目并不罕見，而佳兆業(yè)作為收購一方也并不出奇，但從此次擬收購的標的深圳市奧康德百貨有限公司來看，佳兆業(yè)意在奪地。
關于深圳市奧康德百貨有限公司的資料并不多，但可以查到的是該公司地址位于深圳市羅湖區(qū)人民北路128號，基于該信息觀點地產新媒體向相關業(yè)內求證。
據相關業(yè)內人士證實，深圳市奧康德百貨有限公司位于羅湖筍崗片區(qū)，該區(qū)域多為物流企業(yè)的倉庫，隨著城市更新的深入，該區(qū)域已有多個城市更新項目，包括華潤、深圳城建、招商地產在該區(qū)域都已有舊改項目。
該人士表示，深圳市奧康德百貨有限公司項目本身就位于筍崗片區(qū)一個舊改項目當中，若成功收購該項目，于佳兆業(yè)而言無疑能增加其深圳核心區(qū)域的土儲。
“因為深圳本身土地資源稀缺，若要獲取核心區(qū)域項目土地更是難上加難，而此次佳兆業(yè)收購該項目除價格會相對較低外，更重要的是獲得了進入該區(qū)域發(fā)展的機會。”
在收購成本方面，該業(yè)內介紹，該區(qū)域目前多數土地用途為工業(yè)用途，因此若以工業(yè)性質土地價格來看，樓面地價應在1萬元至1.5萬元每平米左右；若以商業(yè)性質土地價格計算，樓面地價在3萬元至4萬元每平米左右。
因此以一個10萬平方米左右的商業(yè)用地計算，大致收購價格在30億元左右，而該價格僅相當于關外一宗同面積商地的起拍價格。而據深圳市國土局官網掛牌資料就可以佐證，將于12月10日出讓一宗位于龍華民治的一宗商地，面積為10.99萬平方米，起拍價已達25.77億元。
另值得一提的是，雖然通過收購爛尾樓的方式能以較低價格獲得核心區(qū)域優(yōu)質地塊，但相關分析也指出，收購爛尾樓也較招拍掛及直接介入舊改存在更多債務風險的可能。
若收購前不清楚賣家是否存在一些隱藏的債務，收購后就會帶來更大的麻煩。
佳兆業(yè)收購擴張別途
不管收購爛尾樓是否會帶來債務風險，但在公開透明交易原則下，分析認為，佳兆業(yè)的上述收購案，利要大于弊。
事實上，一直以來，佳兆業(yè)獲取土地的方式大多都是通過收購、合作兼并及舊改方式，這也成了佳兆業(yè)這些年擴張的一大特點。
而究其緣由，或誠如佳兆業(yè)集團副主席孫越南早前所言，收購或兼并的方式才不會讓地價虛高，間接保證了項目的利潤率。
收購項目方面，佳兆業(yè)于1999年開始建設的第一個項目“桂芳園”便是通過收購彼時處于爛尾的布吉龍泉別墅用地得來。
之后的2003年11月，深圳最著名的爛尾樓“子悅臺”在位于深圳華強北的深圳市不動產拍賣行拍賣，佳兆業(yè)在這次拍賣會上踢走中信深圳等知名公司，以4億元的價格將其收入囊中。
另外，在曾經號稱為“廣州第一爛尾樓”的中誠廣場，2006年，佳兆業(yè)斥資買下了開發(fā)商廣州金貿的大部分股權，從而獲得了中誠廣場B座和部分寫字樓的擁有權。
而合作項目方面，最值一提的便是今年4月9日，聯(lián)手生命人壽經過20輪舉牌，以54億元的價格獲得深圳史上最大“巨無霸”地塊--編號為G16301-0701的“大鵬下沙濱海生態(tài)旅游度假區(qū)整體開發(fā)項目”。
同時，除以收購、合作方式獲得土地外，佳兆業(yè)“舊改專家”的名稱也并非浪得虛名。佳兆業(yè)今年8月份回應觀點地產新媒體采訪時曾透露，公司已擁有多個城市更新項目，總占地面積超過1227萬平方米，于2013年開始，佳兆業(yè)入市的城市更新項目就已開始對公司年度銷售額產生重大貢獻。
以其深圳大本營為例，佳兆業(yè)多數項目均是通過舊改方式獲得，而這些舊改項目最終也是其利潤的來源。同時，這些舊改項目由于介入成本低，一定程度上對提升佳兆業(yè)利潤率起到了較大作用。
根據相關數據顯示，今年1-10月佳兆業(yè)在深圳區(qū)域的累計銷售額已達61億元，其中佳兆業(yè)城市廣場等舊改項目對其做了較大貢獻。
（來源：觀點地產網 作者：陳業(yè)）
