“山姆店+社區(qū)購物中心”，沃爾瑪?shù)倪@個“遲來轉(zhuǎn)變”，或許可以轉(zhuǎn)換為在華的發(fā)展新機(jī)遇
自2009年起，永旺、物美、蘇寧、宜家、歐尚等國內(nèi)外零售商就已將觸角伸向中國商業(yè)地產(chǎn)，買地自建物業(yè)。與它們相比，全球最大的零售商沃爾瑪，一直“按兵不動”。
直至2014年9月，沃爾瑪中國才對外正式宣布，將斥資6億元在珠海自行開發(fā)建設(shè)在華的首個社區(qū)型購物中心“珠海樂世界”。此舉意味著零售巨頭沃爾瑪在進(jìn)入中國17年后，終于開始涉足商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)。
“山姆牌”社區(qū)購物中心
沃爾瑪亞洲不動產(chǎn)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人夏必得表示，不同于英特宜家和永旺等動輒幾千停車位的大型購物中心項(xiàng)目，未來的沃爾瑪購物中心將在體量上“棄大選小”，主打社區(qū)型購物中心，并全線進(jìn)攻中國三四線城市。“珠海樂世界”面積約10萬平方米，以沃爾瑪旗下的山姆會員店為主力店，預(yù)計于2016年落成營業(yè)。
據(jù)悉，在沃爾瑪購物中心體系中，主力店均由山姆會員商店擔(dān)當(dāng)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這可能為沃爾瑪購物中心帶來可觀的人流量，也會讓購物中心不會有太大的招商難題。“因?yàn)樯侥窌䥺T店除了有較強(qiáng)的吸客能力之外，自身還具備了社區(qū)購物中心性質(zhì)。” 中國購物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心主任郭增利言道。
作為倉儲購物商店，山姆會員店與常見的超市業(yè)態(tài)有很大不同。首先，它的商品數(shù)量和種類更為豐富。一家典型的山姆會員店面積一般在20000平方米左右，主營商品約為8000多種，且多為他處無法買到的高端商品、進(jìn)口商品和自有商品。其次，山姆店的商品比市場價格平均優(yōu)惠8%以上。山姆會員店不僅有賣場，還設(shè)有餐飲、藥房、汽車補(bǔ)胎、照片沖印、面包房、眼鏡店和花店等便民服務(wù)業(yè)態(tài)和設(shè)施，極力打造“一站式購物”，儼然就是一個縮小版的社區(qū)購物中心。
夏必得表示，“珠海樂世界位于珠海市內(nèi)非常繁華的地區(qū)，有良好的道路交通設(shè)施，對于建山姆會員店以服務(wù)廣大會員而言非常理想。該項(xiàng)目不僅是一個溫馨舒適的購物場所，還能帶動周邊商圈和配套服務(wù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。”
沃爾瑪在中國以一線城市的大型商超而知名，但在美國本土，它做得最好的其實(shí)是規(guī)模較小的社區(qū)型商業(yè)。
“不同于國內(nèi)購物中心一貫的求大、求品牌，國外購物中心在體驗(yàn)性消費(fèi)上，也把握得細(xì)致到位。他們強(qiáng)調(diào)為城市居民提供多功能服務(wù)，如在空間打造上，開辟社區(qū)劇場，做各式活動、聚會;比如增加生活服務(wù)措施：快遞、鮮花、小郵局等，與居民日常生活展開互動。應(yīng)該說，沃爾瑪在打造社區(qū)型商業(yè)方面有比較豐富的經(jīng)驗(yàn)，這些都會移植到中國的項(xiàng)目當(dāng)中。”郭增利言道。
“此外，對于沃爾瑪、宜家等資金實(shí)力雄厚的外資零售商來講，其買地自建除了享受低成本運(yùn)營優(yōu)勢及自有物業(yè)未來升值外，更是為了確保其商業(yè)概念和零售理念的完整實(shí)現(xiàn)，形成‘我說了算’的獨(dú)立運(yùn)營環(huán)境。”
沃爾瑪?shù)男聞恿?/strong>
自1996年進(jìn)入中國。到2014年9月之前，謹(jǐn)慎的沃爾瑪未在中國涉足地產(chǎn)。與地產(chǎn)沾邊的“生意”，僅是萬達(dá)、深國投等地產(chǎn)公司與其結(jié)成戰(zhàn)略同盟，以“世界500強(qiáng)入駐”的名義從各地方政府手中拿便宜土地。而作為回報，萬達(dá)、深國投等給予沃爾瑪幾乎可忽略不計的極低租金和長達(dá)15-20年的租約。
近兩年，隨著華潤萬家、大潤發(fā)、永輝等本土零售商的崛起，萬達(dá)等地產(chǎn)企業(yè)對沃爾瑪?shù)囊蕾嚾諠u減弱，后者的強(qiáng)勢地位受到挑戰(zhàn)。沃爾瑪今年財報顯示，其中國區(qū)市場份額跌至5.7%，被華潤萬家所趕超。
除外部競爭加劇之外，房租的不斷上漲已經(jīng)成為制約很多零售企業(yè)發(fā)展，甚至是左右其盈利與否的主要因素。對于沃爾瑪來講，廉價租金時代將很快成為歷史。
面對與日俱增的壓力，沃爾瑪試圖改變自己以找回主動權(quán)。就如當(dāng)下，沃爾瑪從未在美國以外地區(qū)持有物業(yè)，一方面保持輕資產(chǎn)的“專業(yè)零售商”定位，同時也為了免受不穩(wěn)定的政策因素拖累。但中國市場的重要性使沃爾瑪不得不做出改變，開始涉足商業(yè)地產(chǎn)以求獲得新的市場動力。
如今，沃爾瑪?shù)闹袊暗禺a(chǎn)生意”由沃爾瑪亞洲不動產(chǎn)有限公司“全權(quán)負(fù)責(zé)”進(jìn)行前期調(diào)研分析、中期拍板定奪以及后期運(yùn)營把控。該公司是美國沃爾瑪百貨公司在亞洲的全資子公司，2011年11月在香港成立，主要負(fù)責(zé)在亞洲投資開發(fā)運(yùn)營大賣場以及自建自營的購物中心等商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。
據(jù)悉，除珠海項(xiàng)目之外，沃爾瑪亞洲不動產(chǎn)有限公司還在湖南、廣西、廣東多地進(jìn)行調(diào)研比較。2013年11月，夏必得一行便前往廣西南寧市政府部門進(jìn)行拜訪，據(jù)悉雙方的重要議題之一，就是以山姆會員店為主力店的沃爾瑪購物中心的落戶問題。
如今，沃爾瑪將商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)線布局在中國的三四線城市，這與其在美國的發(fā)展模式相似。沃爾瑪在美國的項(xiàng)目往往位于郊區(qū)，并通常選擇當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)不夠發(fā)達(dá)或房價偏低的時候進(jìn)入。幾乎每到一處都能帶來大批諸如麥當(dāng)勞、肯德基、星巴克這樣的品牌入駐，從而拉動人氣和銷售。在中國，沃爾瑪在一線城市對于地價、房價的帶動作用已經(jīng)不太明顯，但在三四線城市卻仍然具備號召力。而此次沃爾瑪選擇了位于廣東珠海作為其第一個購物中心的所在地，顯然是希望復(fù)制在美國的成功經(jīng)驗(yàn)，實(shí)現(xiàn)低成本擴(kuò)張。
有市場聲音認(rèn)為，轉(zhuǎn)變貌似慢了一拍的沃爾瑪錯過了中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的高峰期，這對其日后發(fā)展擴(kuò)張或許不利。但郭增利卻不這么認(rèn)為，“其實(shí)，沃爾瑪趕對了時機(jī)。”
郭表示，之前中國商業(yè)地產(chǎn)大都是區(qū)域型或是跨區(qū)域型購物中心，如今這兩類購物中心分布密度非常高，同質(zhì)化嚴(yán)重。而如今的中國市場，一些貼近社區(qū)生活、面積相對較小的社區(qū)商業(yè)由原來的被忽略，轉(zhuǎn)而成為市場新機(jī)遇，發(fā)展?jié)摿^大，相比之下，傳統(tǒng)的大賣場和百貨業(yè)態(tài)則業(yè)績下滑明顯，開始頻頻關(guān)閉門店。“所以說擅長社區(qū)商業(yè)的沃爾瑪，轉(zhuǎn)型趕對了點(diǎn)。”
盡管如此，沃爾瑪?shù)膽B(tài)度卻是謹(jǐn)小慎微。其相關(guān)人士對記者表示，“我們對于購物中心的開發(fā)是非常謹(jǐn)慎的。由于珠海項(xiàng)目剛剛建設(shè)，目前沒有太多可以透露的消息。”
沃爾瑪?shù)摹爸?jǐn)慎”已然通過其戰(zhàn)略布局清楚透現(xiàn)。
作為一家進(jìn)入中國17年、擁有將近400家店面的零售巨頭，沃爾瑪對于中國市場購物中心面臨的嚴(yán)峻形勢摸排甚清。下一步它選擇在三四線城市做社區(qū)型、較小購物中心項(xiàng)目，并以人氣較高的山姆店為其主力店，便是為了實(shí)現(xiàn)“差異化”求存。在它的規(guī)劃中，這些購物中心從面積、租戶數(shù)量到類型都將與所在區(qū)域的社區(qū)規(guī)模相匹配。
不過，對于沃爾瑪?shù)摹靶滤悸贰保瑯I(yè)界也持有保留意見，大部分集中在與本土企業(yè)競爭“攻守易位”上。
有關(guān)外資零售巨頭不敵本土零售公司的爭論并非沒有根據(jù)。內(nèi)資超市品牌物美商業(yè)曾斥資23.45億港元收購卜蜂蓮花除廣東省和湖南省以外的中國區(qū)所有業(yè)務(wù)。在沃爾瑪之前，英國的TESCO樂購也曾在華組建過專門的地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)并投資開發(fā)了購物中心，但由于經(jīng)營不善，日前已經(jīng)為華潤萬家收購。
此外，沃爾瑪購物中心選擇的三四線城市，與其主力店山姆會員商店之前的定位相去甚遠(yuǎn)。山姆會員商店一般都選擇在一二線城市落地，消費(fèi)面向中高收入群體。而未來的“山姆”會不會為了適應(yīng)三四線城市的消費(fèi)水平在品類上有縮減，導(dǎo)致品質(zhì)有所下降?
對此，中投顧問零售行業(yè)研究員杜巖宏還是對沃爾瑪轉(zhuǎn)型呈樂觀態(tài)度。“TESCO樂購之前選擇的是競爭最激烈、飽和度最高的區(qū)域型時尚購物中心，因而導(dǎo)致投資失利。而沃爾瑪選擇的社區(qū)型購物中心則較為契合目前的市場消費(fèi)傾向。且其選擇的三四線城市，應(yīng)該也是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，消費(fèi)潛力較大的城市。所以沃爾瑪做購物中心，不能說沒有成功的希望。”
(來源: 財經(jīng)網(wǎng)(北京)《地產(chǎn)》記者 王崴/文 文豪/編輯)
- 該帖于 2014-11-4 16:29:00 被修改過