一、商業(yè)步行街的發(fā)展特點
1.商業(yè)步行街的發(fā)展歷程
商業(yè)步行街發(fā)源于中國。唐代時期，長安就有著名的商業(yè)街：東市和西市。到了宋代，清明上河圖所繪的就是典型的商業(yè)街圖。到了近代和現(xiàn)代，我國商業(yè)街發(fā)展落后于美國、法國等西方國家。在亞洲地區(qū)我國最繁華的商業(yè)街區(qū)與日本東京銀座等商業(yè)街相比也具有較大差距，主要表現(xiàn)的綜合功能的差異，特別是藝術(shù)氛圍不夠濃郁。
從全球來看商業(yè)街發(fā)展大體分為七個時期。第一個時期就是集市貿(mào)易;第二個時期這些攤販慢慢地開始進店，形成店鋪格局，在道路兩側(cè)形成不同數(shù)量不同規(guī)模的店鋪;第三個時期，隨著商業(yè)街的發(fā)展，有些地方形成小的商業(yè)中心。第四個時期，大型商業(yè)街的出現(xiàn)。第五個時期，規(guī)范化的商場和超市業(yè)態(tài)加入到流通領(lǐng)域以后，實際上就給商業(yè)街的結(jié)構(gòu)增添了骨干力量;第六個時期是二十世紀六十年代，商業(yè)街由于中產(chǎn)階級搬到郊區(qū)居住而進入低谷時期;第七個時期，商業(yè)步行街增加shopping mall 購物中心，購物、文化娛樂、休閑、展示等呈現(xiàn)一體化趨勢，商業(yè)步行街開始在各國獲得大發(fā)展。
2.商業(yè)步行街對城市發(fā)展的影響與作用
(1).商業(yè)步行街是城市的商業(yè)文化名片，是城市繁榮的象征，是城市運營的點睛之筆。
(2)重振原有商業(yè)中心，帶動城市新一輪發(fā)展。
(3)建立新的城市中心，沒有大型商業(yè)步行街，新城區(qū)就無法形成城市中心。
上海徐家匯的開發(fā)改造就非常成功，它擁有地上商業(yè)區(qū)、地下商鋪網(wǎng)、周邊支持商業(yè)網(wǎng)和多個廣場型活動中心，并由多種垂直交通將整個系統(tǒng)連通成為一個環(huán)形商業(yè)區(qū)，其實質(zhì)是一條地下通行的環(huán)狀商業(yè)街。由于徐家匯商業(yè)區(qū)的帶動，樓價從3000元上升到8000元以上，迅速成為新城區(qū)。
(4)步行街對城市商業(yè)結(jié)構(gòu)的更新，改變了單一購物結(jié)構(gòu)，并通過發(fā)展旅游文化等多種功能，提升了城市生活品質(zhì)。
(5)強化城市中心的價值和凝聚力，改變城市空心化的格局。
(6)步行街對城市文化影響較大，它是對都市文化的提升與再造。商業(yè)步行街所倡導(dǎo)的不僅是城市文化的堆砌或變遷，它蘊藏著文化移植、文化嫁接、文化轉(zhuǎn)換的城市發(fā)展，因此步行街將商業(yè)文化提升為社會文化層次。
3.國際一流商業(yè)步行街的發(fā)展特點
國際一流的商業(yè)步行街具有特征：
(1)、硬件設(shè)施一流，包括市政、交通和商場乃至購物環(huán)境的硬件設(shè)施。
(2)、它應(yīng)該是多功能的，包括購物、休閑、文化、娛樂、餐飲、旅游六個方面。
(3)、商業(yè)步行街管理水平應(yīng)該是一流的，不僅要具備普通的商業(yè)物業(yè)管理功能，而且在步行街整體形象宣傳方面、公共服務(wù)與商業(yè)服務(wù)水準方面也應(yīng)該是一流的。
(4)、世界著名步行街具有較高的文化內(nèi)涵與藝術(shù)品味。
(5)、世界一流步行街同樣很多由主力百貨店和購物中心帶動步行街人流。
(6)、世界一流步行街具有較高租金水平，名牌云集。
據(jù)英國一家咨詢公司日前對全球45個國家的226家頂級零售購物場所一年一度的調(diào)查顯示，紐約曼哈頓的第五大道仍是全球最貴的零售業(yè)場所。
在第五大道，商鋪的年租金可高達1平方米7967歐元(合7.4萬元人民幣)。緊隨第五大道之后的是法國巴黎的香榭麗舍大街(合每平方米5.9萬元人民幣)和中國香港的銅鑼灣(合每平方米4.4萬元人民幣)。
法國巴黎的香榭麗舍大街就是國際一流的商業(yè)大街,它的發(fā)展印證了上述特征。香榭麗舍大街建于1670年，西起戴高樂星形廣場的凱旋門，東至矩形協(xié)和廣場，街道全長1800米，寬120米，中間車行道可并行10輛汽車。愛麗舍大街是法國最繁華的街道，是法國繁榮富裕的象征。這條大街將巴黎所有的名勝古跡，如東邊的波旁宮、盧浮宮、市政大廈、巴士底獄廣場和西邊的凱旋門，聯(lián)系在一起。大街的改造工程是于1991年5月正式開始的，整個工程耗資達2.4億法郎,改造后增加了地下停車位，交通更加方便。
圖1 香榭麗舍大街入口—凱旋門
香榭麗舍大街是巴黎之魂，大街的東半部分是700米長的林蔭大道，兩側(cè)綠樹成行，郁郁蔥蔥，如詩如畫。成群結(jié)隊的飛鴿在草坪中悠然踱步，是鬧市中不可多得的是一塊清幽之處。
香榭麗舍大街西段長約1180米，是商家云集之地，不太長的街道兩旁布滿了法國和世界各地的大公司、大銀行、航空公司、電影院、高檔商店和餐館。在這條街上，僅電影院和電影發(fā)行公司就有50多家，著名的有高蒙、巴黎、喬治五世等。這里每天都有法國和世界各國的最新影片上映。這里報刊雜志社眾多，《巴黎競賽畫報》、《她》、《致敬》、《聯(lián)盟》、《雷次》等30多家在這里落戶安家。
世界各大公司爭相把這里作為向世界展示自己實力的窗口。雷諾、白茹、雪鐵龍、奔馳、菲亞特等歐洲名牌汽車公司在這里設(shè)立汽車展銷大廳;日本的索尼、精工等名牌公司在此開設(shè)專賣店;法航、俄航等眾多航空公司在這里開設(shè)了售票處;高檔的時裝店、皮鞋店、首飾店、箱包店、香水店鱗次櫛比;夜總會、歌舞廳、咖啡屋星羅棋布;巴黎三大夜總會之一的麗多就設(shè)在這里。這一切加上凱旋門和協(xié)和廣場吸引了各國的游客。流浪音樂家、街頭畫家、街頭藝人，也為這條大街增添了異樣的情調(diào)。
圖2法國香榭麗舍大街
紐約號稱購物天堂，第五大道是世界名牌薈萃的區(qū)域，紐約領(lǐng)導(dǎo)著世界時尚的潮流，美國紐約的商店展示極具特色，對于國內(nèi)眾多步行街頗有啟發(fā)。
圖3 第五大道百貨 2007年拍攝
第五大道百貨是高端百貨的代表，是美國紐約第五大道的象征之一。
圖4 紐約梅西百貨
位于哈洛德廣場的梅西百貨旗艦店占據(jù)了中央大道(Broadway)和第七大道之間整條第34街區(qū)，號稱是全世界最大的百貨公司。也因為它的歷史悠久，而被看作為紐約的地標之一。
圖5 EXPRESS專賣店
圖6 第五大道女裝名店
圖7 時尚的模特服裝展示
圖8 紐約的內(nèi)衣展示櫥窗
圖9 紐約的女裝展示櫥窗
圖10 視覺沖擊力較強的櫥窗展示
對于國內(nèi)眾多的步行街來說，很多不具備吸引世界名牌入駐的條件，但是大力提高商品展示水平是許多步行街可以解決的問題。
二、國內(nèi)商業(yè)步行街的發(fā)展水平與存在問題
國內(nèi)商業(yè)步行街道發(fā)展經(jīng)歷三個階段
第一階段：加強交通管理，吸引顧客
第二階段：體現(xiàn)對步行者的關(guān)懷
第三階段：成為商業(yè)與文化活動中心
國內(nèi)商業(yè)步行街道大部分是原先基礎(chǔ)良好的商業(yè)街區(qū)，后來將機動車道路改建為步行道，其建筑格局、商業(yè)布局等基本延續(xù)多年來已經(jīng)形成的風(fēng)貌。
由于先天不足，后天改造水平有限，國內(nèi)商業(yè)步行街普遍存在如下問題：
(1)、經(jīng)營序列矛盾。
(2)、商業(yè)利潤下滑。
(3)、商業(yè)功能單一，文化休閑功能不強。
(4)、空間序列和尺度與消費者心理行為存在差異。
(5)、交通系統(tǒng)滯后，內(nèi)外部交通組織不暢。
北方步行街以北京王府井為代表，不斷進行升級與完善，2002年5月北京市東城區(qū)區(qū)長陳平提出王府井升級戰(zhàn)略的目標和措施。
為適應(yīng)經(jīng)濟全球化和科技的高速發(fā)展，以及電子商務(wù)的普及應(yīng)用，王府井商業(yè)街將實施功能、結(jié)構(gòu)、檔次、形象的全面調(diào)整與提升。
(1)、完善功能。從單一購物的初級化市場，向購物、旅游、休閑、娛樂、會展、文化等多樣性的高級化市場功能轉(zhuǎn)變。
(2)、調(diào)整結(jié)構(gòu)。將傳統(tǒng)的商業(yè)結(jié)構(gòu)向現(xiàn)代化、國際化商業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變。按照國際通行的中心商業(yè)區(qū)結(jié)構(gòu)和業(yè)態(tài)分布進行調(diào)整，商業(yè)占30～35%，餐飲企業(yè)占20～25%，休閑、娛樂、酒店、服務(wù)等占30～40%。
--提升檔次。王府井要融入世界經(jīng)濟大潮中，只有引進跨國公司、世界知名品牌，國際管理集團，才能使王府井成為引領(lǐng)時尚潮流、展示世界名品的舞臺。
(3)、營造環(huán)境。貫徹“以人為本”的原則，綜合運用多種手段，營造輕松舒適的步行街購物氛圍，形成體現(xiàn)“人文關(guān)懷”的城市景觀與生態(tài)環(huán)境。
--加快發(fā)展數(shù)字王府井。建設(shè)與互聯(lián)網(wǎng)相通的電子觸摸屏、自動化停車誘導(dǎo)系統(tǒng)、現(xiàn)代化自動停車場，將王府井與世界緊緊相連。
深圳步行街的發(fā)展獨具特點，深圳第一商圈是東門，東門老街的歷史可以上溯到300多年前的明末清初，它一直是深圳商鋪最密集、客流最集中、商品最豐富、歷史最悠久的商業(yè)旺區(qū)。由于多能東門缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，各自為政，違法建筑不少，農(nóng)民房建設(shè)雜亂無序，交通擁擠，導(dǎo)致東門形象不佳。
東門商業(yè)步行街是在東門老街的基礎(chǔ)上逐步發(fā)展而來的。1998年,深圳市東門步行街改造工程正式啟動,1999年10月1日完工。東門步行街改造工程進展順利，市、區(qū)政府共投資3.76億元，完成了一期工程，江澤民總書記等黨和國家領(lǐng)導(dǎo)人親臨東門視察，給予了較高的評價。
圖11深圳東門步行街
東門步行街改造措施：
(1)、改造交通設(shè)施，設(shè)置步行通道，禁止機動車輛通行。交通改造分兩期：一期主要包括風(fēng)貌街、老街廣場、解放路等16條市政道路的改造，改造范圍內(nèi)各街道沿街立面以及公共照明工程、引導(dǎo)標識系統(tǒng)、街頭小景建設(shè)等的改造。二期主要包括公交換乘中心、步行街天棚等，二期改造投資1.64億元，已于2000年完成。
圖12 東門步行街導(dǎo)示系統(tǒng) 改造后公共汽車站及園林景觀 改造后公共汽車站及園林景觀
(2)、拆除違法建筑，改造部分建筑設(shè)施。拆除了影響施工進程的各類違法建筑群，共14500平方米，解放路改造完成地下管網(wǎng)施工;改造總面積達14500平方米的風(fēng)貌街。
(3)、核心百貨帶動步行街繁榮，業(yè)態(tài)不斷調(diào)整趨于合理。東門兩個主要百貨是茂業(yè)百貨與太陽廣場。
圖13茂業(yè)百貨東門商店 圖14太陽廣場
茂業(yè)百貨位于東門核心地段，東門中路的公共汽車站就在其附近。茂業(yè)百貨于1996年開業(yè)，是主力百貨店，總建筑面積3萬多平方米，主要經(jīng)營中低檔百貨商品，聲譽卓著，年銷售額8億元左右，利潤1億元。太陽百貨是后起之秀，位于東門步行街中心，基礎(chǔ)設(shè)施比較先進，擁有電影院等現(xiàn)代購物中心設(shè)施，目前年銷售額4億元左右。
圖15 電子游戲廳 圖16東門旋風(fēng)演藝中心
圖17 超市等不同業(yè)態(tài)在東門各得其所
(4)、注重文化設(shè)施建設(shè)。東門老街的標志性主題雕塑是分布于三個廣場入口處的青銅大鐘，分別代表1992年、1997年和未來時代，鐘上銘刻相關(guān)文字，周圍各設(shè)一組真人大小的青銅人物雕像，表現(xiàn)與1992年、1997年相關(guān)的生活場景。
東門商業(yè)步行街區(qū)改造后實現(xiàn)預(yù)期目標，取得良好效果。改造后東門商業(yè)步行街區(qū)的日客流量達30萬人次，節(jié)假日更高達50萬人次至60萬人次，年營業(yè)額40億元～50億元。街區(qū)處處洋溢著濃郁的嶺南建筑風(fēng)情，文化活動頻繁，經(jīng)濟文化兩相輝映，是深圳的形象代表之一。
東門步行街等改造工程依舊存在不如人意之處：
(1)、出入步行街的公共交通依舊擁擠，步行街周邊兩條道路狹窄導(dǎo)致交通擁擠。
(2)、改造后的步行街有一定文化特色，但是文化特色不突出，文化品位不高。
(3)、建筑物過于密集，通透性不好，綠地與綠色太少。
(4)、與國外著名步行街相比步行街內(nèi)經(jīng)營者素質(zhì)差距太大，對東門步行街的形象提升產(chǎn)生不利影響。
(5)、步行街管理水平有提高，但是整體形象沒有升級，步行街形象宣傳推廣有待加強。
東門步行街未來發(fā)展戰(zhàn)略的意見
(1)、決心拆除全部違法建筑，留出空地，增加綠地。
(2)、運用城市經(jīng)營理論，不僅將東門市政建設(shè)相關(guān)內(nèi)容向企業(yè)開放，而且通過政府政策調(diào)節(jié)，鼓勵企業(yè)拆除成片低矮的老式建筑，集中建設(shè)中高層建筑，多留出綠地，增強通透性。
(3)、改革完善步行街管理體系，提高準入門欄，將低素質(zhì)經(jīng)營者淘汰出東門，讓優(yōu)秀的經(jīng)營者進來，提升東門形象。
(4)、加大交通治理力度與道路改造力度，拓寬美化周邊道路。
三、商業(yè)步行街的整體運營策劃
1. 理念設(shè)計、文化定位、發(fā)展規(guī)劃
理念設(shè)計是商業(yè)步行街策劃的靈魂，它的提出是建立在充分的調(diào)查研究基礎(chǔ)上的，步行街策劃要考慮步行街的商圈特征、消費習(xí)慣、區(qū)域歷史文化、建筑與商業(yè)文化。理念的設(shè)計要在商業(yè)街歷史基礎(chǔ)上創(chuàng)新，兼顧歷史特點，更重要的是有利于未來發(fā)展。
商業(yè)步行街是城市形象的代表，是城市的名片。
2.洋流學(xué)說與商業(yè)步行街布局
洋流的形成有許多原因，主要原因是由于長期定向風(fēng)的推動。世界各大洋的主要洋流分布與風(fēng)帶有著密切的關(guān)系，洋流流動的方向和風(fēng)向一致，在北半球向右偏，南半球向左偏。
圖22 世界洋流圖
世界四大漁場均分布在洋流回旋地帶。從經(jīng)濟地理角度分析:
(1)、洋流流暢區(qū)資源流通過速，難以停留累積，成為魚類遷徙的路徑，無其他特殊條件很難形成資源聚集，如果有沙塵暴等帶來大量浮游生物資源，那么會吸引魚類聚集。
(2)、反之，洋流回旋使大量生物滯留，回旋區(qū)內(nèi)食物豐富，吸引魚類;由此產(chǎn)生食物鏈，對各種物種產(chǎn)生吸引，從而形成資源富饒區(qū)域如：漁場、海底礦藏。
可見,回旋能使資源和生物聚集。洋流理論在商業(yè)步行街布局方面具有很好的應(yīng)用價值，上海新天地就是一個比較成功的案例。
上海新天地廣場由香港瑞安集團投資開發(fā)，占地約3萬平方米，坐落在市中心太倉路上，位于淮海中路南側(cè)、黃陂南路和馬當路之間，毗鄰中共一大會址。它以上海獨特的石庫門建筑舊區(qū)和上海歷史文化風(fēng)貌為基礎(chǔ)，以中西融合、新舊結(jié)合為基調(diào)，將上海傳統(tǒng)的石庫門里弄與充滿現(xiàn)代感的新建筑融為一體，改造成為具有國際水平的餐飲、商業(yè)、娛樂、文化等多功能休閑步行街區(qū)，形成一個具有傳統(tǒng)和現(xiàn)代文化特色的都市旅游景點。
石庫門建筑群的外表保留了當年的磚墻、屋瓦、石庫門，仿佛時光倒流，宛如置身于20世紀20年代。但是，每座建筑內(nèi)部則按照21世紀現(xiàn)代都市人的生活方式、生活節(jié)奏、情感世界度身定做，成為國際畫廊、時裝店、主題餐館、咖啡酒吧等。該建筑群同時保留了上海傳統(tǒng)特色的里弄，增加了回旋余地。
上海新天地廣場為了制造“漁場”氣氛，吸引一批名流投資文化娛樂項目譚詠麟、成龍等百位香港明星經(jīng)營的“東方魅力餐飲娛樂中心”是明星文化結(jié)合餐飲的創(chuàng)意，是追星族經(jīng)常可以與心中偶像交流的場所;臺灣著名電影演員楊慧珊經(jīng)營的琉璃工房主題餐廳，使游客置身于七彩水晶宮中用餐;法國餐廳的巴黎歌舞表演和地下酒窖餐室令人神往;日本音樂餐廳夜夜搖滾樂繞梁不絕;巴西烤肉餐廳帶來了南美風(fēng)情表演……
圖23 上海新天地步行街風(fēng)情展示
新天地在經(jīng)營管理上注重文化活動引導(dǎo)，通過人氣聚集財富。國際模特大賽、時裝表演、日本民俗表演、著名影星的電影新聞發(fā)布會等時尚文化活動，紛紛選擇在上海新天地登場亮相。該項目投資14億元，建筑成本達到每平方米2萬元。從投資角度看，造價過高，但是它帶動了周邊地產(chǎn)升值。
根據(jù)洋流理論，筆者結(jié)合東京與國內(nèi)購物中心實踐，構(gòu)建出一個理想的步行街布局模型，如圖24所示。
圖24 商業(yè)步行街理想布局模型
通過本模型，我們可以診斷長沙市黃興路商業(yè)步行街經(jīng)營難題。
第一,黃興路二層以上為何沒有商業(yè)人流?
黃興路動線設(shè)計過于筆直，二樓以上可見性較差。但最重要的原因是端點缺乏主力店和龍頭品牌，人流不愿意上二樓，不僅僅是交通原因,除此之外在業(yè)態(tài)規(guī)劃和調(diào)控方面力度不大。
圖25 黃興路步行街二樓人流稀少
第二,如何打開黃興路商業(yè)步行街二樓以上的經(jīng)營新局面?
首先要進行業(yè)態(tài)規(guī)劃，以優(yōu)惠價格吸引品牌折扣店和著名化妝品旗艦店，合理規(guī)劃知名餐飲和休閑業(yè)態(tài)，將立體交通和業(yè)態(tài)吸引以及營銷措施相互結(jié)合，采用統(tǒng)一的招商措施。
其次,對二樓以上放水養(yǎng)魚，聚集人氣，采用統(tǒng)一的營銷措施，讓二樓以上商業(yè)空間經(jīng)營氣氛活躍起來。
圖26 黃興路端點格局
最后，加大步行街整體營銷推廣力度，統(tǒng)一設(shè)置形象鮮明的導(dǎo)示系統(tǒng)，讓顧客方便看到二樓以上的業(yè)態(tài)特點。
3. 商業(yè)步行街的經(jīng)營管理
商業(yè)步行街管理機構(gòu)的最重要職責(zé)是提出發(fā)展戰(zhàn)略，制定好發(fā)展規(guī)劃，調(diào)整好整個步行街的商業(yè)業(yè)態(tài)布局，根據(jù)功能定位合理安排商業(yè)、旅游、文化休閑等不同功能的分布比例，運用城市經(jīng)營理論，及市場手段，執(zhí)行統(tǒng)一建筑規(guī)劃，組織社會力量建設(shè)商業(yè)步行街。
商業(yè)街的具體管理工作如下：
(1)開展豐富多彩的文化活動聚集人氣;(2) 物業(yè)管理服務(wù)與交通秩序;(3)步行街的外立面、整個建筑風(fēng)格的把握;(4)業(yè)態(tài)方面根據(jù)顧客需求進行整體比例調(diào)整。
四、商業(yè)步行街發(fā)展的規(guī)律
a)室外商業(yè)步行街
(1)大型商業(yè)步行街
上海南京路步行街是中國步行街發(fā)展的歷史縮影。南京路從1851年開始建設(shè)，1863年成為英國與美國的租界，形成很多具有英、美特色的建筑，建筑用料講究， 100多年的建筑經(jīng)過修繕改造依舊完好。南京路四大公司的崛起標志著中國民族工商業(yè)的新發(fā)展，四大公司中的新興公司、大興公司等成為今日中百一店、華聯(lián)商廈、食品一店和服裝公司。
圖27南京路商業(yè)步行街入口和街景
今日南京路成為中華商業(yè)第一街，它是中國面向世界的一個窗口，南京路劃分為三部分，充分考慮了理念設(shè)計與實際功能的協(xié)調(diào)：
①.從外灘到河南路叫作“海上情懷”，保留了大部分二三十年代的建筑。
②.從河南路到西藏路，主要是南京路商業(yè)步行街，定位叫作都市時尚。
③.從西藏路向西叫作“明日之約”，重點發(fā)展文化休閑，吸引年青人消費。
南京路優(yōu)勢：
①.知名度高 例如南京路有好八連 ②人氣旺 ③.營業(yè)額高
支撐南京路優(yōu)勢的條件：
①悠久的歷史 ②獨特的風(fēng)景 ③.有多種業(yè)態(tài)，同種業(yè)態(tài)不多，避免惡性同質(zhì)化競爭
④.有知名的品牌 ⑤有完善的基礎(chǔ)設(shè)施 ⑥有一個科學(xué)的管理機構(gòu)
南京路定位是五大功能：購物、旅游、商務(wù)、展示和文化。南京路也存在明顯缺點：過于筆直，缺乏回旋余地;業(yè)態(tài)組合不完全合理。因此出現(xiàn)人氣旺、銷售額下降的局面。
現(xiàn)代商業(yè)街的靈魂是它的文化內(nèi)涵。南京路有150年的歷史，是民族商業(yè)的發(fā)祥地，也是英、美租界所在地，現(xiàn)在是重要的愛國主義教育基地。
南京西路建設(shè)了數(shù)個高檔購物中心，例如上海恒隆廣場、中信泰富廣場、梅龍鎮(zhèn)購物廣場，吸引了國內(nèi)中高收入人群及在滬外國人消費，形成高檔購物中心商業(yè)圈，成為南京路最繁華的地段。
圖28 上海恒隆廣場
圖29中信泰富廣場
南京路的管理水平在國內(nèi)位于前列。其非常注重整體形象的推廣，推出了文化風(fēng)情線，每逢周末都有文化演出;舉辦大型國際藝術(shù)節(jié)，豐富了居民與外地游客的文化生活。南京路附近的上海書城，規(guī)模大，圖書品種比深圳書城齊全。上海書城主體建筑風(fēng)格宏偉、典雅，透出濃郁的書香氣息，總營業(yè)面積萬余平方米，是上海有史以來第一家超大型零售書店，是上海主要的文化活動中心之一。
(2)社區(qū)商業(yè)步行街
與大型商業(yè)步行街不同，社區(qū)商業(yè)步行街的客戶群是固定的，其規(guī)模要與社區(qū)人口數(shù)字相匹配。
四季花城商業(yè)步行街是一個比較成功的實例。四季花城商業(yè)街的主題是引進歐洲式的小鎮(zhèn)商鋪形式，創(chuàng)開放式商場先河。四季花城商業(yè)街以個性特色商鋪為主，為小區(qū)內(nèi)居民創(chuàng)造悠閑雅致的消費環(huán)境。目前已吸引了華潤萬方超市、民潤超市、中國銀行、海爾空調(diào)專賣、雅蘭布藝、音像店、茶藝坊、書吧、純凈水、美容美發(fā)等近三十戶商家在此經(jīng)營。
圖30四季花城駛?cè)肟诘缆芳皟蓚?cè)就是商業(yè)步行街
四季花城園內(nèi)還設(shè)有休閑會所、兒童娛樂場所、緩跑徑、中心廣場等休閑娛樂場所。會所里有泳池、健身中心、壁球室、多功能大廳、棋牌室、室內(nèi)羽毛球室、桌球室、乒乓球室等休閑娛樂設(shè)施。
購物休閑娛樂一體化，商業(yè)步行街與會所完美結(jié)合，把會所作為社區(qū)商業(yè)街區(qū)的一個端點，步行街成為整個住宅花園的風(fēng)景線，這就是四季花城的特色。
2.大型購物中心的室內(nèi)商業(yè)步行街
室內(nèi)商業(yè)步行街具有特殊效用：
(1)室內(nèi)步行街能夠提供良好而舒適的小環(huán)境，使消費者不再受自然氣候的困擾，隨時享受舒適的消費過程。
(2)在傳統(tǒng)商業(yè)淡季，室內(nèi)步行街對消費者具有強大吸引力。
(3)室內(nèi)步行街擴展了步行街的商業(yè)空間，在一定程度上滿足了步行街對體量的要求。
以深圳海岸購物廣場室內(nèi)步行街為例，進行創(chuàng)新策劃
(1) 室內(nèi)商業(yè)步行街中間地帶設(shè)立健康加油站，讓顧客得到充分休息。
(2) 以巴黎步行街風(fēng)情作為主要街區(qū)，共計設(shè)置5個不同國家城市風(fēng)情的主題區(qū)域。
(3) 設(shè)置大小中庭作為共享空間，方便不同業(yè)態(tài)之間的轉(zhuǎn)換。
3.商業(yè)步行街不同業(yè)態(tài)的比例關(guān)系
商業(yè)步行街的業(yè)態(tài)設(shè)計非常關(guān)鍵，其中比例關(guān)系非常重要。
根據(jù)胡寶哲博士1991年到1993年在東京地區(qū)所做的調(diào)查，銀座商業(yè)中心總占地面積為39.5公頃，南北長1200米，東西寬500-600米。銀座總體平面布局如圖31所示。
圖31 東京銀座商業(yè)區(qū)總平面圖
銀座商業(yè)區(qū)內(nèi)不同業(yè)態(tài)分布比例如表1所示。
表1 東京銀座商業(yè)步行街的業(yè)態(tài)比例
名稱 數(shù)量/家 比例%
零售商店 876 42.8
餐廳、茶館、咖啡廳 534 26.1
畫廊、展覽館、博物館等文化交流設(shè)施 454 22.2
酒吧、歌舞廳 82 8.9
合計 2046 100
與銀座相比，我國的商業(yè)街區(qū)零售業(yè)態(tài)過多，文化娛樂設(shè)施比例較低。
圖32 銀座商業(yè)中心
圖33 銀座大街最高檔百貨商店—和光百貨
五、商業(yè)步行街的建筑策劃與改建設(shè)計方法
步行街的建筑策劃是架設(shè)商業(yè)規(guī)劃和建筑設(shè)計之間的橋梁，幫助研究好不同商業(yè)業(yè)態(tài)的物業(yè)比例，確定街區(qū)的主題文化風(fēng)格，形成街區(qū)特色的重要工作。
結(jié)合深圳新摩爾公司策劃眾多商業(yè)街區(qū)和綜合體項目的實戰(zhàn)經(jīng)驗歸納，作者認為現(xiàn)代商業(yè)街不僅應(yīng)該是城市的商業(yè)中心，也應(yīng)該是反映地域文化特色的旅游休閑中心和文化娛樂中心。先做商業(yè)街區(qū)的商業(yè)規(guī)劃和建筑策劃，后做建筑設(shè)計，這應(yīng)該是必須遵循的流程。
圖34 楊寶民先生提出的綜合體流程圖
從建筑與空間的角度分析，東京商業(yè)設(shè)施與商業(yè)中心的再開發(fā)與改建手法可以歸納為：①站前立體再開發(fā)，利用地下空間和地上空間開發(fā)綜合體。
②人車分流與商業(yè)街區(qū)步行化改建。
③街道購物環(huán)境改善 增加文化小品和導(dǎo)示藝術(shù)品。
④街區(qū)綜合漸近式改建。
從國內(nèi)商業(yè)步行街的發(fā)展來看，集中改造的數(shù)量較大，例如，深圳東門商業(yè)步行街就是典型的政府出資改造的商業(yè)步行街，長沙黃興商業(yè)步行街是典型的由企業(yè)投資改造的商業(yè)步行街。
由于我國近五年來重新規(guī)劃設(shè)計的商業(yè)步行街較多，許多設(shè)計單位都在探索商業(yè)步行街的設(shè)計創(chuàng)新，許多國外一流設(shè)計公司開始服務(wù)中國商業(yè)地產(chǎn)項目，例如，美國JERDE建筑設(shè)計公司就開始服務(wù)中國商業(yè)地產(chǎn)客戶，該公司設(shè)計的美國環(huán)球影城商業(yè)步行街項目就是一個典型的設(shè)計項目，其設(shè)計思想對于我國設(shè)計商業(yè)步行街具有啟示。
圖35 美國環(huán)球影城商業(yè)步行街總體效果照片
JERDE公司設(shè)計這個項目的思路是將環(huán)球影城商業(yè)步行街設(shè)計成為顧客的目的地，通過豐富的里面引導(dǎo)顧客愿意向步行街的內(nèi)部走去，通過設(shè)計可參與性的業(yè)態(tài)，讓顧客停留更長的時間。
現(xiàn)代商業(yè)街區(qū)每50-80米就需要做節(jié)點設(shè)計，不同的節(jié)點扮演聚集人氣的重要角色，不僅需要有特色的業(yè)態(tài)，而且需要在建筑特色上體現(xiàn)每個節(jié)點的定位。
圖36美國環(huán)球影城平面圖
圖37美國環(huán)球影城平面圖
圖38 美國環(huán)球影城鳥瞰照片
六、商業(yè)步行街的策劃咨詢服務(wù)
商業(yè)街區(qū)是復(fù)雜投資項目，一般需要半年以上的策劃和接近一年以上的設(shè)計時間，前期需要一流的策劃和設(shè)計單位配合，才能做出來一流的商業(yè)街區(qū)。
一流的團隊加上充足的前期策劃和設(shè)計經(jīng)費是商業(yè)街區(qū)項目成功的基本保障。
商業(yè)內(nèi)街失敗較多，歸納原因如下：
第一 該區(qū)域3公里人口密度小于10萬人，項目位置不適合聚集人氣。第二 內(nèi)街區(qū)的可見性不好，內(nèi)街區(qū)端點缺乏主力店或者龍頭品牌。第三 業(yè)態(tài)度比例不合理，顧客不愿意進入內(nèi)街。
通過比較各類商業(yè)地產(chǎn)項目，我們發(fā)現(xiàn)商業(yè)步行街項目失敗概率較高，通過對商業(yè)步行街發(fā)展實踐的經(jīng)驗總結(jié)，結(jié)合NEW MALL公司的實際商業(yè)運營經(jīng)驗與商業(yè)策劃實踐的經(jīng)驗，我們提出了商業(yè)步行街策劃的專業(yè)流程如圖38所示。
區(qū)域經(jīng)濟文化和區(qū)域城市商業(yè)市場研究 項目環(huán)境評估 項目地塊商業(yè)價值評估
區(qū)域商業(yè)市場調(diào)研 各類商業(yè)物業(yè)市場調(diào)研 目標客戶定性與定量調(diào)查
項目規(guī)劃與建筑產(chǎn)品概念設(shè)計 環(huán)境與景觀概念設(shè)計 商業(yè)交通概念設(shè)計
圖39 商業(yè)步行街咨詢策劃流程圖
該流程圖涵蓋了我們的策劃服務(wù)，具體特點如下：
1.商業(yè)步行街商業(yè)規(guī)劃與建筑設(shè)計和城市運營策劃相結(jié)合;
2.步行街整體形象策劃與核心商場及大型購物中心以及綜合體策劃相互結(jié)合;
3.商業(yè)，旅游，文化，規(guī)劃設(shè)計等多學(xué)科人才協(xié)同配合，與客戶利益捆綁，以客戶的成功作為策劃的成功;
4、注重商業(yè)步行街文化定位與可持續(xù)發(fā)展
商業(yè)步行街的策劃在我國已經(jīng)有十多年的歷史，城市大型商業(yè)步行街有政府引導(dǎo)，企業(yè)投資運營將成為大趨勢，我們愿意聯(lián)手世界一流設(shè)計公司與投資商業(yè)步行街企業(yè)家和政府合作，共同創(chuàng)造中國商業(yè)與文化步行街的輝煌新篇章。
參考文獻
1.柯法城，21世紀的商業(yè)步行街，湖南大學(xué)出版社，2002
2.胡寶哲著，東京的購物中心，天津大學(xué)出版社，2001
本文初步寫于2002年
2014/9/14 修訂
深圳市NEW MALL商業(yè)管理有限公司總經(jīng)理 楊寶民
電子郵件： 250703408@QQ.com
ybmybm- 該帖于 2014-9-15 11:26:00 被修改過
