一、主力店進場移交4大注意事項
1 移交方式
1.1主力店交接分為進場日交接和交接日交接兩部分：進場日交接是指主力店承租部位及必要的設施設備已達到合同約定的基本要求，主力店進場裝修前需履行的確認手續(xù)。交接日交接系指與主力店項目建設工作已具備使用功能(主力店自營項目除外)，項目本身已取得相關法律文件時與主力店進行的交接手續(xù)。
1.2進場日交接的原則是為主力店進場裝修提供必要的工程條件，履行合同約定。
1.3交接日交接著重于落實主力店租賃合同中商務條款履約， 完備法律手續(xù)。
2 移交責任
2.1交接驗收工作由項目公司提出，集團項目管理中心組織進行，主力店作為主驗收人，集團所屬公司作為被驗收人。各項目視情況由商務部安排主力店相關人員參加，項目管理中心組織集團相關部門、集團商業(yè)管理公司、當?shù)厣虡I(yè)管理公司相關人員參加。
2.2商務部應將主力店租賃合同工程部分相關內(nèi)容及時正式通報項目管理中心。
2.3集團所屬公司應承擔責任，確保進場日交接和交接日交接工作依照與主力店租賃合同約定的時間如期進行。
3 交接應具備的條件
3.1工程條件
3.1.1進場日驗收
要求主力店承租部位及必要的相關設施設備已達到與主力店租賃協(xié)議中所要求的標準，以便主力店實施裝修并開展開業(yè)準備工作。
3.1.2交付日驗收
原則上要求工程部位要達到物業(yè)接管驗收的標準(主力店自行建造和管理的除外)，并已通過物業(yè)接管驗收(詳見《商業(yè)運營管理手冊的規(guī)定》)。
3.2交接驗收應具備的文件
3.2.1進場日交接
各項目視具體情況而定，由項目管理部依據(jù)租賃合同約定的時間和條件進行(未約定的，由項目管理部具體安排)。
3.2.2交接日交接
《商業(yè)運營管理手冊》中規(guī)定的交接文件，以及：
1) 國有土地使用權證;
2) 建設工程規(guī)劃許可證;
3) 建設工程施工許可證;
4) 建設期內(nèi)環(huán)保可行性報告批復;
5) 消防設計審核意見書;
6) 證明大廈所有權并準予辦理相關營業(yè)執(zhí)照的文件;
7) 房屋租賃證或房屋租賃主管部門出具的其它形式的準予租賃文件;
8) 工程竣工驗收報告或竣工驗收備案書;
9) 房屋測繪報告;
10)停車場經(jīng)營許可;
11)乙方租用區(qū)域消防驗收合格意見書，或允許營業(yè)的文件;
12)電梯運行許可;
13)供水、電、氣協(xié)議書。
上述文件清單各項目視情況會有所調(diào)整，以項目管理部最終確定的清單為準。
4 移交程序
4.1項目管理部及時掌握各項目進展情況，發(fā)出交接安排通知。
4.2交接進行時，由項目管理部組織商務部參加，共同對交接所需文件及工程部分進行預驗。
4.3交接工作進行后，需主力店獲得授權的代表與集團所屬公司代表在正式交接文件上簽字確認。
4.4對交接驗收中的工程問題，原則上集團所屬公司要在收到主力店的修理清單后15日內(nèi)完成所有修理項目。
二、租后服務9大規(guī)范
房屋的租賃是一項復雜的業(yè)務，其租賃期限要跨數(shù)年甚至數(shù)十年之久，其間會不斷出現(xiàn)各種問題，而商務部作為我司對客戶合作的主要窗口部門，不可避免地要承擔協(xié)調(diào)和信息中轉(zhuǎn)的功能。根據(jù)集團的要求，租后服務也是商務部一項重要的核心工作。
良好的租后服務可以不斷擴大合作范圍和維持長期合作關系，所以必須十分重視租后服務工作。常見的租后服務工作包括以下一些方面， 相關工作規(guī)范如下：
1 設計變更的處理
1.1 對方提出的設計變更：首先要征詢該等變更是否會影響項目的建筑結(jié)構、投入成本、相鄰客戶的權益、建筑規(guī)范、工程進度，每一項的影響都應該認真和規(guī)劃、工程管理部門以及集團所屬公司溝通清楚，不能擅自答復對方。關于給我方造成的影響，我方要以函件的形式表達清楚，然后征詢解決的方案，一般不要直接加以拒絕，尤其在沒有詳細闡述原因的情況下。若對方提出愿意承擔責任或給與補償，商務部人員可盡量幫助對方協(xié)調(diào)，爭取滿足對方的需求。
1.2我方提出的設計變更：同樣要了解該等變更會給客戶的入駐時間、租賃面積、租賃結(jié)構、廣告位、店招位、裝修檔次、設備配置帶來的不利影響，并預先和公司研究補償?shù)姆桨福f(xié)調(diào)各部門研究該方案對我司造成的綜合影響，待意見統(tǒng)一后再向客戶提出。
2 場地交接工作
2.1變更進場日：在租賃合同中，我司都有關于變更進場日的權利條款，商務部必須高度關注項目的進度，如果需要提前變更進場日，必須在合同規(guī)定的期限之前，以免造成違約。
2.2通知進場：商務部應跟進集團所屬公司在合同規(guī)定的期限前向客戶發(fā)出進場通知，在正式通知客戶進場之前，商務人員必須事先對照原房屋交接技術條件，核對工程到位情況，以免客戶提出后被動。
2.3有條件接受：為推動項目的整體開業(yè)，應盡量說服客戶進場，對于提出的未滿足的條件，可以在驗收后注明，并請集團所屬公司逐項落實到位的時間。
3 開業(yè)配合工作
3.1開業(yè)時間確定：應盡量讓客戶以書面的形式確定開業(yè)的時間，并主動讓客戶提出需要我司配合的工作。商務部應將客戶的需求通報給相關部門，并跟進落實，從而保障客戶的順利開業(yè)。
3.2開業(yè)儀式：如客戶安排了開業(yè)儀式，我司應盡量提供活動場地、保安、貨物進出、臨時廣告位等各方面的支持，另應提醒集團所屬公司贈送開業(yè)花籃，并盡量安排高層人員參加其開業(yè)儀式，以示尊重。
4 客戶欠租問題的處理
4.1客戶欠租往往是因為房屋技術條件、交場日期、物管責任等方面的糾紛引起的，所以當商務部去協(xié)調(diào)欠租事宜之前，必須聽取客戶方面陳訴的理由，并在公司內(nèi)部核對情況，搞清問題的癥結(jié)。
4.2欠租的直接管理部門是商業(yè)管理公司租金管理部，如進入訴訟程序，則是法務部的職責，所以商務部處理欠租糾紛的原則應該是通過協(xié)商解決問題，而不是強力。
5 租賃物質(zhì)量問題的處理
質(zhì)量方面的投訴和糾紛應參照上述處理原則執(zhí)行。
6 提前終止協(xié)議的處理
6.1我司單方面終止：我方提出單方終止合同之前應該充分考慮到對我司自身以及客戶的影響，應事先準備好補償方案，并得到集團的確認方能行動。在采取行動之前必須和各部門協(xié)調(diào)一致，相關進展也必須及時向領導匯報。
6.2客戶單方面終止：接到客戶單方面提出的終約要求時，商務部應首先判斷客戶需求的真實意圖，弄清楚客戶是真的要解約，還是另有其他的利益圖謀。
6.3因解約請求屬重大的事項，必須第一時間報商務部總經(jīng)理知曉，并迅速轉(zhuǎn)有關上級和部門預知，同時應立即采取停付往來款項、保安監(jiān)護好場內(nèi)資產(chǎn)等
措施來避免損失的擴大。 接下來應跟進各有關部門研究應對方案，及時作出反應。
7 變更合同條款、續(xù)簽合同的處理
簽約后的合同條款的變更和續(xù)簽合同都相當于重新簽訂合同，所以必須依照商務談判的規(guī)范和簽約的流程規(guī)定開展。
8 產(chǎn)權面積確認的處理
因我司簽訂租賃合同時很多房產(chǎn)尚在建設之中，面積無法最終確定，所以在合同中約定的僅是暫測面積，最終面積應以產(chǎn)權測繪部門測定的為準。所以項目建成，產(chǎn)權面積測繪后，需要比照原合同面積，及時協(xié)調(diào)多退少補的事項。該工作主要由租金管理部、規(guī)劃部、當?shù)丶瘓F所屬公司落實，商務部應予以協(xié)助。
9 證照預約提供的處理
簽約時有些證照尚未辦理，所以無法提供，但一般都在合同附件里約定了具體提供的時間，商務部人員應及時做好備忘，按時向客戶提供這些陸續(xù)獲得的證照。
（來源：商業(yè)地產(chǎn)學院）
相關報道：
