家住橡樹園的張小姐想到門口買點日用品。她詫異地發現，家門口的商鋪齊刷刷地關門了，超市、煙酒店、美容美發店仿佛一夜搬空，只剩下零星的商店還在經營——橡樹園的沿街底商因為與城西銀泰城一街之隔，一度被投資者熱烈追捧，如今卻出現人去樓空的局面。
被熱捧的大型綜合體對街商鋪為何遭遇集體關門?大型綜合體的對街商鋪最具投資價值，是不是一個認識經驗誤區?本周，錢江晚報記者實地探訪橡樹園沿街商街，了解商街陷入轉租、轉售難的困境：城西銀泰城的營業不但沒有給橡樹園商街帶來旺盛的人氣、爆發式的消費，反而吸附了原有的消費需求。
而近兩年杭州綜合體快速增長，橡樹園底商經營現狀，或將使我們重新評判綜合體商圈的價值誘惑。
當初高價搶購的對街商鋪，如今租金攔腰砍仍找不到商戶
橡樹園的社區沿街底商正對城西銀泰城，之間相隔了一條萍水街。按傳統投資經驗，這個位置的商街應該是“黃金萬兩”，人氣爆棚，而實際上卻是門前冷落車馬稀。記者數了數，一共30間商鋪，目前只剩約9間在營業，其余大門緊閉，關門的商鋪占到了七成之多。
有些商戶顯然是剛剛撤出，比如西面轉角處有一家已關門的煙酒店鋪，從玻璃櫥窗外望進去，柜臺內還有零星擺設的煙酒沒來得及拿走。從門臉上看，關門的商鋪有理發店、超市、煙酒店、美容美發店、手機賣場等，有些關門的店鋪裝修較新，看來經營時間不長。
記者查詢資料發現，由于與城西銀泰城一街之隔， 2011年橡樹園底商出售時，商鋪售價創下板塊最高，均價4~5萬元/平方米，位置特別好的近6萬元/平方米，比周邊底商高了2萬元/平方米以上。
“我就是看中銀泰城帶來的商業價值才買的。”花了2000萬元，買了一套橡樹園400多平方米商鋪的吳先生叫苦不迭。2011年，橡樹園底商開賣，他選了一套靠近主入口位置的商鋪，折合單價5萬元/平方米。
結果卻是，他這間商鋪一直沒有租出去。
吳先生說，去年2到8月份，城西銀泰城開業前(去年9月開業)，商鋪招租火了一陣，咨詢電話有點多，做服裝、開家紡、餐飲的都有，但餐飲不能做。吳先生當時要價比較高，租金要6~7元/平方米/天，價格沒談攏，商鋪一直擱置著。不過，吳先生心很坦然，想著銀泰城開業后，租金還要漲。按吳先生的盤算，五年后租金能飆高到100萬元。
“銀泰城開業兩三個月后，問租商鋪的明顯少了，我掛租金50萬元，沒找到人租，現在掛40萬元，都沒人理。”2000多萬元買鋪資金躺了一兩年，顆粒無收，吳先生萬般無奈。商鋪沒人租，就意味著賣不掉。“苦都苦死了。”
跟吳先生類似，買了橡樹園底商的業主都很著急。“這里的底商基本是雙層，一套商鋪總價1500萬元以上。”
而房產經紀人對橡樹園商街鋪子租售單子興趣也不大。“沒人買、租，我們推薦了也是白費力氣。”
無法停車、樹遮擋視線、面積大租金高，先天條件不足帶來招租難
“城西銀泰城開業前半年，開業后三個月，這條商街招商紅火了一段時間，后來商戶生意不好，不斷撤出，有些連剛做的裝修都不要，就走了。”橡樹園招商處一位工作人員透露，當年來咨詢底商、想來開店的是一批品牌較弱，對面銀泰城進不去的商戶。
“餐飲倒是熱門的，但是社區底商不能有明火，沒排油排煙管道，只能做普通業態，但在銀泰城里面吃的、穿的、玩的，幾乎涵蓋了所有業態，能溢出來的很少。”這位工作人員告訴記者，橡樹園商鋪房東有一個特點，當初入手總價高，對未來期望高，租金定價大幅高于周邊社區底商。“去年房東開出的租金價位，普遍在6~7元/平方米/天，比周邊社區底商高3元/平方米/天以上。”
空鋪太多了，不免蕭條冷清，影響商街的形象，更加招不到商戶。曾經有商業管理公司有過興趣，比如統一招租“對接”品牌商戶，統一規劃業態，但是在看到這條商街的“先天不足”后，又搖頭走了。這條商街的缺點在于，商鋪門口沒有劃停車位，留不下客人;行道樹擋住了視線，還有斑馬線剛好在城西銀泰城東西兩頭，中間設欄桿，去銀泰城的客流很難引到商街上來，這些細節上的缺陷都影響了商街的人氣。
而如果對接中低消費的社區便利店，這條商街的面積大，租金總價高，把很多親民店擋在了外面。一位商業資深人士給出了一個數據，目前便利店租鋪集中在80~100平方米的單層鋪，年15萬元租金是上限。而橡樹園沿街底商基本是“一帶二”的雙層商鋪，主力面積300平方米，無論是面積還是結構，橡樹園的沿街底商都不占優勢。
“大面積、高租金商鋪，只能招中高端品牌，但這類品牌又進駐城西銀泰城了，橡樹園商鋪兩頭不靠。”
綜合體周邊商鋪褪去光環，社區商鋪應回歸便民業態
“沃爾瑪有‘5公里死亡圈’的說法。”在從事多年商業地產的贏商機構總經理方芳看來，橡樹園大量商店的關門是正常的。
沃爾瑪有“5公里死亡圈”之說，用以形容在大型超市陰影之下，本地零售商所面臨的肅殺商業環境。有機構估算，一個1萬平米的大賣場，可以取代300個小店。方芳認為，這種“大魚吃小魚”的“商業規律”并非單指沃爾瑪，同樣適用于規模“懸殊”的同業態商業競爭，比如大型綜合體與周邊商鋪。像城西銀泰城是目前杭州單體最大的購物中心，商業體量高達29萬平方米。它對消費人群的吸附能力是巨大的。
“開發商把商業綜合體旁的商鋪價值過于放大，買家是被營銷說辭 ‘綁架’了。”在方芳看來，商業綜合體旁的社區商鋪，供應量應該減少，避免與綜合體直面競爭。“現在人們的購物方式改變了，很少單純逛商街，而是逛街、吃飯、娛樂綜合體驗消費。”因此，大型商業綜合體吸附品牌勢頭十分強勁。某杭派女裝一位負責人也告訴記者，去年開始，他們的實體店進駐策略，以商業綜合體為主。
業內人士還指出了綜合體內商鋪的優勢：綜合體是按套內使用面積計算租金的，比如品牌服裝店普遍租用面積在80~100平方米之間。就她知道的，城西銀泰一樓零售業態租金10元/平方米/天左右，二樓5~6元/平方米/天。從裝修投入來說，綜合體的商戶不存在門面裝修費用，只要套內裝修即可，甚至連地磚都不用鋪，這些都是省下的成本。
“所以，社區底商業態規劃應該回歸生活服務，比如藥店、寵物店，便利店等，業主不能對租金期望值太高，如果租金在3~5元/平方米/天，穩定性還是可以的。面積最好控制在100平方米以內，很多便利店的租金上限集中在15萬元左右。”這是方芳給買社區商鋪的人的一個參考建議。
針對吳先生沖著“銀泰”投資商鋪的參考點，業內人士覺得，有些綜合體旁邊的商鋪本身條件好，不單是被某個商業體拉動，吳先生參考慶春銀泰的太平門直街，以及西湖銀泰的定安路商鋪，與城西銀泰城沒有很多共性。以上兩條商街所處成熟居住區，本身有人氣，且路面可以停車等，各種因素要綜合分析。
“定安路、太平門直街商業氛圍形成早于西湖銀泰和慶春銀泰入駐前，當時房東入手價格沒有包含‘銀泰’因素，后面這些綜合體進駐，只是對商圈起到錦上添花作用，因此商圈內商鋪價值當然進入一個上升通道。”業內人士分析。
（錢江晚報 王筱璐）
