目前中國(guó)的購(gòu)物中心和商業(yè)地產(chǎn)本身這個(gè)概念實(shí)際上是混搭在一起的,我們現(xiàn)在需要把產(chǎn)品界定到底是商業(yè)的還是地產(chǎn)的。在中國(guó)目前階段主要是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為主導(dǎo)在做購(gòu)物中心,在他們的角度看來(lái)企業(yè)做的就是住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn),而不僅是一個(gè)購(gòu)物中心。由于開(kāi)發(fā)主體是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商,因此他們更看重自身的地產(chǎn)投資行為,更強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目回報(bào)率、開(kāi)發(fā)周期的長(zhǎng)短、開(kāi)發(fā)成本的高低,整個(gè)思路跟商業(yè)流通業(yè)就有極大的差異。
這種思維方式的不同也是造成目前出現(xiàn)越來(lái)越多有名無(wú)實(shí)的購(gòu)物中心或者說(shuō)整體項(xiàng)目質(zhì)量不高的重要因素。購(gòu)物中心本身就不是單純的商業(yè)地產(chǎn)的概念,國(guó)際上統(tǒng)稱為零售房地產(chǎn),是用于零售經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)形式。由于國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商的土地因素,目前開(kāi)發(fā)主體基本以房地產(chǎn)商為主,但從全球成熟市場(chǎng)來(lái)看,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)只是業(yè)主開(kāi)發(fā)商主體當(dāng)中的一部分,而不是全部。
從長(zhǎng)期建完成以后呈現(xiàn)出來(lái)的狀態(tài)來(lái)看,購(gòu)物中心更應(yīng)該是商業(yè)的屬性,而不是商業(yè)地產(chǎn)的。因?yàn)槿绻咚降淖龊觅?gòu)物中心,從觀念上就要扭轉(zhuǎn)一個(gè)正確的專業(yè)導(dǎo)向,專業(yè)思維一定是長(zhǎng)期的,戰(zhàn)略性的,而且一定是通過(guò)運(yùn)營(yíng)的手法去創(chuàng)造價(jià)值,包括開(kāi)發(fā)商的物業(yè)資產(chǎn)的長(zhǎng)期價(jià)值,以及區(qū)域發(fā)展價(jià)值。即使對(duì)于整個(gè)城市來(lái)說(shuō),也屬于基礎(chǔ)商業(yè)設(shè)施的一部分,而不能僅僅是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的一個(gè)運(yùn)營(yíng)工具和簡(jiǎn)單的地產(chǎn)產(chǎn)品。
在這方面,通過(guò)中國(guó)購(gòu)物中心跟國(guó)外購(gòu)物中心的較量,就會(huì)發(fā)現(xiàn)我們處在明顯的劣勢(shì)上。當(dāng)前眾多的購(gòu)物中心招商難的困境一方面有項(xiàng)目數(shù)量在一定階段幾種釋放的因素,另外一個(gè)重要原因就是開(kāi)發(fā)商的專業(yè)能力、商業(yè)規(guī)劃能力還存在一定偏差,這樣就會(huì)造成有效供給不足,無(wú)效供給過(guò)剩的狀態(tài)。這樣出現(xiàn)的直觀的反應(yīng)就是有些購(gòu)物中心會(huì)有很多的品牌商愿意去經(jīng)營(yíng)。
歸根究底零售商看重的仍然是項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)能力、商業(yè)潛力和未來(lái)價(jià)值,低租金遠(yuǎn)不是其開(kāi)店的理由。
古古月屬于商業(yè)地產(chǎn)~
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