從2009年開始立項(xiàng)研究到今年1月成立商用地產(chǎn)管理部，再到首個(gè)購物中心試營業(yè)，在整個(gè)行業(yè)的注視之下，萬科的商業(yè)地產(chǎn)加法做得并不輕松。

　　在商業(yè)地產(chǎn)上并不著急，只做對(duì)的、好的、需要的，萬科現(xiàn)在的狀態(tài)是“開著車換輪子”，在不放棄現(xiàn)有銷售額、銷售規(guī)模的前提下，同時(shí)開展新的業(yè)務(wù)。

　　這并不暗示著這個(gè)“規(guī)模崇拜者”會(huì)放棄對(duì)商業(yè)項(xiàng)目發(fā)展速度的追求。萬科未來幾年在北京會(huì)以每年一個(gè)的頻率推出商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　對(duì)于萬科而言，考題在于商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品線中，未來占有更大份額的并不是綜合體城市廣場系列，而是與社區(qū)聯(lián)系更緊密的生活廣場系列與鄰里家系列。萬科的商業(yè)發(fā)展仍是依托其強(qiáng)大的住宅開發(fā)，商業(yè)地產(chǎn)后期的運(yùn)營能力或成為最大考問。

　　鎖定新城

　　位于昌平城區(qū)的金隅萬科廣場，總體量為14萬平方米，今年圣誕節(jié)期間將會(huì)正式營業(yè)。RET睿意德相關(guān)負(fù)責(zé)人預(yù)測，試營業(yè)當(dāng)天開業(yè)率將達(dá)到80%，年底正式營業(yè)時(shí)將達(dá)到90%以上。

　　業(yè)內(nèi)對(duì)萬科做商業(yè)地產(chǎn)一直存在著各種質(zhì)疑。從2009年萬科立項(xiàng)研究商業(yè)地產(chǎn)，到2013年萬科在北京成立了只有十個(gè)人的商業(yè)地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)，萬科到底要在商業(yè)地產(chǎn)上怎么做，是否真正進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，萬科多以“不得不做”、“社區(qū)配套服務(wù)”以作回應(yīng)。

　　“現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)已經(jīng)超過一百人。”毛大慶說，北京的新城蘊(yùn)含著較多的機(jī)會(huì)，未來在房山、大興、延慶等城市邊緣組團(tuán)都會(huì)推出商業(yè)地產(chǎn)，提供居民所需要的消費(fèi)資源。

　　據(jù)瞳孔小編了解，萬科將現(xiàn)有商業(yè)項(xiàng)目分為三條產(chǎn)品線：萬科廣場系列、生活中心系列和鄰里家系列。萬科廣場系列定位為區(qū)域型購物中心，生活中心系列主要針對(duì)集中型社區(qū)商業(yè)，而鄰里家則是對(duì)社區(qū)商業(yè)街的歸納。

　　與此前“萬科做商業(yè)地產(chǎn)，能賣就賣”的傳言截然相反的是，金隅萬科廣場由萬科自持出租經(jīng)營。該項(xiàng)目目前已投資9億元，預(yù)計(jì)7年收回成本，這在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域也屬于中上的水平。按照萬科此前的內(nèi)部測算，該項(xiàng)目持有周期8年，按地區(qū)保守租金測算，可以實(shí)現(xiàn)凈資產(chǎn)收益率12%，經(jīng)營性杠桿下IRR（內(nèi)部收益率）為15%，項(xiàng)目總投資回報(bào)率達(dá)到111%。

　　萬科選擇的是總部模式加一線公司孵化模式，強(qiáng)調(diào)了一線公司的重要性。據(jù)萬科員工透露，在金隅萬科廣場試營業(yè)前夜，很多人都來支援商用地產(chǎn)部門。

　　轉(zhuǎn)型“抓手”

　　對(duì)于萬科涉足商業(yè)地產(chǎn)，不僅業(yè)內(nèi)一直都存在著各種質(zhì)疑，萬科內(nèi)部高層此前也一直存在著不同的聲音。

　　此前，提到商業(yè)地產(chǎn)，萬科總裁總是強(qiáng)調(diào)萬科不做純粹的商業(yè)地產(chǎn)，做商業(yè)地產(chǎn)只是為了更好地服務(wù)于住宅。這源于萬科的上市公司身份，加之做財(cái)務(wù)出身的郁亮天性中的謹(jǐn)慎。

　　多元化“加法”

　　今年8月，王石在看完萬科在東莞做的松湖生活廣場后，專程來北京，與他就“萬科到底以后要發(fā)展成什么樣的公司”進(jìn)行了交流。這次交談的一個(gè)產(chǎn)物是，萬科提出了如今為人所知的“城市綜合配套服務(wù)商”的理念。9月份，王石在微博上發(fā)布，萬科業(yè)務(wù)新翼—城市配套供應(yīng)商，包括醫(yī)院、學(xué)校、博物館、公園、商場、公屋等。

　　“其實(shí)不能簡單地說萬科要做商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)只是萬科轉(zhuǎn)型成為服務(wù)型企業(yè)的一個(gè)很重要的通道或者抓手。”毛大慶說。

　　據(jù)了解，目前北京萬科至少擁有四個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，總面積超過50萬平方米，近兩年萬科還將進(jìn)入城市綜合體的運(yùn)營行列。位于大興CBD核心區(qū)的一個(gè)項(xiàng)目包含酒店、商城、寫字樓等多種業(yè)態(tài)。

　　以做“減法”為人熟知的萬科這些年來一直在嘗試做“加法”。

　　大都市需要做新型城鎮(zhèn)化，政府可以調(diào)動(dòng)社會(huì)、企業(yè)的力量。”他認(rèn)為，一線城市存在更多的機(jī)會(huì)。一些新城和城市邊緣組團(tuán)人口較為分散，而一個(gè)購物中心或城市綜合體，能輻射方圓10公里的居民，“能夠讓新城居民不用去城市中心，就享受到同樣的配套。”這為萬科做城市配套服務(wù)商提供了巨大的商機(jī)。

　　萬科的商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)吸引來了多個(gè)機(jī)構(gòu)前來接觸，不排除未來會(huì)與基金合作，也許是股權(quán)方式的，也許是出售產(chǎn)權(quán)方式，在項(xiàng)目的各個(gè)專業(yè)層次，謀取資本化的收益。

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