“做綜合體是否成功，是考驗一個房企在市場競爭中能否站穩腳跟的標準之一。”這話不無道理。戴德梁行香港董事總經理北亞區策略發展顧問部主管周汝鴻先生說：“綜合體的體量大多要在10萬平米以上，辦公樓是城市綜合體的核心功能，是綜合體的地標。”他表示，從國內的一些成功案例看，一個成功的城市綜合體內辦公樓體量應超過20萬平米，商業體量在6萬平米以上，這也就意味著，開發商不僅要從定位、建造、規劃設計上下工夫，更要在商業運營與寫字樓的招商上花費更多的心思。
兩種模式運營城市綜合體
西城時代營銷副總許志奇說：“目前的昆明房地產市場，綜合體不勝枚舉，比如說現在運營比較成功的南亞風情第壹城和順城；未正式運營的綜合體項目更遍地開花。”
許志奇認為，目前昆明綜合體項目的主流開發模式主要有兩類，一類是分期開發商業先行模式，例如南亞風情第壹城走的就是這種模式，通過昆明樓市大家可以看到綜合體體量非常巨大，一般昆明的綜合體項目都在50萬平米以上，這么大的體量不可能一下子完成，因此綜合體都是走分期開發途徑，商業先行的好處是通過商業的開發運營可以提升周圍房地產的價格，為后期配套住宅開發做好鋪墊，還能從后期的住宅開發中獲取更多利潤。
第二類是分期開發住宅先行，這個模式在昆明比較常見，因為昆明的綜合體項目大多源于城中村改造，例如海倫國際、西城時代項目和聯想科技城等等，這種模式就是項目的啟動物業為住宅，通過住宅做低價入市可以回籠以資金為后期的商業開發做準備，但是這要損失一部分利潤。
說白了，在這兩種模式之間，開發商要么選擇現金流，要么抓住利潤率，總得有所取舍。選擇利潤，還得看資金鏈是否支持。
體驗式商業席卷昆明
另外，綜合體項目的成功與否很大程度上取決于商業、商務部分的招商和后期的運營，目前昆明綜合體項目較多，商業供應過剩已經成為昆明房地產市場不爭的事實，這都是源于這幾年對綜合體大量投資。
周汝鴻先生認為：“解決這個難題很難，因為商業是處于整個綜合體的核心，而商業的支撐需要大量的人群，因此從前期選址就應選擇中心或者是未來的片區發展核心，如昆明兩個比較典型的項目北辰財富中心和南亞風情第壹城，都處于片區中心，目前運營比較成功也是理所應當的；此外商業部分規劃必須超前，目前商業模式已經發展到第六代體驗式商業模式了，如現在規劃的綜合體項目還停留在老式商業模式那么必然會對后期的運營帶來致命的影響。”
從昆明的發展上來看，北市區、南市區已經有了中心，而東市區和西市區都沒有形成一個真正的中心，未來西市區和東市區將是昆明發展的重點片區。
西城時代營銷副總許志奇說：“以西城時代為例，占據了未來西市區的核心位置，除此之外我們還規劃了一個體驗式的商業中心，這個商業中心將是西南首個體驗式的商業中心，未來片區內的客戶都將通過便利的交通到項目進行體驗式消費帶動項目商業的發展。”
從10萬平米到1000萬平米，城市綜合體不斷擴容
開發商“包辦”片區配套
從原來10萬平米到幾十萬平米，在到現在的平均100萬平米，有的甚至達到1000萬平米，昆明的綜合體體量不斷擴容。面對如此巨大的體量，開發商也在積極引入諸如醫院、學校、大型購物中心、酒店等片區配套，不惜在配套上花費血本，打這不僅是在秀自己的“肌肉”，也為在整個市場中占得先機。
開發商“包辦”片區配套，不僅是為了在市場競爭中加重價值的砝碼，也是為了在銷售中獲得優勢。俊發集團一公司總經理彭后熊表示：“項目的配套一定要結合項目本身的特質去量身打造，以俊發城為例，作為龍頭村的改造項目，這里曾經是“35位院士的第二故鄉”、“中國精神故里”，片區內擁有26處歷史建筑，建筑大師梁思成、林徽因夫婦故居，聞一多、朱自清故居，哲學家馮友蘭故居等眾多珍貴的名人遺跡猶存。為了完成這一千萬平米的大盤，除了商業街、酒店商務集群、醫院、全年齡段的學校外，結合項目特色，將打造歷史文化街區、龍泉古鎮六大互動體驗館等，包括中國建筑兒童互動體驗館、朱自清兒童文學館、馮友蘭思潮體驗館、昆明在地工藝體驗館、彌陀文化體驗館、昆明百花體驗館。”
除了像俊發城這樣的大型綜合在開發中注重齊全的配套外，不少體量適中的綜合體在配套的打造上也很有考究，尤其是近年來，不少項目都打出了公園配套的概念，像公園1903、西南海等，抓住了城市生活中缺失綠色空間特質，自建風情公園；像文化空間、大觀文化廣場這樣帶有“文藝范”的綜合體，則以文化為主打，如文化空間將老昆明的篆塘廟會呈現到項目中；另外，像人民路壹號廣場、潤城這樣的主打商業的綜合體，在配套的選擇上也各有千秋，前者著力打造昆明24小時不夜城，以餐飲、娛樂為主，而后者以購物中心、商務消費為主；在并不多見產業綜合體方面，斗南花卉產業園將在千畝園區上建設成國際花卉交易、國際花卉總部經濟區、科技研發、人才培訓和國際花卉會展及花卉旅游功能區，打造成為亞洲花都。
記者調查
價格和租金比周邊同等物業價格高出20%以上
綜合體物業價值高于周邊區域
開發城市綜合體相比其他單一形態的住宅、商業、寫字樓，在收益上是否更高？成功的綜合體項目的物業價值相比同區域物業是否更高？針對這些問題記者進行了調查采訪。
西城時代營銷副總許志奇告訴記者：“綜合體的開發可以通過分期開發模式來進行，如可通過前期商業開發運營來帶動后期的住宅開發，當商業運營成功之后片區內的房產價格也會隨之水漲船高，相應的收益也會更高，從另一方面說不管是商業客戶還是住宅客戶都能從后期的商業運營中獲得更大的回報。”
另一方面，成功的綜合體物業價值相比相同片區的物業價值是更高的，以南亞風情第壹城為例，剛入市時住宅價格在7500左右均價，目前住宅均價在11000左右，而記者從周邊的中介處了解到，其周邊像和清巷小區這樣的住宅均價在8500元左右，比南亞風情第壹城低20%。同樣來看，在北辰財富中心附近的商鋪租金大約在4800元/月，而僅一街之隔位于北辰財富中心的商鋪租金在13000元/月。不難看出，成功的綜合體中，其物業價值往往高于周邊區域。
（來源：中國新聞網）
