今天探討下商業(yè)地產(chǎn)品牌商戶之便利店：

從行業(yè)發(fā)展背景來看，便利店在人均GDP3000美元時(shí)為起步階段，5000美元時(shí)進(jìn)入成長(zhǎng)期，1萬美元時(shí)進(jìn)入競(jìng)爭(zhēng)期，以一般規(guī)律看來，中國大量二三線城市正面臨大量開便利店的條件。從消費(fèi)特征發(fā)展角度看，分為百貨時(shí)代的高雅，綜超時(shí)代的便利，便利時(shí)代的溫馨，網(wǎng)購時(shí)代的快捷。

如最近50年日本零售業(yè)態(tài)就經(jīng)歷了百貨時(shí)代、綜超時(shí)代、便利時(shí)代的演變：

1972年大榮超市超過三越百貨；

1998年綜超、百貨相繼倒閉；

2000年7-Eleven便利店超過大榮超市，占據(jù)銷售額首位；

2008年便利店行業(yè)的銷售額超過百貨行業(yè)。

我國零售業(yè)態(tài)的演進(jìn)大概處于日本上世紀(jì)80年代末綜超主導(dǎo)時(shí)期。但出現(xiàn)便利行業(yè)和網(wǎng)購時(shí)代同時(shí)快速發(fā)展的特征：

沃爾瑪打響美國戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，3年內(nèi)開300家社區(qū)店；

華聯(lián)推動(dòng)網(wǎng)絡(luò)便利店，計(jì)劃5年內(nèi)在國內(nèi)開五千家門店；

亞馬遜推動(dòng)線下實(shí)體店建設(shè)；

阿里、京東陸續(xù)推動(dòng)社區(qū)服務(wù)站(或許未來會(huì)有“O2O”零售功能)。

當(dāng)然，做不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的企業(yè)突然轉(zhuǎn)型零售，存在模式和企業(yè)戰(zhàn)略的巨變，但以不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)為魂，以便利店運(yùn)營(yíng)為骨，以創(chuàng)新商業(yè)地產(chǎn)模式為目標(biāo)，以差異化尋求商業(yè)地產(chǎn)藍(lán)海，迂回包抄最終實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)成功，不動(dòng)產(chǎn)增值為結(jié)果。簡(jiǎn)單說，利用不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)和資本，采取自建、購買、置換、聯(lián)合購買、收購等多種方式介入商業(yè)地產(chǎn)，利用零售維持現(xiàn)金流，最終實(shí)現(xiàn)實(shí)體店不動(dòng)產(chǎn)的增值獲利。

這對(duì)于那些面對(duì)電商稱王稱霸，而惋嘆的人來講，也是把電商、便利店結(jié)合探索新模式的途徑之一，如果能夠借助住宅開發(fā)的資本積累，部分購買實(shí)體店，也可避免租金上漲帶來的便利行業(yè)之傷。

對(duì)于國內(nèi)一線城市便利行業(yè)開始洗牌，商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)成為紅海，不動(dòng)產(chǎn)暴利和零售微利能否相容等等問題的追問下，便利店能否說成是商業(yè)地產(chǎn)藍(lán)海已然不重要，因?yàn)閯?chuàng)新是創(chuàng)造高額利潤(rùn)的不竭動(dòng)力，差異化是避免競(jìng)爭(zhēng)紅海的不二之選。