一、商業(yè)物業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)的具體特征
現(xiàn)代商業(yè)物業(yè)是指長(zhǎng)期以租賃收益為目的的商業(yè)經(jīng)營(yíng)性用房，包括單體式或綜合體商業(yè)建筑物。一般基本租金越高，物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值越高。一般資產(chǎn)估值是其年租金收益的10-15倍，三、四線城市還出現(xiàn)更高的倒掛現(xiàn)象。
商業(yè)地產(chǎn)就是對(duì)商業(yè)物業(yè)的開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和投資，是房地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)經(jīng)營(yíng)、投資管理的復(fù)合性運(yùn)作，其基本特征表現(xiàn)在運(yùn)作周期長(zhǎng)、高資金投入、高利潤(rùn)與高投資風(fēng)險(xiǎn)。
因此，商業(yè)地產(chǎn)的關(guān)鍵是“以需定產(chǎn)的訂單式模式”，從而減輕商業(yè)地產(chǎn)的“投資”風(fēng)險(xiǎn)。其顯著特征包括：
（1）、首先要著眼于城市規(guī)劃。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目重要的是著眼于符合未來(lái)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的布局、生活的配套、便民等等，進(jìn)行綜合匹配。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目要?jiǎng)?chuàng)造的是人流、車流、商流、物流、信息流在一個(gè)特定區(qū)域和位置上的集合，帶動(dòng)相關(guān)服務(wù)產(chǎn)業(yè)的進(jìn)駐和換代升級(jí)。關(guān)注社會(huì)民生，才能得到地方政府的持續(xù)支持，更多地解決社會(huì)人員的就業(yè)問(wèn)題，較大地拉動(dòng)當(dāng)?shù)氐南M(fèi)，促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、擴(kuò)大地方內(nèi)需和財(cái)政與稅收。
（2）、其次是嚴(yán)格的管控市場(chǎng)定位。通過(guò)嚴(yán)格的市場(chǎng)調(diào)查和商業(yè)規(guī)劃，確保商業(yè)行業(yè)資源（主力店、次主力店、品牌商鋪）有組織的定位、銜接和整合，帶來(lái)零售業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)平臺(tái)的組合與互動(dòng)效應(yīng)。
（3）、再次是帶動(dòng)旅游、文化、地產(chǎn)和城市生活品味的顯著提升。
商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目必須立足于物質(zhì)文明和精神文明的內(nèi)涵和外延，促使一個(gè)城市行成一個(gè)健康向上的的社區(qū)文化、誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)的消費(fèi)文化、新型的人文和諧環(huán)境、城市品味的提升。它在成為居民生活、投資、消費(fèi)的中心聚集地的同時(shí)，還能帶動(dòng)旅游人口和流動(dòng)人口的消費(fèi)，極大的提高了物業(yè)出租率及區(qū)域內(nèi)物業(yè)的租金，使政府土地增值和商業(yè)物業(yè)增值明顯。
（4）、最后是城市功能價(jià)值的體現(xiàn)。大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是城市土地利用中的“稀缺資源”，需要注重項(xiàng)目周邊的商圈營(yíng)造，能夠直接有效推動(dòng)一個(gè)城市商業(yè)整體升級(jí)和一個(gè)商圈的成熟，有利于整個(gè)城市的形象和品質(zhì)、城市運(yùn)營(yíng)及功能的完善。
商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)不同，商業(yè)地產(chǎn)其價(jià)值依賴于商業(yè)要求的實(shí)現(xiàn)，一般開發(fā)企業(yè)是以持有物業(yè)來(lái)追求其長(zhǎng)期使用價(jià)值，而住宅直接追求的是銷售價(jià)值與快速回款。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目如對(duì)市場(chǎng)需要沒(méi)有做好明確的定位，對(duì)周邊商業(yè)環(huán)境及發(fā)展趨勢(shì)缺乏分析和認(rèn)識(shí)，將使商業(yè)物業(yè)難以實(shí)現(xiàn)價(jià)值，反之，則商業(yè)價(jià)值越大，物業(yè)價(jià)值越大。一般而言，同位置的商業(yè)地產(chǎn)相當(dāng)于住宅地產(chǎn)售價(jià)的5倍左右，但與住宅項(xiàng)目開發(fā)相比，商業(yè)地產(chǎn)對(duì)開發(fā)企業(yè)的資金組織能力、對(duì)項(xiàng)目定位的判斷把握、對(duì)經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)的運(yùn)作水平均提出了更加嚴(yán)格的要求。
