生活中心在大型購物中心行業中是一個熱門的新興的事物，它向消費者提供高層次的零售服務，良好方便的用餐環境及開放式的空間布局。但由于他們的數量和規模在不斷增加，所以便有一些與這種業態有關的問題：什么是生活中心？他們成功嗎？數量是不是太多了？ 是什么構成了購物中心 　　事實上，最容易回答的一個問題——是什么構成了生活中心——已經成了最難回答的，因為有那么多的生活中心，他們業態在不斷的變化。 　　最早的這樣的中心是1987年開業的，是在田納西州日爾曼敦Saddle Creek開設的商店。沒有承租商，一個帶狀的中心布局圖，大約有200000平方英尺的面積可對外出租。在田納西州Saddle Creek發展商場的 Poag & McEwen公司Memphis的總裁Terry McEwen說，他們主要靠國家級最好的專業商店及飯店來吸引購物者，而不是利用購物商場。（公司說它不僅僅投資建設生活中心，而且也在創造這個詞的內涵。） 　　但是后來的工程——象阿拉馬州柏明翰的Summit，開業于1997年，已經達到地區大型商城的規模，面積達80萬平方英尺，另外諾德風暴、巴黎人和薩克斯第五大道正在向生活中心轉型。 不僅僅是規模，生活中心的設計也在發生變化。 　　設計伯明翰Summit及其他生活中心的伯明翰建筑公司Crawford McWilliams Hatcher的創立者及管理主任Everett Hatcher說：“Poag & McEwenn已經設計了一個傳統的帶狀的中心，所有道路上面覆蓋著頂篷，有很多的承租者。我們正試著設計鄉村式的中心，比如，容納商店的建筑在高度上不一樣，隨著時間的變化，給人們一種居住區建筑的印象。” 生活中心的數量自從1997年以來已經擴大了一倍。根據國際購物中心委員會調查研究部的數字，已經有大約60個新的生活中心。 　　有更多生活中心正在設計建設中。一些著名的專業零售品牌商家Chico’s、Pottery Barn、Talbots 和Williams-Sonoma已經覺察到這些，并且現在成為發展生活中心的中流砥柱。 　　但是，除了定義外，生活中心究竟能起多大作用？當購物商城吹棒他們顧客數量的時候，生活中心正在為他們更高的銷售能力感到驕傲。 　　顧客在生活中心比在商城花費更少的時間（根據國際購物中心委員會調查研究部2002年的研究顯示前者為57分鐘，后者78分鐘。），但是他們在那里的花費更多。把銷售平均分攤——每位顧客花費79.8美元，包括食物、飲料，與商城的花費數量相似——考慮到他們在生活中心所用的時間，再乘上60分鐘，顧客在生活中心每小時的消費達到84美元，比在商城57.7美元的消費要高很多。 　　發展商說籌資過去常常很難，但現在變的容易一些。在早些日子，私人公司大多數依靠銀行。 　　紐約城的TIAA-CREF，最大的退休金基金，也是投資生活中心的機構之一。 與佛羅里達州Boca Raton 市Mizner 公園合作投資生活中心的TIAA-CREF，在90年代早期就投資了6家生活中心。TIAA-CREF新投資與國際投資主任Merkelson 說：“我們非常有選擇性，努力在這熱潮中不犯那些經常會發生的錯誤�！� 　　在美國未來2年，少于5家的地區購物商城開業，專業承租商也在尋求生活中心來達到他們發展的目標，但也有一些人擔心這將會導致建造過多。 　　田納西州CBL & Associates房地產公司Chattanooga是建造購物商城和社區中心的公司，但到目前為止還沒有投資生活中心。其總裁Stephen D. Lebovitz說：“這肯定是一個冒險�！边@種業態的冒險在于你沒有與區域性商城的相互制約的手段。。 　　商城不僅需要大片的土地，也需要市場的幾個承租商的同意。就是生活中心的發展商自己也擔心承租人會過分的發展。 　　伯明翰Bayer地產公司房地產管理的高級副總裁Curtis Furgason說：“當零售商發現這個有利潤的生活中心時，他們也許將會過多的建設�！� 　　俄亥俄州哥倫布市創業3年的Stanbery發展商負責租賃業務的前Gap執行官Raymond Brunt警告說，越來越多的發展商介入這個業態形式，有時建造小一點的商場去滿足零售商的要求。但是盡管這些商場位置也許滿足了零售商的要求，但他們可能沒有消費需求。 Brunt說：“籌集資金不是一個大問題，而找到合適的位置比較困難。” Stanbery第一個項目是在美國新澤西州Denville聯合山的面積為88000平方英尺的商店。在英國村莊及Montgomeryville的商店也將分別在這個月及10月份開業。 　　一位分析家認為，經濟的發展會排除過多的建設的隱患，并會使現有的生活中心受益。 然而其他缺陷仍然存在，包括中心的設計。批評家說街道規模形式的項目不能保證生活中心形成主要的優勢：緊靠商店停車的特點。就象只有步行者能直接走到步行街一樣。 建筑師Hatcher說：“生活中心的最大成功之一是你能夠直接開車到達你想到的商店，感到絕對的安全，這是一個絕對大的地方�！� 　　盡管存在各種擔心，生活中心仍然繼續擴大增加。根據國際購物中心委員會調查研究部的研究，在未來2年將有20多個中心開業。 誰的生活中心？ 什么樣的顧客使用他們？為什么？他們會有多大消費？ 　　早在2000年，國際購物中心委員會調查研究部開始一項對生活中心的調查，調查研究的第一個目的是——在表面含義上，并在實際運用中——通過一系列的物質的典型的特點去定義“生活中心”。第二個目的是利用這些特點來發展具有代表性的生活中心。 　　由于只是抽樣調查了30個生活中心，不是徹底的調查，一些行業專家聯系國際購物中心委員會調查研究部問到為什么沒有包括這家或那家中心。因此，研究人員回去畫表格，設計了一個更詳細的包括60個生活中心的名單。國際購物中心委員會相信這與目前在美國經營的生活中心的數量十分接近。 　　下一步就是研究顧客對這些商業中心的觀點。去年12月，國際購物中心委員會在明尼阿波利斯市消費研究公司的幫助下完成了一項基礎研究，對美國5個中心出口的1500名顧客進行了調查。這個研究搜集了信息，包括生活中心貿易面積的特點及消費者對生活中心購物的體會，并在相同的商品上與地區商城做比較。 　　調查是在2002年9月和4月進行的。這些中心包括了：1985年開業的得克薩斯州首府奧斯汀的Arboretum商店；2001年開業的位于美國科羅拉多州李特爾頓的Aspen Grove商店；1999年開業的美國佐治亞州瑪利埃塔Cobb以東的Avenue商店；在2000年開業的鹿公園城市中心；以及1997年在San Antonio開業的Huebner Oaks。 生活中心貿易地區 　　研究證明生活中心位于富裕的地區，為口袋中有錢的顧客服務。這些顧客的平均家庭收入幾乎達到85000美元，而整個美國的家庭平均收入只是44500美元。生活中心57％顧客的家庭收入超過75000美元，這部分人群在整個美國只占24％。 　　生活中心貿易地區不僅要相對富裕，而且要足夠大。比如，一個中心的貿易地區能夠從30個郵政編碼的地區吸引顧客。而平均每5個生活中心擁有18個郵政編碼地區。中心創造的充分快樂的購物氣氛及環境，能夠從很遠地區吸引顧客。65％的回答者反映生活中心在整個氣氛和購物環境上要比區域性商城好很多。但是，當問到價格及商品的種類和質量時，顧客不認為生活中心比商城有優勢。這是可以理解的。因為在生活中心的承租商往往同樣是能夠在區域性商城見到的高層次的國家連鎖集團。 便利性是最主要的 　　這是說明便利條件是吸引顧客到中心的關鍵因素。有50%的顧客居住于中心所在的郵政區。他們來生活中心更加頻繁（在過去30天為4.6次），而在貿易區的其他郵政區域的顧客只有3.3次，而在郵區外的人們只有2.6次。這種便利因素支持更多的顧客有目的到生活中心的駕車采購。74％生活中心的顧客說他們到中心是因為這是一個特殊的商店或有更多的商店，或者去采購一個特殊的東西。 　　便利的因素比駕車時間更為重要。當談及能否直接在商店附近停車時，65％的顧客說生活中心比他們附近的商城更好一點。雖然生活中心在商店之間的交通方面要好一點，但當談及便利因素時，顧客不認為生活中心比商城更好一些。 競爭與共存 　　生活中心不盡然是區域性商城的直接競爭對手。到這兩種中心的購物是互補的。顧客喜歡生活中心的便利、效率和氣氛；而區域性商城的商品分類則更廣泛。根據研究，顧客訪問生活中心平均為一個月3.8次，但是訪問他們 最喜愛的區域性商城為2.5次。只有19％的生活中心的顧客說他們沒有喜愛的區域性商城，或者在過去的30天沒有到過地區性商城。 盡管生活中心幾乎還沒有引起地區性商城及便利帶狀中心數量的改變，他們已經說明他們是一個可行的購物中心的業態。國際購物中心委員會研究中的5個生活中心能夠生存的關鍵是位于相對富裕的貿易地區，并有大量的高層次的國家性專業商店為他們服務。 　　假設能夠建設這種商層次中心的地方有限，這個概念也許會隨著時間而發生變化——在它最初的內涵上，形成中等規模或更低層次商場。 商業城經營者關注他的新的對手 　　生活中心由于其方便與零售商品的價格低廉，消費者非常喜歡這種業態。這就不難解釋一些人認為生活中心是對封閉式商城的一種威脅。 　　Gap前執行官Raymond Brunt說：“我們怎么才能在大商城每平方英尺50美元的費用中削減每平方英尺25美元的CAM花費。這是我一直在努力削減的費用。” Brunt曾經做為俄亥俄州哥倫布生活中心建造商Stanbery的租賃主任，參加了其發展方面計劃的制定。 　　雖然生活中心的租金與商城的租金具有可比性，生活中心CAM費用平均每平方英尺為6美元，但不包括維持巨大屋頂及環境控制系統所需費用。面對這些競爭，商城的建造商從中學到很多，開始模仿它。并在極少數情況下，希望它能向好的方面發展。沒有人忽視它。 　　面對商層次服飾商人在經典的商城尋求發展的數量在增加，但他們很少能夠找到新的商城來發展。因此他們會尋找其他發展的業態也是合理的。 　　Galyan貿易公司的執行副總裁及咨詢主任C. David Zoba解釋說：“如果你將發展新的項目，你會到生活中心去。” Galyan說，在今年9個將要開業的運動商品及銷售服飾的商店中，有3個以商城的業態開業，有3個以生活中心的業態開業，還有3個以其他業態開業。 今年Talbots將要在商城、生活中心或城市步行街的開97家購物商場。其中大部分約占60％的部分將位于生活中心、城市步行街。 　　面對生活中心的興起，商城已經開始反擊。商城也開始努力爭取他們的零售商，比如在一些情況下，通過重組租賃來給最好的租商最好的位置。 　　Continental零售發展商生活中心發展主任David Kass說：“這是商城應該反醒的時候了。在4、5年前，他們還漠不關心�！边@家擁有已經建設好或正在建設的6家生活中心的公司，屬于俄亥俄州哥倫布Continental房地產公司的一家子公司。 　　受到“如果不能打敗它，就加入它”傳統理論的影響，一些商城發展商正在通過合并發展一些生活中心的基礎來建造所謂的混血兒。 　　商城多少受到了一些局部條款的保護。他們限制他們的零售商到離商城很近的商場中去開展業務。 　　沒有出現大量的特殊的零售商離開商城到生活中心去。比如，生活中心業態的租賃支柱Talbots并沒有避開商城。 　　Talbots的O’Connell說：“我們的方向是到顧客存在的任何地方來達到我們的目標�！� 　　生活中心的發展商說他們的工程一般離商城有幾公里，并且一個承租人常常在兩個中心都有商店。 　　位于芝加哥的城市零售地產集團商城管理公司的執行總裁Ross Glickman說：“我們為我們的關系感到驕傲，而不是杠桿作用�！� 　　一些商城發展商說他們與生活中心業態保持較遠的距離。 　　Simon地產集團社區中心部的總裁Michael E. McCarty說：“我們沒有開始與生活中心的沖突。他們中有的每平方英尺營業額是600美元，但也有每平方英尺營業額200美元的。我們不認為他們能夠代替商城。任何生活中心都不能夠提供滿足所有顧客需求的商品。你還需要到其他地方看看。”