近十年來，中國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)總量一直保持著年20%以上的增速，這也導致大量的投資轉(zhuǎn)向商業(yè)項目。另外，由于速度的過快增長也導致商業(yè)困局重重。
但伴隨著不同消費方式和消費觀念的變化，商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)了更多新的發(fā)展趨勢和特點。
百貨業(yè)態(tài)發(fā)展滯后，又因電商沖擊，部分企業(yè)都將面臨轉(zhuǎn)型新挑戰(zhàn)。電商來了，購物中心結(jié)束了自己十年的安穩(wěn)的生活，開始參與商場激烈的混戰(zhàn)之中。想要在商戰(zhàn)中節(jié)節(jié)勝利，那購物中心不得不重新審視自己的在市場中的地位。在翻天覆地的變革中，未來購物中心還需要如何改變，優(yōu)化和突破，還有哪些地方可以成為購物中心的提升的空間呢？
改變一：對消費者的認知
當下很多購物中心開發(fā)商對自己的消費人群定位都有一定的誤差。他們簡單認為消費者就是直接購物消費的人，而他們忽略他們最有力量的消費客戶——商戶(零售商)。
其實對購物中心而言，它的消費者可分為兩種：一種是內(nèi)在消費者，一種是外在消費者。內(nèi)在消費是購物中心直接消費者，外在消費是購物中心間接消費者。而今的購物中心忽略對內(nèi)在消費者需求，一味尋找迎合外在消費者的口味，這種觀念是購物中心必須重新認識的。
當商業(yè)地產(chǎn)進入輕資產(chǎn)模式，這將標志著商業(yè)金融時代已經(jīng)。物業(yè)的增值是購物中心成功發(fā)展一種為增值化的金融商品的標準之一。而購物中心的內(nèi)在消費則提高購物中心物業(yè)增值的直接者，所以對消費者的正確認識，也是購物中心革新的首要任務(wù)。
改變二：從單一招商轉(zhuǎn)變成合作
電商的到來，結(jié)束了購物中心壟斷商業(yè)市場的時代。在招商難，招到好的項目品牌更難的檔口，購物中心開發(fā)商必須收齊高高在上的身段，需要與投資人和物業(yè)持有人、品牌商一起整合外部資源經(jīng)營購物中心。
過去，開發(fā)商只要建好樓房，就會有大把的商家爭先恐后的入駐。可是收租的時代過去了，未來，購物中心必須擺正自己的身份，從地主和店主的關(guān)系變成大家合作創(chuàng)業(yè)的關(guān)系，這樣才能更好的適合市場與商場的變化。這種新型的合作關(guān)系才是未來購物中心必須轉(zhuǎn)變和提升的方向。
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在這個將被信息淹沒的時代，每個消費者的獲得信息的速度非常快，每個消費者的品味都超出了商家的想象。不要試圖糊弄消費者“味覺”，迎合消費者的消費需求是購物中心未來如何定位考量方面之一。
體驗一詞常被業(yè)內(nèi)人士提起。體驗式商業(yè)會讓商業(yè)煥發(fā)自身特有的魅力與個性，其主導因素包括業(yè)態(tài)體驗和功能體驗。體驗是未來購物中心發(fā)展的大方向，而什么樣的體驗才是購物中心潛心選擇的著重點。
曾業(yè)內(nèi)人士提出，未來購物中心將會是文化體驗的樞紐。商業(yè)地產(chǎn)前期的發(fā)展?jié)M足人們的基本生活，這是消費者物質(zhì)層面的需求。現(xiàn)在商業(yè)物質(zhì)層面需求相對滿足并有過剩趨勢，但在內(nèi)在精神層面有較大的欠缺。而文化是最能沉浸、體現(xiàn)，感觸的，文化消費和物質(zhì)消費不同，物質(zhì)消費一次性，文化消費卻是沒有期限，其更具兼容性。
若能在購物中心里欣賞到名畫，吃排名靠前的拉面、冰淇淋，這種文化體驗在賣場能為消費者營造愉悅、欣賞、享受的感官體驗。所以在購物中心的裝飾購物環(huán)境幾近相似的情況下，未來商業(yè)定位過程中，文化體驗與商業(yè)地產(chǎn)相互融合也是一個不錯的選擇。
改變四：室內(nèi)布局
從格局規(guī)劃來說，購物中心都是要必須面對未來的。與現(xiàn)在相比，以前的購物中心都是以商品販賣為主的。購物中心內(nèi)部格局大都以一格一格的檔口封閉的布局。而未來的購物中心要以體驗為主，檔口式的封閉布局將會被取締，取而代之的格局應(yīng)該是店與店之間無界限格局。
未來的購物中心應(yīng)該有一個自由開放的空間組合，店面里的任何物品搭配都來自不同商家，如此沒有明顯的界限組合搭配，才能適應(yīng)各種主流。空間布局新穎而寬闊，規(guī)劃上變的更加靈活，新室內(nèi)布局的變化極有可能帶給消費者不同消費感受。
改變五：科技化
2014年萬達集團曾提出這樣一個論點：未來的商業(yè)地產(chǎn)將會是高科技互動娛樂。隨著商業(yè)活動的形式越來越多種多樣，科技貫穿每一種商業(yè)活動始終。科技時代的到來，購物中心也要抓住時機，通過科技為自身發(fā)展創(chuàng)造有利條件。
高科技娛樂是未來商業(yè)地產(chǎn)的方向，這個結(jié)論在今天看來是毋庸置疑的。無論是購物體驗，還是經(jīng)營管理，固有模式都漸顯疲態(tài)，零售業(yè)已經(jīng)進入了一個全面的技術(shù)商業(yè)時代。通過高科技未來購物中心可以做到：
1、為內(nèi)在消費者提供便利系統(tǒng)。
購物中心通過高科技術(shù)為內(nèi)在消費者制造最新的傳播溝通系統(tǒng)，除此之外內(nèi)在消費還能共享購物中心所有的客戶資源、VIP資源。外在客戶不出家門隨時關(guān)注品牌動向。
2、提高購物中心的體驗感受。
如放映廳，兒童游樂區(qū)都可以在高科技幫助消費者享受極致體驗，同時購物中心也可通過高科技設(shè)計多功能項目增加頻效率，大量吞吐客流量，使體驗效果達到最鼎盛。所以說，商業(yè)地產(chǎn)和高科技娛樂的結(jié)合才是商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級的未來。
改變六：坪效+頻效
在大數(shù)據(jù)的背景下，業(yè)內(nèi)多數(shù)人再講購物中心坪效概念。所謂坪效就是指的是每坪的面積可以產(chǎn)出多少營業(yè)額，也就是單位平方米的產(chǎn)出效率。除坪效之外，而現(xiàn)今的購物中心同樣講究人氣和日均人流量。在單位時間內(nèi)，單位平方米的人數(shù)是多少，這就是所謂的頻效。
在高科技幫助下，購物中心通過高科技手段為購物中心內(nèi)容和主題服務(wù)，還能精確計算購物中心人流(日均)和吸引消費者內(nèi)容。開發(fā)商必須明白，不管是傳統(tǒng)百貨還是吃喝玩樂購的購物中心拼的是人流，坪效固然重要，增加人氣贏得人流也是不可忽視的一角。所以未來購物中心不但要做好坪效，還要做到頻效。結(jié)合經(jīng)商理念經(jīng)驗，努力通過高科技把“坪效+頻效”朝極致發(fā)展。
（中購聯(lián)）
