北京華熙長安商業中心有限公司總經理 邢軍

　　進行到這里，我想給大家鼓鼓掌，我用最簡潔的語言，不會耽誤大家的時間。我們是一個正在籌備的項目，首先感謝組委會有這樣一個機會給我們，給大家系統介紹一下我們的想法和籌備工作。上海董事會的的汪先生設計成便利性，近鄰性，社區性，區域性，超區域性，這些的建成和開業，加速企業規劃的調整與完善，進一步發覺和促進當今的消費潛力，打造地方的城市明天。

　　所謂區域是區域文化等諸多因素的客觀反應，我們必須深入到這個區域背后去研究，我在這里列了一個圖表，有宏觀分析接管，微觀分析階段。一個項目要做好，文化必須融合，我舉兩個例子，向海德新天地建成了以后，全國有若干的新天地要學習他，據我所知，還沒有一個成功的，因為他不具備上海新天地的項目所適應當地的消費能力和依存的文化基礎，第二個也是上海 大廳國際的這個例子，我去過那里，座落在上海的閘北區，是比較窮的，除了它的視景文化更強，大地國際在做這個項目的時候，經過充分的研究，找到了一個文化結合點，現在運營的很成功。選址務求準確。下面這是個差摩爾的地理位置，至少可以輻射到四個城區。

　　必須擁有相當屬于的中高的消費群體，常住人口達到80萬，我們這次整體的定位是比較年輕時尚的，第三就是交通便利，停車方便，下面大家可以看到我的一個規劃圖，我們周圍的城市主干道有兩條，所以交通非常方便。第四就是規模應該適當，昨天晚上在小型的封閉得分會上已經有專家在爭論了，到底應該有多大，我認為不是由開發商說，應該是區域的消費能力來決定的，一般要求是以商場為圓心的三公里以內的消費人口。大家可以很簡單的算一下，你的區域當中有沒有這樣一個消費能力去支撐這樣一個消費額，消費中心比較適合的規模是15-20萬的平方米。第五是交通需要便捷，首先是外部交通，剛才講到了，我們的交通非常便利，大家看到我們的北側還設計了出租汽車和巴士停靠站，這些我們都在和公交公司在談。共同交通發達，在北京，很多的購物中心，包括已經開業的和即將開業的，如果跟軌道直接連通，他的經營效益非常的明顯。國內的絕大多數的開發商，有多少條公交線路，我們周圍有28條的公交線路，地鐵一號線，通過25米寬的走廊，直接跟我們的項目連接。一個是內部交通。第二個是動線要清晰，有一個購物中心我去過若干次，我每次都沒有走全，因為他實在是動線規劃的不合理。第三就是立體交通，解決好垂直交通非常重要，黃顏色是層與層自然轉換的扶梯，豎的藍色是飛梯，同時也是對我們高層租戶負責任的做法，這是在我們已經做好的情況下，由開發商再去規劃。規劃強調專業，北京一個老總說，應該把辦公室很漂亮的女孩引過來，美人甚至一周到我們這里來一次，而老太太每天都來，確實吸引了周邊的很多居民，所以我跟很多的開發商說過這些，不是憑我們想象建成以后讓誰來。一個是商圈的劃分，二八法則是什么呢？有這樣一個定律，步行20分鐘的客流，能夠支持這個項目80%的勝利，我們對核心商圈的劃定，將對這個項目的成敗起到至關重要的作用。第三就是主體地位，一方面是多品類和品牌，針對消費者市場細分的要求，他做了相應的調整，同時購物中心作為一站終點，他不可能只針對少數客流，在你的區域當中，有很多的消費群體，真正的消費群體是誰，比如像司徒先生講的大悅城，這是一個非常好的體現。差異化戰略的重要舉措。怎么形成差異化，首先你選擇一個主體地位是一個非常重要的舉措。我們準備定位到快樂，為北京人帶來一份生活的大快樂，我們和大悅城有點向但是不一樣。第四就是功能定位，我們希望做成北京西部最大的吃喝玩樂的場所，當然我們還有購物。第五就是業態組合，要求你的業態選擇非常豐富，下面是效果圖，因為我們是一個L型的建筑，上面是一個參考的圖片，北京一條街是圖的下半部分，幾個大的餐飲，配合餐飲，我們會放一些甜品，茶館，主要是針對周邊客人的要求，提出了這樣一個設計。

　　合理的業態組合和各個店鋪資源整合，帶動人流循環是支撐購物中心繁榮的必要條件。要充分的考慮不同經營主題間的相容性和親和力，比如像女裝，女鞋，我們希望相互聚集，讓大家有選擇的余地，通過興趣來產生購買的上我們不同的布置，讓這種興趣引導購物的激情，最后就是服務設施，一些超市啊，銀行我們會優先考慮到出入口，讓客戶考慮到方便。

　　檔次定位，絕大多數區域性購物中心的目標客群應該是中高收入的大眾而不是很高收入的小眾，這兩天很多的專家也都講過，很多高端的購物中心的經營狀況并不樂觀。動線的規劃首先是人性化，我們六層準備做兒童的游樂區域，最簡單的一點，大家都去過醫院，醫院是最不人性化的，他是為了醫療管理的方便，而不是為了病人的方便。

　　立體動線方便高效，要擺脫過去百貨公司平面動線的思路，我們把整個平面做成立體的。建筑景觀規劃，首先是外部景觀強調視覺沖擊力。現在我們通過外立面的規劃，來進行大的改變。站在西四換外面看我們的西側是什么樣子，這次我們是把幾塊取消廣告五味的主要，做成非常有沖擊力，做成讓人過目不忘的圖片，如果你開車，你肯定知道這個一是商場。內部的景觀強調主題化，情緒化，同時這些因素的協調與融合。把很多品牌的標志和廣告打出來，應該和NMA形成一個很強的效果。第三個是舒適性，包括晚上，隨著時間的變化，產生不同的景觀，我們選取了幾個圖片，都是有廚房的，不是讓客人到里面吃東西，是有一種體驗的東西。第三就是個性化，我們希望每一家店面都是有自己的鮮明特征，還有情緒化，我們希望在上面做一些小品，使人們在購物當中，視覺始終不疲勞，我們這次正在做一個很大的改進，也正在取得政府的支持，會增加一個廣場，因為北京的西邊和東邊不一樣，東邊是寫字樓文化，東邊是政府文化。大家可以看到我們做的一個效果圖，我們晚上還會加上燈光，希望把它很自然的延伸過去。第四就是特色鮮明。

　　剛才像一個燈籠一樣故在里面，我們現在正在找這種材料，讓它在不同的時間都能夠有很明顯的效果。最后，小想讓購物中心運營升汞，有很多的因素，我更多的是從前期規劃的角度，我總結了四個要素，選址是它的基礎，定位是關鍵，定位是核心，服務產生競爭力，把這四件事情做好，應該說我們就有機會做成一個成功的購物中心，利用我們的資源達到每個項目不同的特色。

　　我的演講就跟大家匯報到這里，我剛才說有一個短片，讓大家放松一下。我們作為一個新項目，首先感謝主辦方給我們這樣一個機會，同樣感謝大家對我們的關注，謝謝。
　　（聯商網現場報道）