來源/聯(lián)商專欄

撰文/王谷雨

編輯/吳憂

在談商業(yè)類項目工程物業(yè)該關(guān)注什么前，首先我們先了解什么是商業(yè)類項目工程物業(yè)管理，商業(yè)類項目工程物業(yè)管理內(nèi)容指的是商業(yè)項目交付期和運營管理期的關(guān)注點，與項目施工方的工程施工存在不同。

眾所周知，一個項目在立項后，規(guī)劃施工建設(shè)階段，這部分屬于項目前期工作。等到項目基礎(chǔ)建設(shè)完成后，需要正式交付給管理方。而在施工建設(shè)階段，管理方提出自己對于未來具體經(jīng)營的一些建議給到規(guī)劃設(shè)計進行參考。比方說，正鋪的承重墻部分要開闊、衛(wèi)生間的施工、動線扶梯安排等等，從后續(xù)的項目實際經(jīng)營角度出發(fā)提出可行性方案讓項目規(guī)劃設(shè)計單位進行匹配。

大白話描述，就是后期我要管好項目，前期的設(shè)計要為后面的經(jīng)營管理打好基礎(chǔ)。

層高多少、承重多少、過道寬度、消防管路、店招門頭高度、出風(fēng)口等等。這些具體的內(nèi)容是為了后續(xù)的項目經(jīng)營服務(wù)，也是為了給未來所招募的商戶提供好的經(jīng)營服務(wù)基礎(chǔ)。究其根本，還是在為了項目后續(xù)的可持續(xù)經(jīng)營做鋪墊。

項目前期主要靠的是規(guī)劃設(shè)計，項目后期主要靠的是運營管理。

前期的規(guī)劃設(shè)計影響到后期的運營管理。所以多數(shù)情況下，會存在甲方、施工方和管理方的扯皮踢球，管理方說甲方或施工方前期工程條件不好，內(nèi)容很差，影響招商運營等等。而甲方或施工方會說運營管理不好，招商能力不佳等。其實都是相輔相成的內(nèi)容，所以說更迭類的項目很難操盤的原因就在此，因為前期的工程條件已經(jīng)確定，如果需要經(jīng)營調(diào)整就涉及到投入改造。

打個比方，我之前遇到過一個項目，敞開式文化商業(yè)街區(qū)，更換過3家管理方，后面接管時，與甲方溝通需要調(diào)整項目結(jié)構(gòu)，比方說敞開街區(qū)上方加建膜結(jié)構(gòu)，防止雨雪天氣影響敞開式街區(qū)商戶經(jīng)營。比方說外立面的改造，需要將一切多余的廣告牌剔除，保留主要內(nèi)容。比方說擴大主入口空間，將外廣場空間擴大，一些不必要的美陳需要剔除，同時影響到外廣場空間擴大的綠化需要硬化處理等等。

這些內(nèi)容的改變會快速將項目整體進行較大改觀，對于后續(xù)的聚客引流和動線引導(dǎo)有著實際性的幫助作用，這部分改造內(nèi)容主要基于后續(xù)項目的經(jīng)營考量而設(shè)定。

今天講的內(nèi)容主要為兩個板塊兩個階段的思考，兩個板塊為工程和物業(yè)，兩個階段為交付期和運營期。

一、交付期的工程和物業(yè)管理

一個項目建設(shè)完成后，要交付給管理方。這個時候團隊要去接手，主要看幾塊內(nèi)容，水電燃氣的管網(wǎng)走線和管控點位、外立面幕墻結(jié)構(gòu)、特種設(shè)備、控溫和信息設(shè)備、出風(fēng)口、綠化內(nèi)容、亮化內(nèi)容、承重內(nèi)容、廣告位、承重墻體的結(jié)構(gòu)布局、停車場（進出口、車位數(shù)量、道閘、編號和指引等）、強弱電、消防、各項內(nèi)容的收口細節(jié)以及施工維保等文字檔案材料。這些內(nèi)容其實都是圍繞項目未來經(jīng)營所進行的。水電燃氣等相關(guān)硬件設(shè)備涉及到各個商戶的后續(xù)經(jīng)營和裝修管控。亮化、廣告位、綠化、停車場、衛(wèi)生間、主出入口涉及到直觀對客的部分。

這其中的內(nèi)容總結(jié)起來就是看得見的地方和看不見的地方。

重點在看不見的地方，因為看得見的地方都可以通過改造進行一定調(diào)整，而預(yù)埋的看不見的地方則需要經(jīng)驗。比方說管道的直徑多少，管道的直徑涉及到后續(xù)的排污。管口窄了，后續(xù)一堆的餐飲油污垃圾堆積起來容易堵塞泛水。比方說消防，消防對于安裝燃氣有具體要求，必須要露天。因為燃氣的爆炸事件一直在出現(xiàn)，國家新出臺的消防管控內(nèi)容只會更加嚴格。而燃氣的使用涉及到后續(xù)餐飲商戶的招商運營，燃氣生火炒出來的飯菜比電磁爐更有口感，同時也更節(jié)約能耗費用，電費比燃氣費要更高，這跟餐飲商戶的經(jīng)營支出成本直接掛鉤。這些都是一些后續(xù)經(jīng)營的細節(jié)性內(nèi)容，不過多贅述。

其實打個比方就能很直觀理解。當(dāng)你買了一套精裝修的新房，房產(chǎn)商把房子交付給你后，你最先檢查的是水電氣管路，因為這些涉及到以后的主要生活，然后瓷磚縫、門窗收口等內(nèi)容。只是商業(yè)類的經(jīng)營性項目會更加復(fù)雜一些。大的項目一次性交付幾百個店鋪的內(nèi)容，未來要形成一個商圈，所以檢查的細項會更多，但本質(zhì)上都一樣。

歸納起來主要就是物業(yè)口多數(shù)是管理看得見的地方，工程口是管理看不見的地方。

二、運營期的工程和物業(yè)管理

當(dāng)項目正式拿到手后，管理方團隊開始全面進駐，在此之前會存在幾個月的過渡期。這個過渡期是施工方和管理方共同對接的階段，預(yù)估在3-6個月的時間。等到項目拿到手之后，整個管理方的招商率也達到了一定比率，按照萬達的管控要求，在開業(yè)前的2個月時間要達到100%，預(yù)留2個月的時間給商戶進行裝修。特別的主次力店品牌需要提前進場匹配工程技術(shù)條件。

餐飲業(yè)態(tài)的工程條件相對而言會復(fù)雜一些，涉及到上下水和商業(yè)用電用氣情況。其它零售、精品、文創(chuàng)相對而言簡單。娛樂體驗業(yè)態(tài)的商戶對于層高的要求會更高一些。這些要根據(jù)具體的商戶經(jīng)營需求情況進行匹配，常規(guī)而言商業(yè)類型的經(jīng)營性項目一般都按照標準要求操作，能夠滿足于日常的工程基礎(chǔ)需求，特別情況下可以采取拆鋪合鋪的方式和接改管道的方式進行調(diào)整，在消防管理當(dāng)中，經(jīng)營面積和消防通道的設(shè)定有一定要求，對此需要專門進行設(shè)定。這在購物中心的操作中更加頻繁。在文商旅項目的操作當(dāng)中，因為每棟建筑都不一樣，所以對工程改造和消防管網(wǎng)設(shè)置的情況也存在不同，具體需要一鋪一議。

當(dāng)項目接手后，即可通知商戶進場裝修，工程物業(yè)在這個節(jié)點上需要關(guān)注跟進。當(dāng)然主責(zé)在于營運口徑，工程物業(yè)口徑更多的屬于后端支持。

第一步主要是涉及到品牌裝修圍擋，長高寬要與鋪位的要求結(jié)合，對于圍擋的材質(zhì)常規(guī)情況下都采用輕鋼龍骨石膏板材料，表面材質(zhì)為高清車貼，采用不銹鋼壓條收邊的工藝。畫面這塊重點交由企劃口徑把控。

整個的品牌商戶需要裝修完成后才能經(jīng)營，施工前需要報備裝修圖紙和效果圖，裝修圖紙當(dāng)中涉及到店面標識設(shè)計圖、安裝詳圖、天花和照明布置圖、墻身裝飾圖、地面圖、機電設(shè)施平面布置圖、電氣系統(tǒng)圖、消防/空調(diào)系統(tǒng)圖、上下水系統(tǒng)圖和平面圖。如果是餐飲商戶要求做到一鍵閉店設(shè)備安裝，標注整個廚房位置，管道圖紙。

在這些基礎(chǔ)施工圖紙的基礎(chǔ)上，要提供具體施工的材料表，這個材料表的內(nèi)容主要滿足防火阻燃等級，防止在后續(xù)經(jīng)營過程當(dāng)中，因為操作不當(dāng)?shù)仍蛞l(fā)火源，阻燃材料在一定程度上可以進行經(jīng)營性的保護，主要從風(fēng)險防范的角度出發(fā)做出的調(diào)整。

而在工藝實施過程中，衛(wèi)生間、廚房的防水、獨立隔間配置的噴淋煙感裝置、電器中的金屬套管和低煙阻燃線都是一些具體細節(jié)上的要求。廚房的內(nèi)容會更復(fù)雜一些，有餐飲區(qū)非廚部分和廚房平面圖部分，給出的給排水量（包含管徑和流量）、排油煙量、燃氣供應(yīng)量、空調(diào)制冷量情況都要做管控。這些屬于前期的常規(guī)性操作內(nèi)容。

滿足全部的工程條件審核之后，下一步就是進場施工，這里就是物業(yè)具體管控內(nèi)容。物業(yè)部的人員組成實際上就是保安、保潔、綠化養(yǎng)護這部分的內(nèi)容，相對而言比較簡單，但在具體管起來卻有很多調(diào)整。保安管控人員進出、監(jiān)控室和停車場、保潔打掃衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護就是常規(guī)綠植管理。因為這些都是動態(tài)管控的部分。

舉例一個購物中心項目常規(guī)而言10萬方的經(jīng)營面積，日均客流在2.4萬人次上下浮動，每天就有2.4萬人次進進出出。你可以聯(lián)想一下，你家有一個別墅，每天進進出出2400人，對于現(xiàn)場的衛(wèi)生環(huán)境、綠化綠植都有很多的管理難度，同時，這2400人當(dāng)中或許會夾雜一些行為不端的人，喜歡故意傷害人、惡意破壞公用設(shè)施設(shè)備或者盜竊商品的人，這樣管理起來的復(fù)雜程度就比較高。

人是最難管理的物種，總會趁著不注意去鉆空子。于是在商戶的裝修團隊進場裝修時，破壞室內(nèi)瓷磚的、破壞電梯的、破壞通道的、違規(guī)施工的情況等都有很多，這個時候物業(yè)的人員巡場點檢就會加大頻次。

在規(guī)定的施工時間提出要求，比方說裝修材料必須袋裝后手推車進場，手推車輪子要軟橡膠（這樣不會破壞現(xiàn)有的經(jīng)營性地面），裝修材料需要放在商鋪內(nèi)，不能隨意堆放在公共部位。這些都是非常細小的內(nèi)容管控點。

裝修材料的進場管理。主要涉及到天地墻和隔斷部分的內(nèi)容，要求的防火等級為A級材料。而內(nèi)部使用的固定家具和裝修飾物的材質(zhì)防火為B級材料。商場的考慮永遠是安全第一，每一個正鋪都是一個獨立的消防單元，所以防火分區(qū)隔墻都是直接砌筑到頂，不能留有空隙。

在具體工程施工和裝修過程中，對于具體的裝修材料合規(guī)性把控較為嚴格。常規(guī)情況下，商戶是不能私自對整體結(jié)構(gòu)進行拆改，如果因為其他需求跟商場確認后才能施工，同時不能改動外墻的防水，防水層一旦破壞對于一整個墻體立面都會產(chǎn)生影響。

而在內(nèi)墻或者間隔墻中具體采用輕鋼龍骨隔墻或者輕質(zhì)隔墻，餐飲的廚房隔墻必須要砌筑到底，厚度最少200mm，這些都是很基礎(chǔ)常規(guī)的要求。在給排水、強電、暖通、消防的安排上會要求更多，而消防中要求配置一鍵斷電配電箱，防止突發(fā)情況可以切斷電源。

而噴淋、煙感的設(shè)定其實主要交由商場的合作單位把控即可。木工和油漆主要還是材料把控，施工上沒有太多特殊性。但是在餐飲品牌的廚房中，對于廚房的排水口過濾網(wǎng)和隔油器、階梯式擋火板、后廚自動滅火系統(tǒng)安裝、應(yīng)急照明、滅火器這些是必備的內(nèi)容，而且嚴禁使用移動插排，整個配電箱要距離地面1.5米高，這些要求實際上都是為了后續(xù)經(jīng)營安全所提出的施工具體內(nèi)容。真正施工執(zhí)行時，營運、工程和物業(yè)三方要著重進行檢查盤點。

隱蔽工程的檢查管理。這部分內(nèi)容也是重點關(guān)注部分，吊頂、布線、走管和墻體分割這些預(yù)埋在商戶地面和墻體內(nèi)、吊裝以上的內(nèi)容，需要在驗收時留意。

主要的內(nèi)容可以看得到，還是涉及到商戶裝修、工程施工、進場管控的部分，因為毛坯房交付給品牌商戶后，就相當(dāng)于新屋裝修，涉及的內(nèi)容會更多一些。純餐飲業(yè)態(tài)商戶比其他業(yè)態(tài)更復(fù)雜些，其實復(fù)雜的地方主要還是施工和材料安全的管理。道路千萬條，安全第一條。這些內(nèi)容的首要核心原則就是安全施工、安全生產(chǎn)。一切以安全為首。

上面的諸多內(nèi)容對一些沒有從事過這些管理的人來說會有些生澀，我用大白話來做些解讀，進一步加深理解。我們還是以買新房裝修來舉例。就好比家里剛買了新房，這次是毛坯房，然后要找裝修公司出圖，再去選裝修材料，然后盯著現(xiàn)場裝修完成施工，每個環(huán)節(jié)都不能出問題。

同時裝修完成后要檢查水電燃氣的使用情況，確保能夠正常運轉(zhuǎn)。在施工過程中，家里土工木工完成后，要鋪上保護層，免得后續(xù)的進場施工破壞了已經(jīng)完成的地板瓷磚，要防水也要清運垃圾等。

其實這一整套就是具體的現(xiàn)場施工管理。只不過商業(yè)項目的工程和物業(yè)管理的攤子會更大，也更加繁雜，因為商業(yè)項目首要前提確�，F(xiàn)有商戶的安全經(jīng)營，一戶受到影響，其余商戶也會閉店整頓，所以會更多條條框框，但其本質(zhì)沒有任何區(qū)別。

而很多商業(yè)項目的灰色地帶也大多來在這里。一個裝修當(dāng)中涉及到裝修公司、施工材料、敲墻建筑垃圾清運、施工時間、材料進場等，這里面由很多的細分科目組成。

裝修公司為什么選A不選B，商場指定A進場合作，給B設(shè)置門檻不讓進。施工材料中為了便宜用A級材料換成C級材料，用不合規(guī)材料替代，價格上更便宜些。敲墻指定合作商，垃圾清運按平方收費等都是非常具體的一些灰色地段內(nèi)容點，這部分不大容易察覺，但是空間比較大。

所以商業(yè)類型的具體經(jīng)營項目管理過程中，經(jīng)常會出現(xiàn)工程物業(yè)人員對商戶吃拿卡要，多數(shù)都出現(xiàn)在這些地方。因為要順利經(jīng)營，就需要幾個部門聯(lián)合簽字確認。有些違規(guī)擦邊球的地方，需要疏通才能搞定。

上綱上線的管理，來來回回要求整改，商戶很難吃得消。一是裝修時間周期拉長，影響經(jīng)營時間（推遲一天開業(yè)就意味著少一天的收入）。二是來回整改的基礎(chǔ)費用投入會提升。

我曾經(jīng)經(jīng)歷過幾個情況，營運人員擅自給商戶指定裝修公司和垃圾清運單位，從裝修公司和垃圾清運單位拿回扣。也有工程物業(yè)人員從施工材料和文件簽字上做手腳，卡著商戶進場經(jīng)營。最終鬧騰到我這里來，順著情況一摸底了解，原來問題就出在這些細節(jié)上。因此在真正現(xiàn)場工程物業(yè)具體管控環(huán)節(jié)，反向思考就能夠看清楚其中的門門道道。

以上內(nèi)容具體情況具體分析，整體的主線路情況就在此，工程物業(yè)的核心關(guān)注點基本都已在文中提到。在后續(xù)的項目經(jīng)營時，或許會有一定參考。