來(lái)源/睿思網(wǎng)

11月26日，首批3只消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs——華夏金茂購(gòu)物中心REIT、華潤(rùn)商業(yè)REIT、中金印力消費(fèi)REIT已正式獲得證監(jiān)會(huì)準(zhǔn)予注冊(cè)的批復(fù)，并準(zhǔn)備開(kāi)展后續(xù)的發(fā)行工作。

然而，同期申報(bào)的REITs的物美消費(fèi)REIT卻沒(méi)有出現(xiàn)在首發(fā)名單中。據(jù)睿思網(wǎng)查詢，自上交所11月21日向其提出問(wèn)詢后，至今已過(guò)去一周，物美消費(fèi)REIT仍未有任何答復(fù)。

按照上交所要求，物美消費(fèi)REIT只需要在收到問(wèn)詢的三十個(gè)工作日內(nèi)提交回復(fù)，但相較于其它三家在問(wèn)詢次日就迅速做出回應(yīng)，物美消費(fèi)REIT似乎表現(xiàn)并沒(méi)有太積極。

此時(shí)的物美，是另有謀算，還是有著其它難言之隱？

大成項(xiàng)目難言優(yōu)質(zhì)？

在上交所此次問(wèn)詢中，針對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)、項(xiàng)目估值以及外部運(yùn)營(yíng)管理均提出了疑問(wèn)，其中在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)層面，針對(duì)入池的底層項(xiàng)目的可持續(xù)性經(jīng)營(yíng)及長(zhǎng)期穩(wěn)定性，尤其是北京大成項(xiàng)目，就其租賃模式的變更、租賃情況的穩(wěn)定性、銷(xiāo)售額下降等方面內(nèi)容，上交所顯然疑慮重重。

從底層資產(chǎn)來(lái)看，物美商業(yè)是本輪消費(fèi)REITs中唯一以超市及社區(qū)商業(yè)設(shè)施作為底層資產(chǎn)的企業(yè)。本次入池的底層資產(chǎn)共四個(gè)，分別為位于北京的大成、玉蜓橋、華天和德勝門(mén)四個(gè)項(xiàng)目，總建筑面積7.79萬(wàn)平方米，平均月租金坪效77.29元/月/平方米。

該四個(gè)底層資產(chǎn)的平均出租率為88.71%。當(dāng)中，除大成項(xiàng)目出租率僅為83.21%，其余三項(xiàng)目的出租率均超過(guò)90%，玉蜓橋項(xiàng)目93.84%、華天項(xiàng)目90.55%、德勝門(mén)項(xiàng)目92.15%。

大成項(xiàng)目也因出租率波動(dòng)太大，一度令市場(chǎng)對(duì)其是否符合具備長(zhǎng)期穩(wěn)定性的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)存疑。

翻閱物美消費(fèi)REIT早前發(fā)布的招募說(shuō)明書(shū)可知，在2020-2021年期間，大成項(xiàng)目出租率一度從96%驟降至29%，直至2022年方恢復(fù)至82%，此后一直從未到達(dá)2020年時(shí)的出租率水平。

受出租率下滑影響，大成項(xiàng)目的營(yíng)收業(yè)績(jī)也隨之下跌。2021年，大成項(xiàng)目營(yíng)收僅為494.93萬(wàn)元，而2020年的營(yíng)收為3764.29萬(wàn)元。同樣自2022年起情況才逐步改善，2022年，大成項(xiàng)目營(yíng)收為929.07萬(wàn)元，今年上半年更回升至951.44萬(wàn)元。

慘淡的經(jīng)營(yíng)也直接影響到盈利，從去年開(kāi)始，大成項(xiàng)目即出現(xiàn)盈轉(zhuǎn)虧。2021-2022年期間，大成項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)由盈利860.16萬(wàn)元變成虧損923.38萬(wàn)元，直至今年上半年，大成項(xiàng)目仍虧損143.44萬(wàn)元，也是四個(gè)項(xiàng)目中唯一出現(xiàn)虧損的項(xiàng)目。

物美在招募說(shuō)明書(shū)中亦就以上波動(dòng)情況作出解釋。其稱(chēng)，大成項(xiàng)目2021年度營(yíng)業(yè)收入下降主要系某外部大租戶提前退租和宏觀經(jīng)濟(jì)影響所致。

據(jù)了解，2019年，物美商業(yè)對(duì)大成項(xiàng)目調(diào)改后引入某外部大租戶租賃了地上1-3層超2萬(wàn)平方米，占當(dāng)期標(biāo)的資產(chǎn)租賃面積69%，租賃期限自2018年8月8日起至2038年8月31日，該租戶2020年租金及物業(yè)管理費(fèi)為3313萬(wàn)元，占當(dāng)期標(biāo)的資產(chǎn)收入的88%。

然而，該租戶決定于2020年12月提前退租，并與物美商業(yè)產(chǎn)生合同糾紛，最終于2021年3月達(dá)成和解，該租戶補(bǔ)繳支付截至2020年底租金，并支付相應(yīng)違約金2761萬(wàn)元，相關(guān)費(fèi)用作為營(yíng)業(yè)外收入科目核算，未計(jì)入租賃收入。

此外，由于糾紛未判決期間涉訴區(qū)域無(wú)法對(duì)外招租，以及違約金未計(jì)入租賃收入科目，因此導(dǎo)致2021年的租賃收入下滑明顯。

后續(xù)，物美商業(yè)通過(guò)改變招商政策，拓寬招商渠道積極與意向租戶進(jìn)行接洽，并引入麥德龍入駐，有效實(shí)現(xiàn)出租率提升。然而，物美商業(yè)亦坦言，由于宏觀經(jīng)濟(jì)、線上渠道搶占份額等因素影響，空出的部分仍存在較大招商難題，只有部分區(qū)域引入了新租戶，導(dǎo)致該項(xiàng)目的出租率和營(yíng)收都難以回到2020年“出租率96.56%，營(yíng)收3764萬(wàn)元，凈利潤(rùn)856萬(wàn)元”的水平。

此外，大成項(xiàng)目同樣面臨租戶租約調(diào)整以及集中式退租等經(jīng)營(yíng)壓力。據(jù)了解，繼2020年大租戶退租后，新引進(jìn)的麥德龍，在今年7月也曾進(jìn)行租約調(diào)整，調(diào)整面積占已租面積的近一半。與此同時(shí)，包含大成項(xiàng)目在內(nèi)的四個(gè)底層資產(chǎn)項(xiàng)目中，大部分第三方租戶的租約將在2025-2026年間陸續(xù)到期，而該部分租戶的運(yùn)營(yíng)收入占比高達(dá)六成，屆時(shí)，物美又將如何解決空置率上升的問(wèn)題？

由于大成項(xiàng)目是物美消費(fèi)REIT底層資產(chǎn)中的第二大體量的項(xiàng)目，資產(chǎn)估值2.78億元，占總估值27%，建筑面積2.9萬(wàn)方，占總面積的37.6%，因此其經(jīng)營(yíng)情況將會(huì)影響到整個(gè)資產(chǎn)包的質(zhì)量評(píng)估。=

運(yùn)營(yíng)管理能力存疑

從大成項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)中，多少也展示出物美商業(yè)的運(yùn)營(yíng)能力稍顯不足，因此外部運(yùn)營(yíng)管理也成為上交所重點(diǎn)關(guān)注的要點(diǎn)之一。

上交所在反饋中特別指出，“項(xiàng)目外部運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)近三年凈利潤(rùn)均為虧損，同時(shí)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流波動(dòng)較大，請(qǐng)進(jìn)一步披露，解釋分析運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)的運(yùn)營(yíng)能力和持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力和對(duì)項(xiàng)目日常運(yùn)營(yíng)的影響。”

據(jù)悉，物美REIT的外部管理人即為物美商業(yè)，其同時(shí)也是REIT的原始權(quán)益人。其在2020年至2022年期間，凈利潤(rùn)分別為-26190.65萬(wàn)元、-2063.44萬(wàn)元、-5568.21萬(wàn)元，今年上半年，凈利潤(rùn)剛剛回正，達(dá)到424.77萬(wàn)元。

物美商業(yè)早前亦就此做出解釋?zhuān)浔硎荆陙?lái)公司凈利潤(rùn)表現(xiàn)欠佳，此外由于2020年便利店業(yè)務(wù)的調(diào)整，關(guān)閉了較多虧損門(mén)店，從而產(chǎn)生約0.82億元的閉店損失，后續(xù)年度虧損幅度將有所收窄。

截至目前，物美商業(yè)管理了超600萬(wàn)平方米的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施，其中自有物業(yè)約170萬(wàn)平方米，租賃物業(yè)約440萬(wàn)平方米，包含大型綜合超市、綜超小店、便利店、購(gòu)物中心、倉(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng)和百貨大樓業(yè)態(tài)。其中的超市板塊凈利率水平維持在2%左右，對(duì)比行業(yè)平均的1.2%，盈利能力處于中上游水平。

但這似乎仍難以釋除市場(chǎng)對(duì)其運(yùn)營(yíng)能力的顧慮。隨著電商的興起和社區(qū)團(tuán)購(gòu)的崛起，傳統(tǒng)大型超市的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)不斷被削弱，數(shù)據(jù)顯示，2023年前6個(gè)月，中國(guó)實(shí)物商品線上零售額同比增長(zhǎng)5.6%，而同期線下商品零售額則下滑12.0%，這讓市場(chǎng)對(duì)投資于超市類(lèi)型資產(chǎn)更為謹(jǐn)慎。

因銷(xiāo)售額持續(xù)下滑，最終導(dǎo)致的結(jié)果便是租戶紛紛離場(chǎng)，項(xiàng)目也因長(zhǎng)期虧損而只能選擇倒閉。僅今年以來(lái)，家樂(lè)福、沃爾瑪、國(guó)美和蘇寧等超市品牌均出現(xiàn)不同程度的衰退，倒閉潮持續(xù)蔓延。

物美也難以獨(dú)善其身。上交所同樣注意到物美商業(yè)存在超市類(lèi)租戶銷(xiāo)售總額持續(xù)下降的情況，并要求基金管理人結(jié)合客流量、客均消費(fèi)、租金坪效等數(shù)據(jù)，充分評(píng)估對(duì)項(xiàng)目租金收入的影響。

憂慮情緒進(jìn)一步在投資者中蔓延，一系列的疑問(wèn)隨之而來(lái)：如今仍虧損的大成項(xiàng)目，是否會(huì)是下一個(gè)倒閉的項(xiàng)目？物美又將如何力挽狂瀾？面對(duì)市場(chǎng)的不確定性，物美是否有一套行之有效的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施？

大家都在等待物美的答案。