購物中心的面積大小及其型態并沒一定的規律可循。小型購物中心, 它的功能性純粹是提供鄰近居民在購物上的方便性; 也有超大型的購物中心, 營業面積動輒數十萬平方米, 所覆蓋的客源廣泛, 甚至已成為觀光客必游的購物景點。 

所謂的「購物中心」, 我們或可將其簡單的定義為 – “由多個商用建物組合而成的大型營業賣場, 并配有停車設施, 以合理、均衡的業態組合, 引進相應的零售商戶入駐, 并由開發商集中擁有、統一規劃、管理與運營”。一般來說, 購物中心的開店地點、規模大小、以及業態組合, 跟店本身的商圈型態息息相關, 因此, 商圈型態的研究扮演著十分關鍵的角色。典型的購物中心, 通常都最少具有一家或多家的主力店, 再輔以多樣化的品牌店所構成。主力店可能是超市, 也可能是百貨公司, 它是購物中心吸引客流的經營主體。 

一座購物中心的開發, 首先必做的就是“可行性研究”, 包括市場可行性、規劃可行性及財務可行性。 

市場可行性 – 涵蓋了一系列的研究調查, 如商圈發展趨勢、商圈結構、業態結構、人口結構、人流與車流、客源結構、競爭結構、消費行為與態度。同時, 根據這些研調的分析結果, 進行項目的定位、業態組合的規劃與招商策略的設定。 

規劃可行性 – 購物中心的建筑規劃, 不是由建筑師根據開發商老板的片面概念去做天馬行空、毫無論證基礎的設計, 而是必須以市場可行性研究結果及定位為核心, 去規劃一個合理的、符合實際需求的商場結構。 

財務可行性 – 重頭戲在于投資報酬率的評估, 如建筑成本、經營成本、以及未來的營收估算。很顯然地, 購物中心未來的營收, 主要來自于入駐商戶所占的面積和租金收入。 

對開發商和入駐商戶來說, 他們所關切的重中之重, 除了客流量, 還是客流量, 換言之, 客流量愈大,來客的消費收入也就愈多, 物業的增值相對地也就愈高, 因此, 不管是購物中心本身也好, 入駐商戶及其顧客也好, 這是一種‘三贏’的良性循環。我們可將「業態組合」解讀為“不同的入駐商戶租用購物中心的商場空間對外進行銷售商品或服務的組合, 并由此產生購物中心的財務收入”。簡言之, 一個好的業態組合是由多樣化的商戶(店)所構成, 形成購物中心與入駐商戶之間彼此互相加分的效果, 達到提高客流量和創造銷售的目的。進行業態組合的設定, 所要考慮的基本元素包括入駐商戶的規模大小、位置及商品型態與品種。大多數的購物中心開發商, 他們所關注的重點, 無非就是投資回收, 因而很容易就陷入了‘提高租金’的誤區, 反倒忽略了一個正確的業態組合所帶來的互動性的整體利益。 

  一般來說, 成功的購物中心都必須要有一個互補性的業態組合, 每家入駐商戶彼此間形成互補作用, 共同滿足區域來客的購物需求。商業地產學者伯曼和伊凡斯(Berman & Evans/1995)將這種互補關系稱做是「業態均衡現象」, 透過這種現象, 每家入駐商戶提供了彼此互補加分的商品和服務, 在購物中心內形成了一種整合的格局, 以滿足區域商圈人口的購物需求, 但問題是, 如何去設定一個理想的業態組合呢? 沒別的, 精確的市場研究調查是不二法門, 然后再輔以業者的經驗值去研判。