542天的改造后，長風大悅城正式整體開業。

這是大悅城（00207.HK）2017年設立百億并購基金后裝入的第一個項目，也是上海的第二座大悅城，前身是被收購時已面臨虧損的長風景畔廣場。

“這個項目對中糧有重要意義，因為這是我們第一個在存量資產基礎上改造的項目。”近日在長風大悅城的開業典禮上，中糧集團副總裁、大悅城地產董事長周政說道。

原本生存困難的項目，通過大悅城的接手，就能夠扭虧為盈嗎？長風大悅城在接下來的幾年內會成為一個重要的觀察對象。

大悅城地產2016年11月收購長風景畔廣場時，項目交易對價為14億元，另有約8億元境內債需承接，共計22億元。當時項目的情況是年租金收入約為七八千萬元，平均租金不足4元/平方米/天。

“激活休克魚”是周政于2016年提出來的模式，指在一二線城市較核心的位置尋找運營不善的項目，經過大悅城一年多的改造，以全新面貌進入市場，通過持續運營提升租金收入和物業溢價空間。

在收購景畔廣場時，大悅城就帶著“激活休克魚”的思路進行了研判。對比過去的長風景畔廣場和現在的長風大悅城，有三大方面的改變比較明顯。

首先是建筑和動線的改造，這是非常直觀的。上海長風大悅城、靜安大悅城總經理危建平透露，整個項目改造成本約為4.3億元。

第二個顯著的改變是業態比例的大調整。原景畔廣場有66%的餐飲、23%的零售以及11%的服務配套，長風大悅城則改為33%的餐飲、50%的零售、12%的服務配套和5%的娛樂。

危建平表示，這種調整并不是因為餐飲的租金較低，而是一般大悅城的餐飲業態占比就大約在28%-33%，把餐飲比例調低了以后，單店面積也相應調小了，坪效更高，餐飲店實際數量反而是增加的。

第三是目標客群的轉變。過去長風景畔廣場把定位放在兒童和家庭，而大悅城通過調研認為，這一板塊的主要客群為寫字樓白領和住家家庭消費，其中職場女性是最重要的目標客群，因此把長風大悅城定位為“時尚女主人的AB面人生”以及“穿著高跟鞋可以遛娃的地方”。把目標客群鎖定在18-35歲的“時尚女主”，這種模式也是大悅城十年積累的經驗中較為熟悉的運作之一。

通過以上種種改變，大悅城希望品牌和運營能力發揮效力，快速翻轉一個原本虧損的項目，對長風大悅城的期待是明年能實現整體租金達到原景畔廣場的三至四倍。

據了解，“激活休克魚”類型的項目，同樣需要達到大悅城的統一指標要求。周政曾對外透露，這一指標具體要求包括開業招商率在80%-85%，隨后穩定在95%的水平，項目年收入要達到30%的提升、租金達到10%的提升，開業三年的項目Ebitda回報率達6%-6.5%。

不過，未來長風大悅城能否達到這樣的水平仍有待觀察。以上海第一座大悅城來看，目前仍未達到Ebitda Yield6%的水平。根據大悅城地產2017年年報，靜安大悅城銷售額保持兩位數增幅，客流量穩定超過1300萬人次。但從最能反映持有型商業資產價值的指標——資產回報率來看，大悅城各個項目表現差距很大，靜安大悅城在該數據上排名墊底。

大悅城2017年整體的Ebitda Yield達到8.6%，最早開業的北京西單大悅城Ebitda Yield達到20%，朝陽大悅城達到了10%，沈陽大悅城、成都大悅城及天津大悅城在5%-10%，而靜安大悅城及煙臺大悅城則在5%以下。業內一般認為，商場要做到6%的回報率才能實現正杠桿退出。

靜安大悅城一期在2010年開業，二期于2015年年底開業，截至目前二期已開業約兩年零五個月，項目整體未達到6%的回報率指標。上海市場的第二座大悅城能夠實現多少資產回報率也是個未知數。

除此以外，長風大悅城是第一個放進并購基金中的項目，這支基金的設立以及存量改造的思路，帶來的最大變化是大悅城開業項目的速度將越來越快。

從西單大悅城開業至今的10年間，有9家大悅城開業。“過去這個速度大家可能感覺有些慢了。”周政說。

今年大悅城開始加速，年內共計開業4家，除了長風大悅城外，今年8月杭州大悅城將開業，12月西安和昆明各有一座大悅城開業。

“從今年起，大悅城進入快速發展期。我們將通過并購基金的手段加快項目拓展步伐，存量改造項目，收購后一年至一年半就能實現開業。”大悅城地產商業管理中心副總經理徐蓁說。

2016年大悅城地產宣布大資管戰略后，一直在向“資產做輕，速度做快”的方向發展，除了部分項目由集團自持以外，一些成熟項目被注入一支基金中，比如北京西單、上海靜安大悅城；而2017年成立的另外一支基金，則專門做投資并購改造，這一部分項目不涉及住宅類，僅僅是盤活商業存量，其中的項目就包括剛剛開業的長風大悅城以及年底開業的西安大悅城。

大悅城地產的第二條產品線春風里也要在未來實現5年50家、10年100家的目標，同時進入一二線城市。徐蓁透露，春風里率先落地在蘇州相城和青島即墨，上海非常具備落地春風里所需要的條件，會在上海積極尋找機會。

（來源：界面新聞 馬一凡MYF）