購物中心的運營者必須為租戶、為顧客提供統一、便捷、高品質的服務。提升“大服務”能力與水平，是購物中心運營者需要思考的重點，因為這是購物中心的管理核心！購物中心的核心吸引力突出表現在：選址、定位、管理與服務、租戶利潤空間。

購物中心的核心盈利點是租金收入！取得穩定的租金收入需要確保所引入的租戶有穩定的營業收入；而租戶的營業狀況又取決于購物中心的選址、定位、活動、促銷等一系列吸引終端顧客客流的服務。

為了能夠持續不斷地發展，購物中心運營者需要不斷地增強吸引力，才能持續地提升租金水平以擴大整體收入規模，這就要求購物中心的運營者必須為租戶、為顧客提供統一、便捷、高品質的服務。這里所指的服務，不僅僅包括為顧客提供一輛嬰兒車，為會員郵寄一份針對其購物特點的商品/促銷介紹，還包括購物中心最初的選址，以及購物中心根據選址、定位所確定的品牌檔次及不同業態租戶的比例，這些，我們統稱為“大服務”。

提升“大服務”能力與水平，是購物中心運營者需要思考的重點，因為這是購物中心的管理核心！

購物中心的核心競爭力

“大服務”水平越高，購物中心的核心競爭力便越強！廣義地講，購物中心的核心吸引力突出表現在如下幾方面：

選址

極大程度上決定了企業未來的發展，更是為租戶、顧客提供服務的第一步。設想百聯西郊購物中心開在靜安寺，或者久百城市廣場開在社區，結果會如何？

定位

即明確你的核心目標客戶，這是一切行動的指導依據，包括品牌引進、經營范圍比例、布局設計、裝潢等。這就是為什么萊福士廣場是年輕時尚男女的集散地，而恒隆廣場不會賣ESPRIT了。

管理與服務

統一招商、統一營銷、統一服務、統一管理，購物中心管理體系必須圍繞著這四個“統一”進行。這一切，都基于定位進行，同時，也是“大服務”中不可或缺的重要組成部分。

租戶利潤空間

沒有高效的管理，就難以降低運營成本，這將轉嫁到租戶租金上，使租戶的利潤空間降低，進而降低招商的吸引力。

購物中心經營者面臨的挑戰

上面總結了購物中心的管理的核心及核心競爭力，但在實際運營中，理論與實際尚有相當大的差異!

首先，我們必須了解，購物中心不是一種業態，而是一種資源整合的模式。這里所指的資源，除了我們常規理解的租戶資源外，還包括管理資源、服務資源、營運資源、信息技術支撐資源……。因此，對于目前眾多不夠深入了解購物中心本質的開發商、運營商來說，最直接的挑戰是——短期內如何將如此眾多的專業化資源數據轉變為自己可調用的資源，并能夠有效支持未來的購物中心！

國外購物中心業態發展了50余年，發達的服務業和精細的社會分工在可靠的社會信用管理與監督下，使得購物中心運營由諸多專業團體共同組成，舉例來說，一個購物中心的開發商與經營管理商完全獨立，而經營管理商僅負責制定購物中心的發展戰略，具體的營運操作如招商、服務、物業、IT可能全部采取外包的方式實現，真正做到了“術業有專攻”。但國內短期內是無法實現這種模式的，因此，購物中心的運營者不得不自行進行購物中心的招商、銷售、服務、促銷活動、會員、信息甚至物業的全部管理。

這既是對購物中心的挑戰，也是對購物中心管理系統供應商的挑戰！

購物中心經營者要管什么

基于上述分析，購物中心經營者所面臨的專業壓力是巨大的。這些壓力具體來自于如下幾方面：

評估與提升“大服務”的水平；租戶的全生命周期的財務管理、服務管理、貢獻度評估及有效溝通；財產（物業、設備、物資）的流動、維護過程的控制與管理；客戶服務、客戶體驗及顧客關系管理與推動;內部業務流程執行效果的管理。而現階段的這些“壓力”，正是購物中心經營者最需要管理的，也是最希望能夠得到信息支持的！

思路創新的角度

拋棄傳統的專柜、扣點和滿200送40的思維模式吧，幻想你是一個承擔著對股東的巨大的責任，正面臨著一手擺平來自上述幾個方面壓力的某個購物中心的經營管理者，你希望系統幫助你做些什么呢？

對于系統而言，除了常規的租戶、租約、賬單、結算、會員管理外，系統設計思路上，通過如下文字，以點帶面，拋磚引玉：

對于“大服務”中宏觀部分的控制

在你的購物中心管理生涯中，有沒有遇到這樣的例子：根據前期的規劃，你管理的購物中心的定位是高端的以購物為主導的地區型購物中心，高中低端品牌的比例預計為5：3：2;而其中經營范圍如零售、餐飲、娛樂和服務的比例是5：2：2：1。然而，你的招商部卻總是向你提交大量的中低端租戶的入場審批申請，同時你發現租戶招滿后，零售類租戶的比例超過了62%！

因此，在調整你對購物中心的規劃定位之前，你是否希望系統能夠幫助你管理這些事先已確定的指標，并在招商過程中指導和提示相關人員按照“規則”操作呢？

租戶全生命周期的業務與服務管理

請看下面幾個問題：

三個月后的今天，你管理的購物中心就要開業了，你知道到目前為止，招商部總共和多少餐飲類的潛在租戶溝通過了？零售類的租戶是否已經招滿了？你能在一分鐘之內看到已表明入駐意向，并已預定了某塊場地的家居零售類準租戶的列表嗎？你能方便的看到各種經營范圍租戶或相同經營范圍、不同品牌檔次的租戶的比例餅圖嗎？你知道50天內租約到期的租戶有哪些？這些租戶中，有幾個準備續租？為了得到確定場地的租金的數據支持，你知道哪些租戶最關注哪些場地嗎？這個租戶兩年來已經在公共展示位上搞了5次大規模推廣活動了，下個月的一次，是不是該給他一次優惠了？某個租戶退場了，辦理退場手續時打印的退場清單，是不是清楚的列舉了所有應結款項及應回收設備？各樓層、各區域、各經營范圍、各品牌檔次的租戶的貢獻情況如何？

等等問題，如果發現您一直在用的系統無法順暢的解決的話，該是考慮要求系統升級甚至更換系統供應商的時候了。

與客戶、租戶服務緊密相關的物業管理

物業服務是購物中心管理中非常重要的一塊內容，目前階段國外和國內的管理模式不同，國外主要為第三方專業物業管理公司來管理，而國內更多的需要自己來管理;因此，系統中加入與客戶、租戶緊密相關的物業管理服務功能，適應了國內客戶現階段的發展和應用需求。

注：這里所指的物業管理系統，并非完整意義上的可以取代專業物業管理系統（如包括了衛生、安防、綠化等管理的系統）。

增強的服務管理

購物中心管理的核心是服務，系統對服務方面需要有特別的功能支撐。系統中除工作流程式的物業服務支撐外，還需將購物中心與客戶直接溝通的窗口——服務臺日常工作遇到的常見服務，全部加入到系統進行管理。一方面加強了服務的規范性，另一方面從管理的角度，使得各種服務更加容易控制和跟蹤，利于內部績效考核。

結構創新的角度

從系統結構的角度，主要體現在系統不僅能夠靈活滿足目前的購物中心管理運營模式，而且能夠靈活的適應未來的發展。這主要體現為以下三大方面：

功能模塊化——依據客戶需求，隨需應變的功能模塊的組合

每個購物中心都有其各自的運營管理模式，并處在不同的管理水平上，同時在系統運行過程中，根據實際業務的發展，又會不斷提出個性化的需求。基于這種前提，系統架構上需實現“框架-模塊化”的體系結構。

這樣，無論是標準的物業式購物中心還是百貨式購物中心，無論是處在初級管理水平還是較高級的管理水平，都可以根據實際情況選擇不同的模塊進行選配實施。

對于客戶提出的個性化開發，也以獨立模塊的方式實現，一方面滿足了客戶的個性化需求，一方面有助于系統標準核心功能模塊版本的控制與管理。

不同系統間的信息共享與信息橫向分析

基于“大服務”的理論，系統必須要對各方面的服務請求作出響應，一方面它是終端信息的搜集者，一方面又是其他系統信息的提供者，例如：

單店vs連鎖——順應未來管理模式發展的體系結構

對于眾多單獨開發的購物中心，一般的系統可以滿足絕大部分管理需求。但對于類似與百聯集團的集團客戶，或者國內某些連鎖品牌的購物中心，從集團或總部層面需要實時了解各購物中心具體運營情況，但又無需涉足各購物中心的實際業務，因此便需要總部/門店的多層架構模式。

在總部/門店模式下，門店系統相當于終端，在自身的系統應用上同單店模式；總部系統獲取各購物中心（門店系統）的有關數據，進行整體分析，及時做出戰略調整方案，并下達給門店執行。結構對比請見下圖：

通過上述案例與分析，我們清晰了購物中心的管理者到底想要什么，也了解了購物中心管理系統需要提供些什么。

未來一定是資源整合力量凸現的時代!于系統亦然！租戶信息流、客戶信息流、財務信息流、服務信息流，誰整合的完美，誰整合的有效，更多的推動國內購物中心發展的機會就是誰的！

（來源：網易博客 作者：獅子座的熊）