商業(yè)市場如火如荼，各行各業(yè)企業(yè)都轉(zhuǎn)投到商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，筆者經(jīng)常會碰到客戶詢問怎么成立商業(yè)管理團(tuán)隊，要設(shè)什么部門。

　　今天我們來探討下商業(yè)經(jīng)營管理團(tuán)隊的基本構(gòu)架。

　　(一)招商部：

　　招商部是項目公司成立之后，最早需要到崗的一個部門。

　　在項目招商階段，該部門人數(shù)較多(10萬㎡的購物中心，招商部人數(shù)約8個左右)，招商期結(jié)束后，部分人員可逐漸轉(zhuǎn)到其他崗位。即使項目公司請了招商代理或顧問公司進(jìn)行招商，也建議商家考察和洽談過程式招商部門人員都能參與其中，以保證對招商進(jìn)展有充分把握。

　　招商部人員除自身固有商家資源之外，需要根據(jù)項目定位到市場上找與之相配的品牌商家，通過約見、洽談等過程引進(jìn)該品牌。項目開業(yè)后，通常出租率在70%或以上，此時招商部需要繼續(xù)進(jìn)行招商。期間有商戶到期或業(yè)績過差，招商部需要進(jìn)行租戶調(diào)整和重新招商，因此在簽約時應(yīng)避免商戶的租約到期日都在同一時間段，以防出現(xiàn)大規(guī)模租戶調(diào)整。

　　(二)運(yùn)營部：

　　主要職責(zé)是維護(hù)商場的日常運(yùn)營管理，商場一般會制定租戶使用手冊，要求租戶遵守商場的規(guī)章秩序，諸如營業(yè)時間、貨運(yùn)時間、對店鋪服務(wù)員行為的要求等。運(yùn)營部巡場等方式對場內(nèi)租戶進(jìn)行管理監(jiān)督，同時對于租戶在經(jīng)營中遇到的問題進(jìn)行協(xié)調(diào)，諸如店鋪有硬件破損，運(yùn)營部門發(fā)現(xiàn)并協(xié)調(diào)物管部門維修。同時，對于消費者與商家，以及商家之間的摩擦糾紛給予協(xié)調(diào)、解決。

　　(三)推廣部：

　　該部門以推廣商場知名度，吸引客流為主要目的。主要工作包括日常/季節(jié)性的裝飾方案設(shè)計、實施(包括選擇服務(wù)商，供應(yīng)商，購買、布置等)，年度推廣計劃制定及各個活動的具體方案設(shè)計，以及執(zhí)行，通常為控制預(yù)算，需要不斷爭取商場內(nèi)租戶以及社會上的贊助商。

　　除上述之外，項目公司還會設(shè)有物業(yè)管理部、財務(wù)部、人事行政部、法務(wù)部(也有掛靠在總公司的情況)等部門，這些部門與其他行業(yè)公司的工作職責(zé)類似，在此不再累述。
　　（作者：霍紅）