目前，萬達廣場已在中原區、二七區、惠濟區布局。

從二七商圈盤點到紫荊山、碧沙崗、花園路、鄭東新區商圈，曾以“商戰”聞名全國的鄭州商業，新老商圈齊頭并進，正在進行一場大洗牌。

隨著城市框架不斷拉大，各大商業地產跑馬圈地，老商圈面臨的競爭對手越來越多，新商業項目如雨后春筍層出不窮，從以往三大商圈三足鼎立，發展到如今的戰國時代群雄割據。

從“一中心”演變為“多中心”的格局，每一個商圈的誕生，都是鄭州都市生活的一次提升。

一部商圈演變史，可謂一部城市發展史。本次要關注的，正是這些異軍突起的新商圈。

鄭州商業“一中心”

演變為“多中心”

“不用太關注所謂的商圈。隨著交通條件的便利與通達，單體項目的輻射范圍會擴大，都在影響新的所謂的商圈的形成。”RET睿意德華中區助理董事石俊東在分析鄭州的新商圈時，這樣表述。

在他看來，目前一個區域內至少要有三家大型商業綜合體才能稱之為商圈。“現在難以形成新商圈的原因還有，某個區域里沒有新的爆炸性的人口增長，因此難以有新的多個商業體產生。但這不妨礙我們關注明星項目，各個區域內都有點狀的項目，只要項目自身條件夠好(招商、運營)，足以吸引相對較遠的客群。”

以東區為例，按照東區的規劃與發展形成傳統意義上的商圈可能性小。“首先高鐵片區以西地塊圍繞的商務辦公、高端住所、城市配套建設都已基本定型，而再往東發展(象湖、綠博園組團)，未來將形成以文旅產業為主題的新板塊，向北面發展(龍湖副CBD、龍子湖)，則是按照組團式發展，與現在的CBD形成一個商務三角區的關系。”

目前鄭州中心城區的商業綜合體，已是遍地開花的狀態，也連帶附近的住宅價格水漲船高。

御智商業地產運營管理公司總經理王永君認為，“新商圈都是伴隨著房地產 攤大餅 式的建設發展起來的。”

當下的鄭州，新老商圈齊頭并進，鄭州新老區域格局或將隨著新老商圈的更替進行一場大洗牌。

專做區域中心的萬達

激活南區和西區

細數目前鄭州新形成的商業中心，不得不提萬達。運作一個城市的區域中心，恐怕誰都沒有萬達專業。

“如果你注意萬達的選址，就會發現它很少選擇成熟商業區，而更傾向于在城市一些尚未開發完善的區域。”王永君說，目前，萬達廣場在中原區和二七區都有布局，此外，還有一個仍未開業的惠濟區萬達廣場，這三處的選址都是遵循的這個規律。

航海路沿線在二七萬達廣場入駐前，并沒有規模很理想的商業體，即使航海路未來路口附近有購物中心，但運作的情況也無法與萬達廣場相媲美。

而鄭州的西區自從碧沙崗附近商業沒落以來，一直就比較匱乏，中原萬達選址的秦嶺路沿線，商業體更是缺乏。

鄭州北區這些年也一直比較安靜，惠濟萬達廣場的進駐，被業界認為將是北區首個城市級的高品質購物中心。

對于定位，目前鄭州已運營的萬達廣場看來也不“高冷”，基本趨向中端，很清晰地只做個區域性的老大。沃爾瑪超市幾乎成了萬達廣場的標配，百貨零售品牌比較高端的也只有Zara、H&M、 Uniqlo、Ochirly之類。

經歷了2007年以來的調整，目前萬達廣場產品零售、餐飲、娛樂的業態比例大概為50 20 30，未來，萬達廣場的娛樂餐飲業態占比將達到80%。

“體驗性業態占絕大多數，抓住了不少年輕人的愛好。”王永君說，對很多年輕人來說，萬達廣場是一個體驗感比一般購物中心要好的地方，人氣一直都不算低。

曼哈頓、王府井等多個商圈

布局主城區

任何一個商圈中心的崛起，都離不開三個要素：政策、地段和人氣。把目光轉回到市區內，各個城中村的改造升級，也造就了一批新商圈。

比如，提起曼哈頓商圈，就必然會聯想到燕莊改造，當年燕莊改造成為鄭州市城中村改造的典范，這也讓改造后的曼哈頓廣場聲名鵲起。

由于匯集了沃爾瑪超市、賽博數碼廣場、奧斯卡影院及餐飲一條街等體驗型消費極強的業態，曼哈頓商圈的人氣一直挺旺。

“但是如果你去里面的幾條街逛一逛，就會發現這里也存在不少問題，和沿街門店的火爆相比，室內的幾條街動線、品牌都缺乏很好的規劃。”一業內人士分析，和萬達等專業運作商業地產的巨頭相比，本地房企缺乏商業地產運作經驗，商業項目多為輻射周邊區域的配套商圈。

商圈的形成，需要大的品牌帶動，比如在農業路花園路口，國貿360、大商新瑪特、丹尼斯百貨三足鼎立，是新商圈中最成功的時尚商圈。

再比如提到鄭西商圈，王府井百貨首屈一指，王府井百貨有著“新中國第一店”之稱，鄭州王府井百貨是王府井百貨開設的第28家連鎖百貨店，這一大有來頭的百貨店進駐，讓大家習慣把這個地方稱為“王府井商圈”。

北區將迎來商業的大爆發

中原萬達廣場和二七萬達廣場的出現，讓鄭州西區和南區的商業有了活力，但鄭州的商業版圖上，鄭州北區的商業一直顯得很安靜。

與西區、南區相比，鄭州市在規劃上，給了北區與東區一樣的待遇。上世紀90年代，鄭州市規劃中就提出了“北擴東移”的戰略。這些年，鄭州北三環以北、黃河以南的區域確實得到了快速發展。

不過，一直以來，“北擴”的速度似乎難以與“東移”的腳步相媲美。雖然住宅項目林立，但商業配套卻非常少。

在新柳路沿線一個小區居住的劉女士說，在裕華廣場開業前，北三環沿線只有家樂福、永輝這樣的超市可以逛逛。

“想要看個電影，逛個購物中心，就得開車四五十分鐘去花園路國貿360，或是跑到中原萬達廣場。”她說，感覺北區在商業這塊實在太匱乏。

不過，這種情況在最近一兩年內就會有所改變。萬達廣場落戶鄭州北區的惠濟區時，開業已經進入倒計時。鄭州萬達廣場商業管理有限公司惠濟分公司招商營運副總經理彭躍介紹，惠濟萬達廣場除了萬達影城、蘇寧易購等主力店簽約入駐外，優衣庫、US、H&M等品牌也會有店鋪。此外，其還引進了健身、KTV、必勝客等體驗業態，北區國際快時尚品牌、IMAX影院等多項商業空白將被填補。

此外，還有民安北郡大約為10萬平方米商業項目，錦藝金水灣30萬平方米商業項目，美景麟起城的7萬平方米商業項目。有機構估計，北區在最近5年內供應的純商業體量在200萬平方米左右。

這個規模有多大？大概也就是60個國貿360廣場吧。

（來源：河南商報 記者：陳曉麗 陳薇）