上海最繁華商業(yè)街之一的淮海路，又在醞釀新變局。

繼太平洋百貨于今年7月宣布將在20年租約到期之際——即明年關(guān)店后，近期太平洋百貨的鄰居中環(huán)廣場也宣告清理商鋪，著手調(diào)整。

近日，記者在淮海路發(fā)現(xiàn)，太平洋百貨內(nèi)的商鋪基本都在打折，為關(guān)店作準(zhǔn)備。隔著一條馬路的中環(huán)廣場，除了兩家餐飲店鋪星巴克和Wagas，一樓大廳已經(jīng)空空蕩蕩，裝修人員已經(jīng)進駐。在清空前，中環(huán)廣場主要以經(jīng)營服飾、女士包袋為主，進駐了包括O’2nd、Marisfrolg和rouge&lounge等品牌，二樓目前還有一家美容機構(gòu)在正常營業(yè)，而三樓四樓早在去年就已經(jīng)因商場翻修的原因，停止對外開放。

除了大型廣場，從馬當(dāng)路至淡水路一段的淮海路上，多家沿街商鋪也處于關(guān)門歇業(yè)狀態(tài)。

中環(huán)廣場所屬的新鴻基地產(chǎn)以及太平洋百貨的業(yè)主瑞安地產(chǎn)均表示，他們正在配合整個淮海路商圈進行轉(zhuǎn)型升級。

黃浦區(qū)商委的相關(guān)人士也向澎湃新聞記者表示，淮海路的轉(zhuǎn)型升級方案正在制訂過程中，“年輕化、時尚化”是調(diào)整的最終方向，曾經(jīng)奢侈品林立的景觀或?qū)⒉辉購?fù)返。

廣義的淮海路有3段，東有淮海東路，西有淮海西路;狹義的淮海路則專指淮海中路，其中又以從陜西南路到西藏南路間的商業(yè)街最為聞名，這段長約2.2公里的淮海中路常常被人們拿來與巴黎的香榭麗舍、紐約的第五大道來比較。

1997年從香港來到上海從事商業(yè)地產(chǎn)投資的陳立民，對上世紀(jì)的上海商業(yè)景象仍然記憶猶新，“那時候上海還沒有什么商業(yè)設(shè)施，很多人每到周末都愛做一件事，就是從淮海路陜西路一直走到南北高架，然后再一路逛回來。”陳立民說，那個時代對于商人來說是最好的時代，“資源匱乏、供不應(yīng)求、什么都能很快賣掉。”

那也是淮海路的黃金歲月。隨著瑞安、新鴻基等香港開發(fā)商的進駐，各類商場百貨的興起，人們很快不再一路逛回來，而是直接進入商場。即便后來南京西路上有了梅隴鎮(zhèn)百貨、中信泰富、恒隆廣場，淮海路仍然是人們最喜歡逛的商業(yè)街之一。

隨后，新一代商業(yè)中心開始迅猛發(fā)展，國內(nèi)地產(chǎn)商也加入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)行列，其中佼佼者要算萬達。從2002年涉足建設(shè)廣達廣場起，至2014年上市時，萬達已經(jīng)在全國111個城市擁有了159座萬達廣場。

“這幾年有太多的大型購物中心建成，不但在市中心建，社區(qū)商業(yè)、郊區(qū)商業(yè)也都發(fā)展起來了。”上海經(jīng)濟學(xué)會會長齊曉齋對澎湃新聞記者說，這些購物中心大多大同小異，譬如“都以快時尚品牌為門面”等，對消費者的吸引力日漸趨弱。

互聯(lián)網(wǎng)的快速發(fā)展，對于傳統(tǒng)商場來說是一場革命。而經(jīng)濟增長的放緩，使得商場業(yè)績雪上加霜。

據(jù)中國百貨商業(yè)協(xié)會的統(tǒng)計，2015年80家會員企業(yè)的銷售總額增加了9.3%，但利潤率卻下降了19.53%。要么關(guān)店，要么轉(zhuǎn)型。據(jù)物聯(lián)網(wǎng)統(tǒng)計，2015年一年百貨已關(guān)店114家，其中包含：瑪莎百貨、百盛百貨、遠東百貨、王府井等眾多知名百貨。即便是風(fēng)風(fēng)火火的萬達廣場，截至今年8月的數(shù)量也比2014年6月的數(shù)量少了12家。

“隨著經(jīng)濟增長進入’新常態(tài)’，商業(yè)中心的業(yè)績壓力很大，不得不進行調(diào)整。”齊曉齋說，傳統(tǒng)商業(yè)必須提供更多體驗型消費，才能把消費者從電腦前拉到商場來，而這種體驗型消費還必須依賴自身特點進行差異化設(shè)置。

新鴻基在回復(fù)中環(huán)廣場的轉(zhuǎn)型路徑時表示，未來調(diào)整既會保留其自身歷史建筑的內(nèi)核，也會外延出時尚的元素，新舊交融。在裝修改造、業(yè)態(tài)分配和租戶組合上，亦會充分考慮到歷史建筑的獨特氣質(zhì)，希望引入新概念零售旗艦店。瑞安地產(chǎn)則表示，未來會探索“智慧、體驗式”購物中心方向，以消費者自身體驗為首要出發(fā)點，注重場景化消費、體驗型業(yè)態(tài)的集合打造和品牌引入。

不光淮海路在變，其他商場也在尋求轉(zhuǎn)型突破口，譬如徐家匯美羅城通過開設(shè)老字號食品街吸引客流、大悅城通過創(chuàng)新式的摩天輪建筑為自己找到了新的座標(biāo)，浦建路巴黎春天架設(shè)了通向五樓的滑滑梯把原本人氣不旺的五樓客流量帶動了起來。

但在齊曉齋看來，商業(yè)中心調(diào)整的空間已經(jīng)越來越小，調(diào)整的難度越來越大。

陳立民則表示，“以前的商場千城一面，只要地段好就贏了，這個時代已經(jīng)過去了，現(xiàn)在就算地段不行，只要有特色，人們會開車過去。”定位非常關(guān)鍵，作為淮海路上眼下人氣最旺的商場，K11就是一個典型案例。

K11的成功被認(rèn)為是個偶然，“K11所在的建筑在開發(fā)之初仍在辦公樓和酒店之間搖擺，造成設(shè)計并不完全符合商業(yè)中心的格局”，陳立民說。但是，作為非傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)職業(yè)人出身的豪門三代——香港珠寶大王鄭裕彤的長孫鄭志剛，卻盤活了它。鄭志剛將“藝術(shù)·人文·自然”理念賦予K11，定位于藝術(shù)購物中心，通過充滿藝術(shù)氣息的裝修風(fēng)格和各類藝術(shù)展覽的舉辦使K11人氣一直居高不下，成為了滬上年輕時尚人士的潮流聚集地。

比較而言，陳立民認(rèn)為，淮海路上的環(huán)貿(mào)廣場更能代表未來商業(yè)形態(tài)的發(fā)展方向。環(huán)貿(mào)廣場在經(jīng)營理念上提出了“夜行消費”的新購物理念，以迎合人們夜間消費的需要，同時在商場設(shè)計上有了變化。“以前恒隆很自豪，因為他們只需要用普通的很樸素的裝飾材料，灰淡的顏色來裝飾商場，因為可以襯托商品的豪華和精致，那是商品時代”，陳立民說，而在當(dāng)下的體驗消費時代，人們對商場本身也有了要求，環(huán)貿(mào)廣場很好地體現(xiàn)了這一需求。環(huán)貿(mào)廣場擺脫了以往高端商業(yè)凝重嚴(yán)肅的沉穩(wěn)風(fēng)格，追求時尚絢麗的氛圍，采用玻璃幕墻，引入天然光，中庭吊頂采用波浪形天花，配上螢火燈飾，“它的空間感很開闊、透氣，動線的設(shè)計讓您從一個地方到另一個地方，都有新的發(fā)現(xiàn)。”

陳立民認(rèn)為，在商業(yè)中心泛濫的當(dāng)下，正類似于戰(zhàn)國時代，每個開發(fā)商都需要轉(zhuǎn)型，如果不能成功轉(zhuǎn)型，那可能就只能等待被消滅。

（來源：澎湃新聞 記者：宦艷紅 實習(xí)生 袁雨桐）