電商來襲，實體店紛紛陣亡。做珠寶首飾生意的老張在苦苦堅持了幾年后，陸續撤掉了自己在商場里的5個專柜。但讓老張更感煩心的是，當初削尖腦袋擠進一鋪難求的商場，如今離開卻是難上加難。因為與商場簽訂“霸王條款”，強行撤柜讓老張背上了違約的風險，預支一年的租金等各項費用眼見也要“打水漂”。

慘淡經營卻難抵電商兇猛

2015年5月30日，老張撤掉了他在崇文門某購物中心的最后一家實體店鋪。“必須趕緊搬走，要不然就都砸手里了。”今年48歲的老張做了近十年的珠寶生意，辛辛苦苦打拼出5家分店。2010年，隨著阿里巴巴、京東、當當等電子商務行業崛起，老張的實體店鋪受到了強烈沖擊，業績滑落的速度讓他措手不及。

在實體商鋪中，珠寶體積小利潤高，老張只需要租下十幾平的店鋪，雇上兩名員工打理生意。前些年，老張的生意的確做得不錯，陸續在北京4家商場開設柜臺。“那時候實體生意還是很好做的，一年下來也能凈賺近百萬。”

但電商崛起給實體店鋪帶來巨大沖擊，老張的珠寶店也不能幸免。“差不多從2010年開始，4家店的銷量一直在下滑。”老張為扭轉局面，轉向在繁華商圈租賃旺鋪，以求更大的人流量。

于是在2014年9月，老張與崇文門某購物中心簽訂租賃合同，雙方約定由老張承租中心2層一處12平方米商鋪，租金為7200元/月，管理費684元/月，運營推廣費120元/月，租期為2014年10月4日至2015年10月3日。簽訂合同后，老張向商場支付了2.3余萬元的履約保證金，并提前預付了一年的租金、管理費和推廣費共計9.4余萬元。之后，老張又掏出5萬元對店鋪進行裝修。

提前撤柜商場“一分不退”

然而地段好的店鋪并沒有給老張帶來想象中的盈利。“每天都在虧損，經常一天賣不出一件首飾。”老張算了筆賬：每個月2名員工的工資為6400元，商鋪租金7200元，中心的管理費、推廣費、水電費等雜七雜八加在一起也要3000元，共計1.66萬元。全部5家店鋪算下來，他每個月的投入一共是5.7余萬元。“我每個月賣出的珠寶刨除成本，也就賺了不到4萬元。”

2014年年底，老張為控制成本陸續撤掉了4家店鋪，只留下崇文門這一家，但虧損仍在繼續。雖然老張也學電商搞了“雙11”、“雙12”、情人節等促銷活動，銷量見漲但依舊難補前期虧損的漏洞。

“再開下去虧得越大。”2014年5月，老張決定撤柜。他找到商場協商撤柜事宜，要求對方退還自己預付的租金、管理費和推廣費共3.3余萬元和2.3余萬元履約保證金，但得不到商場回應。5月17日，老張又向商場遞交了一份《撤柜申請書》：“由于商場2層流量小，我專柜經營狀況一直不好，虧損嚴重，難以繼續維持經營……經過慎重考慮，特向貴公司提出退租撤柜申請。我愿意支付一個月的租金作為違約金，并希望貴公司退還未發生的租金、管理費、推廣費和履約保證金。”這份申請書交上去后，商場表示不同意老張退租。

多開一天就多一份虧損，心急的老張在19日撤走貨物，29日找來工人撤掉柜臺，但商場表示“一分也不會退”。

法院酌定違約金損失降低

“我不再租了，剩下的錢為什么不能退給我?”老張很生氣，幾次找到商城協商未果后，他決定打官司解決糾紛，他找到北京市天沐律師事務所律師徐芳。

掌握案情后，徐芳律師告訴老張，“在連續虧損的情況下，商鋪退租率高，若沒有到合同約定的期限就退租，商場一般會借自己強勢的地位拒絕退還預付的各項費用。”徐芳律師認為，商場租賃合同往往是格式合同，存在一些“霸王條款”，模糊保證金、訂約金、押金、訂金等概念，“這會讓店家處于弱勢的一方。”

隨后，老張將商場訴至法院，要求對方退回預付款3.3余萬元和履約保證金2.3余萬元。庭審中，徐芳律師提出幾點答辯意見：

(一)商場應當退還未實際發生的預付款

徐芳律師表示，老張在簽訂合同之后，預付了全年的各項費用，但預付款不具有擔保債履行的作用。“預付款在合同正常履行的情況下，成為價款的一部分，在合同沒有得到履行的情況下，不管是給付一方當事人違約，還是接受方違約，預付款都要原數返回。”

(二)商場應當退還原告已繳納的履約保證金

“履約保證金是指為合同的履行所提供的一種金錢保證。”徐芳律師認為本案中履約保證金不等同于定金，也不同于違約金。

在《租賃合同》中已經對履約保證金的主要作用作了明確的約定：1、在原告欠繳各項費用時沖抵原告的欠款;2、在出現消費者投訴原告所售商品或產品或提供服務出現質量問題時的賠償備用金或質量保證金。“老張并沒有出現這兩種情況，所以交的履約保證金應當予以退還。”

(三)商場主張的違約金過高

《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干司法解釋(二)》第二十九條的規定：“當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應當以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決。

“當事人約定的違約金超過造成損失的30%的，一般可以認定為合同法第一百一十四條第二款規定的‘過分高于造成的損失’”。徐芳律師認為，本案中，履約保證金和違約金并用，相當于原告承擔4個月的租金、管理費、推廣費的違約責任，這樣必然導致原告承擔了畸高違約金的結果，顯然有悖于公平原則。

被告商場則認為，原告單方面停止了對外經營，造成違約。所以，原告沒有理由要求商場返回已經交納的預付款和履約保證金。

2015年12月2日，法院作出一審判決，認為老張單方提前退租并撤場，屬于根本違約，應當向商場支付違約金。但商場格式合同中約定的違約金過分高于商場的損失，故應當在扣除違約金后返還老張交納的預付款及履約保證金。至于具體返還多少金額，法院最終酌定為3萬元。

贏了官司并將損失降至最低，老張滿足了。談及未來，他告訴律師，現在生意這么難做，店鋪租金卻還是在漲，他也在考慮要不要雇人開個淘寶店。

律師建議

電商沖擊、房租上漲，消費者的消費習慣也在發生著變化，實體店鋪正在夾縫中艱難生存著。對于像老張一樣的商鋪經營者，徐芳律師也支了幾招：

1、在合同締約階段，應當對履約保證金及租金的支付、合同的期限、違約責任等核心的條款進行充分的協商，避免出現“霸王條款”。

“鑒于商場的租賃合同大多為格式條款，承租方可與商場協商簽訂《補充協議》，對合同條款的部分內容進行變更。”徐芳律師說。

2、在簽訂合同時，要結合自己的實際情況，盡可能降低履約保證金的數額，在租金支付方式上盡可能避免選擇年付或者半年付的方式。

“如果老張與商場協商按月份或者季付，即使提前退租，那損失也在可控的范圍內。”徐芳律師表示：“承租方在簽合同時，要堅持這一點主張，這也是保障自己利益的最后一道防線。”

3、如果承租方迫不得已要提前解除合同，首先建議與商場進行協商。“一般商場都會讓商戶遞交撤柜申請書，但在申請書中要將已經交納的費用列明，同時要保存好已經交納的各項費用的票據。”

（來源：北京晚報 吳青瑜）