無論是住宅反哺銷售，還是酒店發(fā)展選擇、寫字樓自持與銷售，反映的實際上都是大悅城商業(yè)地產的資金平衡問題。

“活著還是死去，這是一個問題。”對于當下在商業(yè)地產寒冬中仍然深耕不輟的企業(yè)而言，自持還是銷售，或許也是一個難有定論的問題。

“大悅城主要的精力還是放在商業(yè)的部分，銷售型的部分，一方面可能是配一部分的住宅來反哺商業(yè)的發(fā)展，另外在寫字樓、酒店方面則會根據大悅城的一些原則謹慎發(fā)展。”在6月2日大悅城地產有限公司2016周年股東大會上，大悅城地產董事會主席、執(zhí)行董事兼總經理周政如是回答了股東對于大悅城銷售物業(yè)的提問。

無論是住宅反哺銷售，還是酒店發(fā)展選擇、寫字樓自持與銷售，反映的實際上都是大悅城商業(yè)地產的資金平衡問題。作為以大型購物中心綜合體為發(fā)展主體的企業(yè)，如何平衡購物中心綜合體資金自持沉淀與銷售回籠，是確保公司發(fā)展運營和規(guī)模擴大的關鍵之一。

“未來大悅城會推進一個輕重并舉的策略，一方面好的地方我們會開會建，另外一方面也會整合低成本項目，進行輕資產的管理輸出和品牌輸出，這里面的機會非常之大。”

針對有股東對大悅城股價與NAV（凈資產價值）折讓嚴重的提醒，周政表示，大悅城未來將在加大宣傳推廣、精細化管理等方面落力，下一步是努力讓項目回報體現出來。

酒店和寫字樓生意經

“大悅城主要的精力還是要放在商業(yè)的部分，銷售型部分，一方面可能是配一部分的住宅來反哺商業(yè)的發(fā)展，另外在寫字樓、酒店方面則會根據大悅城的一些原則謹慎發(fā)展。”在6月2日大悅城地產有限公司2016周年股東大會上，大悅城地產董事會主席、執(zhí)行董事兼總經理周政如是回答了股東對于大悅城銷售物業(yè)的提問。

周政解釋稱，中糧大悅城現有的酒店一個在北京，一個在三亞亞龍灣，當前的定位可以說是在“最稀缺的地段，最高端的策劃和定位，最好的管理公司來經營。”

基于此，周政表示，公司在酒店發(fā)展方面是一個“比較謹慎的戰(zhàn)略”，“新的綜合體里面，大悅城制定的原則是，如果這個綜合體確實非常好，這個城市高端酒店確實還有空間就會考慮去做；如果說整個城市的經營情況競爭很激烈，位置也不是非常好，原則上不做。”

他補充稱，個別特別好的位置，中糧集團在有些好的城市有特別好的關系的，有好的地塊可以做，但不盲目做。

除此之外，在寫字樓業(yè)務方面，周政則表示，“原則上跟酒店有相似的地方”。

“大悅城在北京安定門項目的寫字樓部分，因為是集團內部的轉讓，土地獲取的價格比較好，成本比較低，持有的回報率非常不錯，且因為是國管用地，也不建議散賣，所以公司考慮以持有為主，不排除整體轉讓。”周政表示，安定門項目在北京二環(huán)邊，現在四環(huán)以內北京基本上不再批地了，所以在這么一個地段有這么一個項目，對大悅城的發(fā)展是非常有利。

但大悅城在上海前灘的項目，周政則明確表示，這個項目公司考慮更多的是把它賣掉，因為“沒有必要再持有了”。

無論是住宅反哺銷售，還是酒店發(fā)展選擇、寫字樓自持與銷售，反映的實際上都是大悅城商業(yè)地產的資金平衡問題。

作為以大型購物中心綜合體為發(fā)展主體的企業(yè)，如何平衡購物中心綜合體資金自持沉淀與銷售回籠，是確保公司發(fā)展運營和規(guī)模擴大的關鍵之一。

大悅城的發(fā)展速度

除了對大悅城酒店、寫字樓發(fā)展的關注，有股東還針對大悅城股價與NAV（凈資產價值）之間折讓嚴重，在股東大會上對大悅城管理層予以提醒。

據觀點地產新媒體截取大悅城地產6月3日收市數據顯示，大悅城地產6月3日每股凈資產2.44港幣，每股股價1.04港幣，每股凈資產較股價有135%的折讓，同期SOHO中國每股凈資產8.34，每股股價3.55，每股凈資產較股價也同樣有135%的折讓。

對此，該股東提出，大悅城地產的股價折讓與SOHO中國的股價折讓相同，甚至有時折讓還低于SOHO中國，這種情況是不合理的。

該股東續(xù)稱，出現這種情況一方面是當前很多投資人對大悅城的認識存在誤區(qū)，仍然把大悅城當作傳統(tǒng)的購物中心在看待，而大悅城實際上已非傳統(tǒng)購物中心，而是主題公園式購物中心，是休閑娛樂的地方，屬于娛樂產業(yè)。另一方面，大悅城的運營效應還沒有體現出來，管理成本相對較高也是可能的原因。

對此，周政回應稱，大悅城的發(fā)展速度相對于萬達的發(fā)展速度是比較穩(wěn)健的，是“先把項目做火，再把項目做精”。

周政續(xù)稱，相較于男女老少都來的一般意義上的購物中心，大悅城的模型和模式探討的是一種“細分市場的科學”。

“大悅城對客戶的關心和研究十分重視，客群主要是針對18-35歲追求時尚的、年輕的、潮派的中產階級，來打造一個除工作生活之外他們娛樂、交友的一個專屬的第三空間。”

周政表示，未來大悅城會推進輕重并舉的策略，好的地方會開會建，也會整合低成本項目，進行輕資產的管理輸出和品牌輸出，這里面的機會非常之大。

此外，大悅城未來將在加大宣傳推廣、精細化管理等方面落力，怎么樣把項目回報體現出來，將是其下一步努力要做的工作。
（來源：觀點地產網）