當越來越多的商業(yè)地產(chǎn)項目從招商進入運營階段，業(yè)內(nèi)眾多的招商人員將會重新面臨一次選擇：跳槽繼續(xù)干招商?抑或留下?留下則有可能要轉(zhuǎn)到運營部門。現(xiàn)在業(yè)內(nèi)太多的人都喜歡拿高額的招商傭金或提成，一聽到“運營“就溜之大吉了，大家覺得運營繁鎖且費力不討好，比如收租難、收繳率指標不達標扣績效獎等，嚴竣的還要面臨諸如租戶抗租、罷租或鬧事等…其實這是一個明顯的職場誤區(qū)，按國內(nèi)行業(yè)的發(fā)展趨勢，本人研判國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)最終“招商與運營合一”是一個大趨勢。主要依據(jù)如下：

第一，招商運營結(jié)合的話，招商階段的目標就不會僅僅關注來完成招商簽約率，還會關注招商的質(zhì)量，招進的商家是否能生存?因為，如果無法生存，商家進駐后，經(jīng)營難以為繼導致租金收繳不上也是和績效掛鉤的，最后豈不搬了石頭砸了自已的腳。

第二，運營階段與租戶易溝通，因為，在招商階段對租戶的選擇，對租戶的品牌、市場占有率、價格帶、產(chǎn)品線、促銷政策等優(yōu)劣勢均有一定的了解。在運營階段就可有針對性進行經(jīng)營輔導與促銷，協(xié)助租戶順利度過養(yǎng)商期，從而確保坪效與租金水平的增長。

一個項目當你從 招商和運營都經(jīng)歷過了，回過頭來看自已從前期籌備、招商、開業(yè)運營、再調(diào)整經(jīng)歷的所有事情，雖然也有令人討厭的工作(催租/提前撤場)的時候，但是可以看到一 個項目如何從無到有，甚至通過各個部門(工程部，物管部，市場部等)從上到下都一致地來協(xié)作運營項目，相信每一個人從中也會收獲良多，相當于一次蛻變，讓自已的職業(yè)生涯與人生變得更有價值，還有滿滿的成就感。

很多人曾經(jīng)爭論過到底是招商重要還是運營重要，其實沒有孰優(yōu)孰劣，從職業(yè)發(fā)展來看，不管是招商還是運營只要自身的能力到位，職業(yè)發(fā)展都不會有太大的問題。從工作難度來看，不管是招商還是運營想要做好難度都很大。

因此，招商和運營是息息相關的，未來國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)運營團隊，一個招商人員不懂運營是不可能做得好的。

1.招商是這條鏈條的前端，運營則為中后端

招商崗位本身的主要依賴項目自身的定位，即從工程為主導進入運營為主導一個項目的關鍵節(jié)點階段，如果，專業(yè)從事招商的人員對門店的引入后是否與業(yè)態(tài)定位與組合區(qū)匹配?招商人員是不得而知，且長久的職業(yè)生涯也會養(yǎng)成漠不關心、事不關已的態(tài)度;還有對引入的店鋪貨品與服務是否符合消費者的期待與需求等等，均是一頭霧水……尤其是現(xiàn)在的招商形勢當下，業(yè)內(nèi)對招商行業(yè)的目標是“如何把商家招進去”什么業(yè)態(tài)匹配度、租金坪效、租金成長潛力等散一邊去了，現(xiàn)業(yè)內(nèi)的對招商的考核或KPI指標主要是“招商簽約達成率”。

而運營則正好相反“運營面對是保證坪效內(nèi)、租金內(nèi)”商戶的經(jīng)營，但是一個好運營人員可以非常容易的簽約招商商家，而招商人員少有人能保證運營的層面事情。所以，從招商到運營不僅僅是一個職業(yè)階段的提升，而是工作要求方面里程碑的提升。

2.經(jīng)歷運營則更具備職業(yè)人生的價值

從事商業(yè)地產(chǎn)這個行業(yè)，要想有成建樹關鍵看自身水平、行業(yè)經(jīng)驗、對企業(yè)政策的消化力，此三點中運營職位起著十分重要角色，運營總監(jiān)、招商總監(jiān)這二個職務，未來前者更有職業(yè)含金量，目前可能大家招商難，部分不惜重金聘請招商總監(jiān)，但這不是常態(tài)，而是暫時的行為。案例：以萬達為例，城市公司總一般都具備運營(提出針對城市公司級別項目的思路)招商(可以高度匹配甚至提升進入商家能力)兩個方面的能力，在日常運營中面對問題是多樣的，但是也是成長的關鍵時期。萬達曾有做運營年輕人，自行編寫運營綱要。絕對是日后做大事的基礎，運營角度看問題其實就會發(fā)現(xiàn)很多有趣的地方：“為什么消費者喜歡這家餐廳、為什么麥當勞要促銷等”，而且良好身份也是可以安靜思考商業(yè)運營的未來的先決條件，運營人更喜歡稱呼自己為“店長”這個詞眼，筆者短暫任期一段時間綜合體運營總監(jiān)職位"感覺和航母艦長差不多"。

3.做過運營后，條條大道通羅馬

做過數(shù)年商業(yè)地產(chǎn)大型購物中心的運營主管或高級經(jīng)理后，幾乎你可融會貫通商業(yè)行業(yè)所有的行業(yè)運營，沒做過來招商可從事招商，也可以去下游行業(yè)做發(fā)展總、也可以到互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)做創(chuàng)業(yè)合伙人，更可以自己創(chuàng)業(yè)開店，選擇多多。萬達很多事業(yè)部總就是從運營做起來的，這個階段一定要有較強的學習能力比如“溝通能力、經(jīng)營管理、財務分析、營銷推廣、物業(yè)管理等”，只有這樣你才能成長與提升得更高。