城中村改造的快速推進，使得昆明城市綜合體項目的數量呈爆發(fā)式增長，伴隨而來的商業(yè)地產體量也導致昆明商業(yè)物業(yè)出現過剩供應，部分商業(yè)項目甚至出現消費人流不足，運營難以為繼的情況。

但縱使昆明商業(yè)地產人均面積已經遠超上海、深圳等國內一線城市，但商業(yè)地產的造“城”運動依舊方興未艾，就連市場環(huán)境快速下行的2014年，昆明仍有多個商業(yè)地產項目開業(yè)，尤其去年第四季度，昆明西山萬達廣場、同德昆明廣場、愛琴海購物公園、濱江俊發(fā)廣場四個購物中心的集中開業(yè)，更體現了開發(fā)商高漲的商業(yè)地產熱情。

當然，多個購物中心集中年末開業(yè)并不意味著昆明商業(yè)地產市場去化壓力有所緩解，對此，有業(yè)內人士表示，年末往往會產生大量的消費需求，購物中心選擇在這一時間點開業(yè)能夠有效吸附消費需求，并培養(yǎng)片區(qū)消費習慣，從而保證項目能夠快速度過商業(yè)培育期。

或許正是由于這樣的市場規(guī)律作用，昆明今年同樣有多個商業(yè)地產項目為搶抓年末消費超，計劃于第四季度開門迎客，但面對步入深度調整期的樓市現狀，多數項目年內開業(yè)的計劃很有可能無法達成。

又是一年開業(yè)季

今年初，有統(tǒng)計數據顯示，預計2015年全省將有超過40個商業(yè)地產項目開業(yè)，而這些即將于今年開業(yè)的商業(yè)項目中，昆明占半數以上，若這些項目均能按計劃年內開業(yè)，將為昆明新增近300萬方商業(yè)體量。更值得注意的是，多數有今年開業(yè)計劃的商業(yè)地產項目都選擇在下半年開業(yè)，尤其是市場消費欲旺盛的第四季度。

雖然今年初，昆明商業(yè)地產有過一輪開業(yè)小高峰，云路中心、斗南花花世界、公園1903一期商業(yè)相繼于今年一月開門營業(yè)，但下半年以來，昆明暫未未有商業(yè)地產開業(yè)的紀錄，不過，隨著“金九銀十”及年末消費旺季的到來，昆明又將誕生多個商業(yè)地產項目。

據不完全統(tǒng)計，昆明市場有計劃于今年10—12月開業(yè)的商業(yè)地產項目將不少于7個，其中大都摩天購物中心、大宥城、海倫城市廣場等項目都于早些時候舉行了招商發(fā)布會，并對外透露了具體的開業(yè)時間，而南悅城、螺螄灣中心、德潤·金街等項目也表示將于今年年底前完成開業(yè)。

顯然，年末消費需求的集中爆發(fā)，無疑是推動商業(yè)地產，尤其是規(guī)劃有大體量購物中心商業(yè)項目開業(yè)的關鍵因素，而且從去年昆明商業(yè)地產項目年末集中開業(yè)的經驗來看，趕上這一時間節(jié)點開業(yè)的商業(yè)地產項目都吸引了大量的消費人群。而像愛琴海購物公園及同德昆明廣場這類在各自所處片區(qū)擁有龐大商業(yè)體量及突出品牌優(yōu)勢的購物中心，更培養(yǎng)了一批穩(wěn)定的消費習慣，從而保證項目商業(yè)氛圍快速成熟。

同時，多個商業(yè)項目的開業(yè)，也將打破昆明主城各個板塊商業(yè)配套“一枝獨秀”的商圈現狀，進一步優(yōu)化昆明商業(yè)格局，進而起到增強主城區(qū)各板塊功能配套的作用，并有效分流中心商圈已趨飽和的商業(yè)承載力。

當然，多個商業(yè)項目的集中開業(yè)，必然再次引發(fā)關于昆明商業(yè)體量供應過剩的討論，而商業(yè)物業(yè)去化、商業(yè)地產運營、商圈氛圍打造等問題，也將再次困擾商業(yè)地產項目的開發(fā)運營企業(yè)。

計劃趕不上變化

不過，面對今年逐步步入調整深水期的樓市現狀，市場大可不必擔心大量商業(yè)地產項目開業(yè)會對商業(yè)去化及項目管理運營造成壓力，甚至多數商業(yè)地產項目原定年底前開業(yè)的計劃都無法兌現。

對于商業(yè)的開業(yè)，其實可以看作是項目規(guī)劃設計、整體定位、工程建設、品牌招商、宣傳推廣等前期工作質變的結果，而對于一些承諾全商家入駐、滿鋪開業(yè)的商業(yè)項目而言，正式開業(yè)更是對于產品品質及開發(fā)商運營能力的綜合考驗。

從年底即將開業(yè)的商業(yè)項目現階段籌備情況來看，大都摩天購物中心和海倫城市廣場最靠近原定的開業(yè)計劃。

大都摩天購物中心外墻廣告圍擋顯示，項目將于今年11月正式開業(yè)，且目前已有Forever21、New Look、H&M等多個時尚快銷品牌確定入駐。而從整體工程建設情況來看，項目主體部分全部完工，外立面裝飾及園區(qū)綠化完成建設，商戶也已全面進場裝修。

同樣快速推進的海倫城市廣場目前也已進入商業(yè)內場裝修階段，但與大都摩天購物中心稍微不同的是，海倫城市廣場采取的是商戶分批進場的裝修政策，這在一定程度上將會影響后續(xù)進場商家的裝修的進度。

而此前表示將于年底前開業(yè)的南悅城，雖然項目主體部分已完成建設，但外立面裝飾進度緩慢，更重要的是，項目截止目前仍未舉行招商發(fā)布會，且簽約入駐商戶僅有麥德龍超市已進場裝修。同樣計劃年底前開業(yè)的螺螄灣中心雖然工程建設及招商發(fā)布會等前期工作均已完成，但項目內部裝飾尚未啟動。由此看來，這兩個項目想要在年底前實現開業(yè)運營的可能性并不大。

此外，原定于今年四季度開業(yè)的商業(yè)項目還有大宥城、奧宸中央廣場、奧宸財富廣場、呈貢新都昌廣場等，但相比前文提到已經進入開業(yè)籌備階段的項目，由于企業(yè)資金問題，這些項目都不同程度的遭遇停工或工程建設推進緩慢等尷尬，已完全不具備年底前開業(yè)的可能與條件。

的確，一個商業(yè)項目從招商籌備到裝修入駐，并最終實現開業(yè)都必須經歷一個復雜的過程，以去年昆明西山萬達廣場開業(yè)為例，從去年5月30日首批入駐商戶進場裝修，到10月31日項目開業(yè)，被譽為國內商業(yè)地產開業(yè)最快籌備周期的“萬達速度”都花了5個月時間。相比之下，昆明一眾項目想憑今年僅剩的3個月時間完成籌備實現年內開業(yè)顯然難度不小，更何況面對今年的樓市環(huán)境，囊中羞澀的開發(fā)企業(yè)對于加速推進項目開業(yè)也是有心無力。

或許正是你看到這一點，部分原定于今年年底開業(yè)的商業(yè)項目也調整了進度計劃。2014年4月啟動建設的昆明砂之船藝術商業(yè)廣場在其開工儀式上表示，項目將于今年投入運營，而隨著項目商業(yè)街及奧特萊斯主力店相繼于2014年12月和2015年6月封頂，項目預計開業(yè)時間也被定于今年年底，但今年5月南京砂之船新聞發(fā)布會傳出的消息卻顯示，昆明砂之船項目將于 2016年中上旬開業(yè)亮相。

可見，樓市自我調整帶來的市場快速下行，嚴重影響了昆明商業(yè)地產的推盤節(jié)奏，但對于商業(yè)體量過量供應的昆明市場而言，商業(yè)地產項目開業(yè)遇阻并非壞事，至少為開發(fā)企業(yè)留出了更多思考如何應對商業(yè)地產供應過剩及差異化競爭的時間。
　　（騰訊房產 闞一）