秉承品牌“藝術.人文.自然”三大核心元素相融合的上海K11，開業接近兩周年，作為環海路中央購物區中租金最高的購物中心，招商率達到100%。那么上海K11商業與人文藝術結合的跨界運營方式有何獨特之處？而租金盈利點主要在哪些業態？而其號稱藝術商業相結合的藝術空間是如何打造的？

項目簡介

動線分析

動線設計理念：動線采用了構思巧妙的“想象之旅”，“旅程”涵蓋地上六層(包括樓頂花園)和地下三層，比之前的動線大有改進。“想象之旅”不僅實現了不同目的地之間平衡高效的客流分配，而且本身也自成特色。它作為一條主線，貫穿了建筑內部充滿想象力的各種體驗，并在生活元素和自然素材的點綴下，將其與藝術展示區、公共空間和高科技錯落交織在一起

外部動線

入口分析：商場主次入口，除B2層與地鐵又通道直接相連外，共有3個地面出入口。

車流動線分析：停車場入口高2.2米，位于商場后方寫字樓下，為商場與寫字樓公用。

水平動線：一層動線明晰，南為商場主入口，北端為從辦公室區域進入的次入口。

垂直動線分析：商場1處位置設有直梯，共3部;扶梯共有17個。

人流動線

B2層與地鐵銜接，人流量大，因而布置了一個大P-Plus名品集合店和幾個大的服裝配飾店，來吸引顧客進入項目。主動線曾“回”字形，可見性較好，基本無視覺死角，而店鋪展示性較好。在項目另一端布置了美妝零售和美食小吃，起引導顧客的作用。

首層主動線呈“一”字體，稍微有一點兒曲折。這樣的視覺引導使顧客在購物中心里面沒有視覺疲勞，或者不知道自己該往那邊走，增加方向感，又能增加美感，不會像方框看起來那么死板。

項目定位與業態

項目定位

商業主題：圍繞“藝術、人文、自然”之間的關系，將藝術欣賞、人文體驗、自然觀光融合在一起;

市場地位：立足于當地的文化底蘊，營造國際化氛圍以及藝術氣質，并使其與購物形成強烈的契合，并非一味追求“高端”、“高檔”;

形象定位：打造最大的互動藝術樂園、最具舞臺感的購物體驗、最潮的多遠文化社會樞紐;

客群分析：中高端客群，以及擁有一定的經濟能力，懂得享受并追求生活品味的消費者。

業態占比

服裝配飾42%、美容護理12%、生活配套10%、餐飲36%

樓層規劃與品牌落位

共78家商戶，其中近20%的零售及餐飲品牌為首次入駐上海。亮點業態是具有生態環保理念的都是農莊，位于三層;4層為高端餐飲，且雙層挑高，大氣堂皇。B3層特開辟3000平方米的chiK11藝術空間，定期開辦藝術展覽、教育講座及工作坊等，以此構建藝術家與公眾的交流平臺。

樓層平面圖

建筑規劃設計

停車場與地鐵入口

停車場——童話色彩設計

打破了傳統的地下停車理念，設置在商場的最高層6-9樓，此處的商業價值比較低，用于停車場是國內比較少見的;停車場抹上五顏六色的色彩來辨別車位，一度被譽為童話般的停車場。

地鐵入口是一個由無數電子表設置成的一個藝術品，十分豪華。實質上是因為入口過窄的原因，利用此設計吸引消費者，十分精明。

導視系統與廣告燈柱

導視系統與廣告燈柱等皆融入極具藝術性的設計，極具質感，這些設計反應出上海K11對細節的處理十分到位。

洗手間與母嬰室

洗手間是在購物中心里邊，是一個非常難以完善細節的地方。上海K11中有獨立廁所，也有普通廁所，而不管是那些洗手間，桌面上都放置了植物、藝術擺件、會發亮的除味器、煙灰缸、干手器等。個別洗手間還有兒童踮腳，而殘疾專用間內面積大，也設有兒童座椅等。

母嬰室里設有孩自身高尺、熱水器、印有K11專屬標志的整理墊、掛鉤等細節設計，十分人性化。

藝術小品設計

除了在開辦藝術展與各種藝術交流以為，在商場營造出藝術氣氛是藝術主題購物中心最直接也最必要的做法，通過商場各處的藝術小品設置。美陳。布置等等，使消費者走進來就能感受到濃厚的藝術氣息，甚至在每一層都能找到當代藝術家的作品。

中庭設計與采光功能

商場的6個樓層在視覺上透過位于中庭由地面展開的天棚達到良好的連結及延續，此由玻璃建造的有機型態天棚面積達到280平方米。造型獨特的設計在建設過程中，依賴特殊的軟件協助在工程機械、幾何力學及方位上的操控。其獨特的輻射三角狀玻璃擁有即佳的透視性，每個節點形狀獨特皆是特別訂制而成。

鋼管。不銹鋼。三角玻璃打造的大樹完美的將屋頂玻璃幕墻延伸至室內圓形休息椅處，不僅增加了休憩處的美感，還完美的融進自然元素，令整棵現代材質打造的大樹在B1樓的中庭上空不顯突兀。如此設計首先具有采光。遮陽、避雨的功能，其次便捷快速地到達B1樓，從而增加B1樓的人流。類似于美術館的現代設計風格增加了其高端奢華的感受。

運營及營銷策略

跨界運營——博物館零售業態創新消費渠道，吸引人流

上海K11主打醫囑購物中心的差異化定位，創始人鄭志剛提出博物館零售業態，把美術館搬到購物中心，這似乎給一片死氣沉沉的零售業注入了新鮮的血液，美國的現代藝術博物館、法國的盧浮宮、英國的大因博物館皆是如此。包括藝術展等藝術形態都被納入博物館零售的范疇。除了博物館的展覽，附帶的紀念品、咖啡廳同樣能產生經營性收入。

用藝術品來客服消費者對購物中心的審美疲勞，既能突破藝術“被仰望”的格局，又讓公眾在購物休閑時不乏味。購物中心和文化藝術相結合進行差異化競爭，吸引消費者更多時間停留在購物中心。上海K11就將吸金砝碼放在了藝術主題上，如300平方米chiK11藝術空間也定期舉行向公眾免費開放的藝術展覽、工作坊、藝術家沙龍和教育講座等。真正做到了藝術與商業的結合。

五官營銷——定制音樂與香氛激發購物荷爾蒙

藝術品只是K11“五官營銷”的一部分，它屬于視覺和觸覺范疇。在聽覺上，K11找來專業團隊針對不同時間、不同樓層、不同業態、不同品類來選擇背景音樂，細致到用1/4節拍還是1/6節拍。室內香氛是專門定制的，它接近于香草味，被認為能挑逗起消費者的購物荷爾蒙。

特色經營——都市農莊體驗業態

上海K11在業態的規劃上高明之處就在于準確地抓住了都市人對田園生活的向往與渴望，并極富創意地將原先的部分屋頂車庫改造成“都市農莊”，通過體驗的方式抓住了顧客的情感需求、這種形式或許很容易被其他的購物中心復制，實際上也有人很快這么做了，但真正核心的創意是沒有辦法抄襲的。實際上，上海K11還有相當于多更具創意的運營模式可以將其特色放大，比如K11 Sesign Store這樣的倡導生活方式自營品牌。細化的運營管理是特色經營的保障，一個個的具體的思路通過部門間的配合才能產生出來。

上海K11總結及啟示

1、精細化的運營模式，創新提倡“博物館零售業態”商業概念。

2、融入人文、藝術、體驗業態的經營模式。

3、通過數字營銷O2O策略，與時俱進，加強線上推廣與線下服務體驗，抵擋電商帶來的沖擊。

4、精細化招商管理，品牌組合求精求細，只引進5個國際一線的品牌，且品牌形象與其藝術氛圍相融合。

5、主題形象突出，不僅表現在跨界的思路與藝術小品上，更多的是上海K11背后擁有強大的藝術團隊豐富項目的藝術內涵與底蘊。

6、強化了其面向公眾的業態功能，包括免費藝術中心、新食藝、屋頂花園、大型垂直綠化以及多元化品牌名店的“創新”生活。從運營角度來講，一個能夠舉辦各種展覽的空間更能夠發揮K11的藝術資源優勢，也使一個購物中心做活動的能力變得更加強大。

7、特色經營管理，如開辦“都市農莊”，其運營思路就是準確地抓住了都市人對田園生活的向往與渴望，通過體驗的方式抓住了顧客的情感需求。

8、不是簡單的復制商業，而是與當地的文化、歷史、文化、地域等息息相關，因地制宜地設定運營方案。