5月25日，成商集團在2015年第一次臨時股東大會上最新修訂的《公司章程》中提出，取消“房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營”，增加“商務(wù)信息咨詢”內(nèi)容。這意味著，一直走“零售+商業(yè)地產(chǎn)”路線的成商集團將改變商業(yè)模式。據(jù)銳理數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至2015年4月，成都購物中心總體量超700萬方，位居全國第一，購物中心同質(zhì)化競爭嚴重。在成都商業(yè)嚴重過剩的背景下成商集團在成都的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展頗為不順，原計劃于2011年底開業(yè)的茂業(yè)中心，截止目前已經(jīng)逾期4年仍未開業(yè)。
某機構(gòu)成都區(qū)域研究經(jīng)理曾巾津曾指出：“從2011年至今，茂業(yè)中心的銷售速度一直較為緩慢，主要有兩點原因，一是茂業(yè)中心主力店茂業(yè)百貨至今仍未開業(yè)，難以聚集人氣；二是項目所在的天府新城商圈同質(zhì)化競爭嚴重，因此，茂業(yè)中心如今的銷售狀況是受項目本身不足以及市場大環(huán)境雙重影響造成的。”
城南現(xiàn)有零售商業(yè)體量高達133萬方
2013年以來，成都的大型購物中心開業(yè)量一直穩(wěn)居全國之首。據(jù)銳理數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至2015年4月，成都購物中心總體量超700萬方，位居全國第一，購物中心同質(zhì)化競爭嚴重。但是在商業(yè)方面成都泡沫最嚴重的要數(shù)寫字樓，據(jù)統(tǒng)計，在2014年天府新城商圈寫字樓存量達到了243.91萬㎡，空置面積更是有1236.05萬㎡，空置率超過50%。
城南一直是成都的商業(yè)重鎮(zhèn)，城南的整體發(fā)展對于成都來說也具有代表性的意義，這里商業(yè)云集，據(jù)第一太平戴維斯統(tǒng)計，截止到目前，成都城南現(xiàn)有零售商業(yè)體量已經(jīng)高達133萬方，但截止到2014年底城南未能準(zhǔn)時開業(yè)的商業(yè)面積達34萬。今年預(yù)計還將有15個購物中心入市，這其中過半項目來自站南和大源板塊，也即是都屬于城南范圍內(nèi)。去城南逛一圈我們就可以看到城南的居住氛圍并不成熟，甚至可以說十分冷清，在建樓盤和在售樓盤巨大多數(shù)都門庭冷落、人氣不足。
成都今年即將開業(yè)的購物中心
即便是這樣，今年城南依舊有一大片商業(yè)將正式開業(yè)，如銀泰城、首座MAX、創(chuàng)新時代廣場等，而同樣位于城南的高盛金融中心此前卻因為前期的招商困難明確表示要延遲開業(yè)。據(jù)仲量聯(lián)行監(jiān)控成都近5年平均吸納商業(yè)面積數(shù)據(jù)顯示，現(xiàn)在成都每年商業(yè)平均吸納面積大約為66.7萬方。但僅在城南，今年下半年就會有逾50萬方的購物中心投放到市場，整個片區(qū)競爭激烈。
成都土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理 造成商業(yè)過剩
成都商業(yè)地產(chǎn)正面臨著巨大的挑戰(zhàn)，銳理數(shù)據(jù)品牌營銷中心總經(jīng)理郭潔表示，成都商業(yè)地產(chǎn)的“傷痛”，需要十年才能“痊愈”，這絕不是危言聳聽，從2014年底，成都即傳出部分商業(yè)銀行對商業(yè)地產(chǎn)停貸的消息，這一消息在2015年第一季度繼續(xù)發(fā)酵，成都銳理觀察員在第一時間對成都各大商業(yè)銀行的情況進行了電話采訪，“停貸”得到了證實。
郭潔說道：造成待入市商業(yè)體量如此巨大的原因在于，成都土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理。從近8年的土地供應(yīng)來看，大成都土地供應(yīng)量中，商業(yè)用地的供應(yīng)占比達41%，成交占比則達到40%。而城南、新都、都江堰的天量商業(yè)土地供應(yīng)，造成了這些區(qū)域今天的商業(yè)過剩狀況極為嚴重。成都住宅土地價格高于商業(yè)土地價格，源于近8年來，成都商業(yè)土地供應(yīng)占比超過41%，商業(yè)嚴重過剩，這是需要幾十年的時間去消化的困局。
城南商業(yè)如何破局?
第一太平戴維斯研究部及顧問咨詢部高級助理董事羅元均面對南延線目前呈現(xiàn)的情況直言，南延線不斷擴大的市場供應(yīng)，使零售業(yè)市場競爭愈發(fā)激烈。新入市的項目除了將在招商方面存在巨大壓力外，還得面臨現(xiàn)有百貨和購物中心積極調(diào)整業(yè)態(tài)，以吸引消費者而帶去的競爭。
羅元均直言道，城南商業(yè)存在的困境主要是兩點：一是供需的嚴重不平衡，城南商業(yè)持續(xù)開業(yè)，但空置率不斷攀升，許多項目因為運營不理想，已經(jīng)退出市場；二是城南商業(yè)同質(zhì)化非常嚴重，一些商場的零售品牌重復(fù)率相當(dāng)高，并且一些商業(yè)現(xiàn)在已經(jīng)定型并且定位明確，現(xiàn)狀很難改變。
相信我們對于城南商業(yè)都有同樣的困惑：城南商業(yè)如此過剩，為何還有不斷入住的商家？羅元均表示，盡管城南在短期看來，很難解決商業(yè)過剩的問題，但是城南畢竟是成都發(fā)展的核心，一些項目早早的入駐進來，也是看好城南未來長期的發(fā)展，以后等城南發(fā)展好了，也許已經(jīng)沒有了可以占據(jù)的位置了。根據(jù)相關(guān)調(diào)查表明，城南居住的80、90后居多，這部分群體消費欲強、消費能力旺盛，從長遠的角度來看，羅元均看好城南發(fā)展。
另外，除去整個市場大環(huán)境的因素，羅元均認為開發(fā)商自身有很多可以自我突破的地方：做一個項目要走心，一個項目要怎么去做？包括什么時候入市、引進哪些品牌構(gòu)成、如何進行調(diào)整改造、以及后期的管理運營等。
就拿百貨業(yè)來說，近幾年，我們常常討論的是百貨業(yè)如何受到網(wǎng)購沖擊的問題，但羅元均認為：百貨現(xiàn)在面臨的不是蓬勃發(fā)展的網(wǎng)購的沖擊，或是日新月異的各類購物中心所施加的壓力，而是自身適應(yīng)市場需求的一個轉(zhuǎn)型之路選擇的問題。在某些區(qū)域，由于新開的購物中心確實提供了更理想的服務(wù)，而占領(lǐng)本來具有區(qū)域優(yōu)勢的或者擁有相對固定客群的百貨的市場份額。但如果百貨把單品管理做得更好，把服務(wù)做得更為細致，是能夠在市場占據(jù)一席之地的。
在零售業(yè)，并不是所有方式都能讓顧客最大化體驗到零售商品的價值，比如現(xiàn)在總說電商對零售業(yè)的沖擊多大。其實對于高附加值的產(chǎn)品，網(wǎng)購這種方式是比較難讓顧客百分之百體驗到商品的特性和品牌的服務(wù)。我們比較熟悉的一個例子就是伊藤洋華堂，我們可以看到里面有很多品牌都是它自己所獨有的。
百貨可以做好的空間還有很多，放眼全世界中國百貨業(yè)能進步的空間很大。百貨和購物中心都屬于“載體”，真正要賣給消費者的是產(chǎn)品和服務(wù)。像餐飲業(yè)的話提供的是美食，這些東西都是在載體內(nèi)完成消費過程的，在某個地方買這個東西、吃這頓飯、看這場電影是否開心，是否提供了不同的體驗，這才是根本的。無論對于百貨還是購物中心，更好地貼合市場需求才是最根本的。
我們在討論差異化時可從兩方面著手，一是在同樣業(yè)態(tài)中選優(yōu)質(zhì)老租戶，而不是新租戶。深入了解租戶需求及其在區(qū)域中的表現(xiàn)，通過數(shù)據(jù)反向看定位是否合理很重要；另一方面，項目可在同樣品類中尋求品牌自身創(chuàng)新或運營模式跨界，更易在差異化中脫穎而出。
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