定調(diào)“綜合體戰(zhàn)略”及簡(jiǎn)化公司架構(gòu)后，凱德這家亞洲最大的跨國(guó)房企似乎也有意要以新的形象示眾。。
4月8日，凱德集團(tuán)在上海首次集中推出其華東區(qū)四大綜合體——上海長(zhǎng)寧來(lái)福士廣場(chǎng)、凱德晶萃廣場(chǎng)LuOne、杭州來(lái)福士中心以及蘇州中心。
據(jù)了解，該四項(xiàng)目的總建筑面積超過(guò)100萬(wàn)平方米，其中商場(chǎng)面積逾60萬(wàn)平方米。凱德基于對(duì)市場(chǎng)同期總體供應(yīng)量和需求的研判，將于未來(lái)的2-3年內(nèi)開(kāi)業(yè)這四大綜合體項(xiàng)目。
對(duì)于是次集中揭幕，凱德方面表示，這既是凱德集團(tuán)綜合體戰(zhàn)略深化的體現(xiàn)，也是其對(duì)滬蘇杭核心商圈零售商業(yè)地產(chǎn)看好的表征。
不過(guò)，不容忽視的是，眼下購(gòu)物中心已有“泛濫成災(zāi)”之勢(shì)，甚至行業(yè)大佬萬(wàn)科都直言購(gòu)物中心將走向沒(méi)落。在外界看衰模式之下，凱德四大綜合體未來(lái)入市能否抵御購(gòu)物中心的“黃昏”也就多了一些想象空間。
華東四大綜合體集中推介
據(jù)凱德介紹，上述四大綜合體均位于當(dāng)?shù)氐暮诵膮^(qū)域。其中，長(zhǎng)寧來(lái)福士廣場(chǎng)是凱德在上海布局的第二個(gè)來(lái)福士廣場(chǎng)，該項(xiàng)目位于中山公園商圈，總建筑面積為26萬(wàn)平方米，投資總額約為96億元，包含購(gòu)物中心和辦公樓兩大業(yè)態(tài)，項(xiàng)目原址是作家張愛(ài)玲的母校——圣瑪利亞女中。
目前，中山公園商圈以中檔商業(yè)和商務(wù)為主要定位，不過(guò)，隨著越來(lái)越多跨國(guó)企業(yè)入駐，外籍人口和白領(lǐng)的中高端商業(yè)和商務(wù)需求顯著增長(zhǎng)。因而，凱德集團(tuán)稱(chēng)，長(zhǎng)寧來(lái)福士廣場(chǎng)將填補(bǔ)片區(qū)內(nèi)中高端商業(yè)綜合體的空白，形成錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)。
與之一并推介還有位于黃浦區(qū)中心地段的凱德晶萃廣場(chǎng)LuOne，該項(xiàng)目總建面13.9萬(wàn)平方米，包含購(gòu)物中心和辦公樓。
頗為巧合的是，上述兩項(xiàng)目均是凱德早前從別的開(kāi)發(fā)商手上接過(guò)來(lái)的“燙手山芋”。其中，長(zhǎng)寧來(lái)福士項(xiàng)目的原擁有者為東方海外，不過(guò)即便轉(zhuǎn)手凱德之后，項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)也遭遇各種變數(shù)，竣工時(shí)間也因此由此前的2014年推遲至2016年。
而凱德晶萃廣場(chǎng)項(xiàng)目所屬地塊更是坎坷，幾經(jīng)轉(zhuǎn)手于中海、大摩，即便是在2010年底凱德接盤(pán)后，項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)也是進(jìn)程緩慢。據(jù)RET睿意德策略顧問(wèn)部總經(jīng)理陳麗琳介紹，雖然凱德晶萃廣場(chǎng)坐擁黃金地段，但同時(shí)也處于比較難拆的棚戶(hù)區(qū)。
此外，杭州來(lái)福士中心是凱德迄今為止“業(yè)態(tài)最豐富”的來(lái)福士項(xiàng)目，也是其繼上海、北京、成都來(lái)福士后，著手在國(guó)內(nèi)打造的第四個(gè)“來(lái)福士”項(xiàng)目。
公開(kāi)資料顯示，項(xiàng)目位于錢(qián)江新城CBD，集購(gòu)物中心、國(guó)際超甲級(jí)辦公樓、康萊德五星級(jí)酒店、雅詩(shī)閣服務(wù)公寓、珍藏單位、精品公寓六大業(yè)態(tài)為一體，是CBD片區(qū)內(nèi)業(yè)態(tài)最豐富的商業(yè)綜合體，總體量達(dá)30萬(wàn)平方米。
作為凱德另一頗為看重的項(xiàng)目，其與金雞湖城市發(fā)展共同開(kāi)發(fā)蘇州中心也在此次的推介范圍內(nèi)。
據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查閱資料得知，蘇州中心項(xiàng)目占地面積約16.7萬(wàn)平方米，是一個(gè)高端大型綜合發(fā)展項(xiàng)目，組成部分包括商場(chǎng)、辦公樓、公寓、酒店以及文化娛樂(lè)空間。
購(gòu)物中心黃昏與綜合體戰(zhàn)略
然而，凱德大舉拓展商業(yè)版圖的同時(shí)，在巨量供應(yīng)下，商業(yè)地產(chǎn)供求失衡已經(jīng)成為輿論擔(dān)憂(yōu)商業(yè)地產(chǎn)最大的風(fēng)險(xiǎn)。與之同時(shí)，在電商沖擊下“購(gòu)物中心黃昏說(shuō)”也在盛行。
市場(chǎng)人士告訴觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體，當(dāng)下在經(jīng)歷多輪樓市調(diào)控后，商業(yè)地產(chǎn)成為了多數(shù)房企業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的“避風(fēng)港”。但數(shù)據(jù)顯示泡沫已現(xiàn)，據(jù)早前世聯(lián)地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)正在施工中的綜合體是已建成綜合體的四倍，而規(guī)劃中的綜合體規(guī)模大概又是正建設(shè)綜合體的四倍。
而恰恰在此背景下，凱德提出了“綜合體戰(zhàn)略”。據(jù)其掌門(mén)人林明彥早前透露，未來(lái)3年，凱德集團(tuán)將以新加坡、中國(guó)兩大核心市場(chǎng)為主，打造近50個(gè)地標(biāo)，總開(kāi)發(fā)投資額近1800億元，其中，超過(guò)一半以上位于中國(guó)。
此外，凱德還計(jì)劃未來(lái)3年內(nèi)開(kāi)發(fā)12個(gè)綜合體項(xiàng)目，半數(shù)將投資中國(guó)市場(chǎng)，以契合新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展步伐，加快綜合體戰(zhàn)略的推進(jìn)。
不過(guò)，現(xiàn)在隨著商業(yè)地產(chǎn)過(guò)剩問(wèn)題的突出，凱德綜合體戰(zhàn)略遭遇到市場(chǎng)疑慮，甚至有觀點(diǎn)認(rèn)為，凱德的綜合體戰(zhàn)略已經(jīng)慢了一步。
有商業(yè)地產(chǎn)資深人士就告訴觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體，凱德過(guò)往坐擁城市核心區(qū)域核心地段讓其嘗到了不少“甜頭”，但隨著城市核心區(qū)域土地成本的上升，凱德未來(lái)綜合體戰(zhàn)略擴(kuò)張勢(shì)必也將承受更高的開(kāi)發(fā)成本，這對(duì)其后期的營(yíng)運(yùn)提出了更高的要求。
不過(guò)，就目前情況而言，外界對(duì)于凱德，看多者仍然不少。RET睿意德策略顧問(wèn)部總經(jīng)理陳麗琳就以長(zhǎng)寧來(lái)福士和凱德晶萃廣場(chǎng)為例向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體指出，在地理位置優(yōu)勢(shì)明顯的情況下，憑借著凱德自身資源以及強(qiáng)大的營(yíng)運(yùn)能力，把項(xiàng)目做好并不是問(wèn)題。
其稱(chēng)，雖然長(zhǎng)寧來(lái)福士對(duì)面就是凱德龍之夢(mèng)，并且周邊也有不少商業(yè)體，但長(zhǎng)寧來(lái)福士在定位上與整個(gè)區(qū)域有差異化，在一定程度上填補(bǔ)了空白。
實(shí)際上，就目前而言凱德的不少項(xiàng)目都采取差異化的定位策略。而對(duì)凱德來(lái)說(shuō)，目前更為有利的一個(gè)前提是，在上海傳統(tǒng)的核心商圈一鋪難求已成常態(tài)。“上海核心商圈目前是一個(gè)非常健康的狀態(tài)。”陳麗琳強(qiáng)調(diào)。
不過(guò)，她也指出，凱德做商業(yè)地產(chǎn)因?yàn)橛谢鸬闹С郑运械纳虡I(yè)項(xiàng)目都要滿(mǎn)足背后基金公司或者募資人對(duì)于項(xiàng)目的資金回報(bào)要求。
“而這使得凱德購(gòu)物中心的商鋪分割不是很大，主力店配比也不高，體驗(yàn)感不夠強(qiáng)，但凱德的項(xiàng)目不缺人流。”
因此，在陳麗琳看來(lái)，凱德在商業(yè)的成就無(wú)疑也成為了其拓展綜合體戰(zhàn)略的“手腕”。
“商業(yè)在綜合體功能里面是非常重要的，雖然短期內(nèi)不會(huì)對(duì)現(xiàn)金流產(chǎn)生很大的撬動(dòng)，但如果有很好的商業(yè)配套，租金、住宅、酒店都可以獲益，所以商業(yè)是整個(gè)項(xiàng)目里面的杠桿和支點(diǎn)。”
（觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 張常旺）
