3月27日，深圳最大市屬國有房地產(chǎn)旗艦公司深圳控股有限公司(以下簡稱深圳控股)將在香港舉行發(fā)布會，正式對外披露2014年度公司業(yè)績。而就在此前，南都記者終于約到了對深圳控股副總裁董方的專訪。盡管時機(jī)似乎欠佳，不過，在“能說”的范圍之內(nèi)，董方依然坦陳，深圳控股去年的銷售只完成了目標(biāo)的70%，相對前幾年來說并不理想。在樓市的黃金時代已然翻頁時，改變“純開發(fā)型企業(yè)”這一角色，加大對優(yōu)質(zhì)物業(yè)的持有，同時培育商業(yè)運(yùn)營團(tuán)隊(duì)已成為他們的共識。“我們希望到2018年、2019年，持有物業(yè)的租賃收入可以達(dá)到20億這個水準(zhǔn)。”這意味著，在深圳控股未來的板圖布局中，商業(yè)地產(chǎn)成為一個重要的棋子。

　　房地產(chǎn)市場的艱難局面

　　2014年對整個國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)都不輕松。董方透露，深圳控股去年合同銷售額累計(jì)約74億元，合同銷售面積63萬平方米，每平方米均價約為11600元/平方米，完成全年目標(biāo)的70%。“尤其上半年外部情況比較差，但9月份央行930新政后銷售量明顯回升，去年第四季度的銷售還是比較理想的。”

　　盡管如此，這已是企業(yè)來之不易的結(jié)果。去年初，深圳控股召開營銷工作會議，要求各公司加快銷售回籠資金，強(qiáng)調(diào)現(xiàn)金為王。“我們可以在部分項(xiàng)目中，犧牲一部分利潤，保本甚至微虧都可以，目標(biāo)是確保現(xiàn)金流和負(fù)債率處在一個比較安全的水平。”在去年上半年銷售形勢不好的時候，他們加大三四線城市的處置力度，堅(jiān)決從這些城市里退出。“有些城市的項(xiàng)目銷售工作的確很困難，特別是一些小城市，只賣到3000多塊錢一平方米。可以說我們的銷售人員很努力，但市場容量有限，結(jié)果也不太理想。”

　　據(jù)董方介紹，現(xiàn)在深圳控股的土地儲備，25%左右在一線城市，20%左右在二線城市，55%左右在三四線城市。戰(zhàn)略布局調(diào)整也是今年的工作重點(diǎn)，調(diào)整完之后，土地儲備的總量會下降，但質(zhì)量會大幅提升。

　　以“聚焦深圳”為重點(diǎn)的轉(zhuǎn)型

　　房企利潤下滑已成趨勢，面對這種情況，企業(yè)必須轉(zhuǎn)型。“去年我們提出的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略八字方針中，轉(zhuǎn)型是排在第一位的。”據(jù)董方透露，深圳控股正在做十三五戰(zhàn)略規(guī)劃，5月份會有明確的方案。“方向已經(jīng)明確：一是聚焦深圳或者說聚焦核心城市；二是處置二三線城市的地塊；三是從原來是以銷售為主的企業(yè)，轉(zhuǎn)向銷售和持有并重，逐漸加大對優(yōu)質(zhì)物業(yè)的持有，培育自己的商業(yè)運(yùn)營團(tuán)隊(duì)。我們希望通過一段時間，比如5至8年內(nèi)，持有和銷售的比例能達(dá)到均衡。與此同時，在母公司支持下，我們會在養(yǎng)老公寓等業(yè)態(tài)上探索創(chuàng)新。也會逐漸整合現(xiàn)有園區(qū)地產(chǎn)資源，并研究并探索物流地產(chǎn)發(fā)展方向。”

　　據(jù)董方表示，從資產(chǎn)體量上說，商業(yè)地產(chǎn)會占相當(dāng)比重。“比如我們希望，到2018年或2019年，深圳控股持有物業(yè)的租賃收入可以達(dá)到20億這個水準(zhǔn)，未來通過持有物業(yè)的增加，收入也會不斷提高。”

　　除了持有物業(yè)，深圳控股也想打“運(yùn)營”牌。去年下半年，以萬科、萬達(dá)為代表的地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)紛紛啟動了商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的輕資產(chǎn)模式。對此，董方表示，深圳控股也在做這方面的研究。“重資產(chǎn)可以享受資產(chǎn)升值的全部收益，但資金壓力非常大。而輕資產(chǎn)則可改善現(xiàn)金流，加快資金回籠，但也有弊處。因此，如果是特別好的商業(yè)物業(yè)，我們會自己持有，有些則會考慮戰(zhàn)略合作。”

　　商業(yè)是更難打的一場戰(zhàn)役

　　在深圳控股最初想做商業(yè)地產(chǎn)時，董方聽到一個說法：做住宅是小學(xué)生水平，做商業(yè)地產(chǎn)是大學(xué)生、研究生水平。“在初期，我們覺著這個說法有些夸張，但越做這種感覺越深刻。住宅再差，只要降價一定賣得出去。而商業(yè)一旦搞不好，價格再低也沒人要！”

　　目前中國購物中心已呈現(xiàn)總量過剩的趨勢。據(jù)董方介紹，2014年深圳大概有20多個新項(xiàng)目入市，購物中心新增體量是50多萬平方米。2013年年底，已開業(yè)購物中心就有46家，面積是308萬平方米，加上2014年新增的，就有360萬平方米，在建和尚未開業(yè)的購物中心超過25個，新增加的商業(yè)面積超過200萬平方米。到2015年左右，深圳購物中心會超過70個，面積超500萬平方米。“這是令人擔(dān)憂的一個事，估計(jì)有不少購物中心會面臨較大困難，預(yù)計(jì)10-20%才能活得比較好。”

　　面對這一局面，深圳控股將如何突圍？“購物中心不僅僅是購物，還有體驗(yàn)。我們的商業(yè)，定位就是體驗(yàn)，核心就是避免同質(zhì)化競爭。”除了備受關(guān)注的“深業(yè)上城”，在采訪中，董方還透露了未經(jīng)媒體充分曝光的另外兩個規(guī)模較大的商業(yè)項(xiàng)目。其一是城市更新項(xiàng)目“深業(yè)東嶺”，位于羅湖深南路起點(diǎn)黃貝嶺，定位為集開放式立體商業(yè)街區(qū)、時尚購物中心、地鐵商業(yè)街、寫字樓、都市山居住宅于一體的具有嶺南風(fēng)尚的現(xiàn)代綜合體。另一個位于羅湖區(qū)北部、筍崗-清水河物流園區(qū)內(nèi)的“深業(yè)進(jìn)元大廈”項(xiàng)目，是深圳城區(qū)唯一的永久性都市產(chǎn)業(yè)綜合體。由于旁邊是閑置的火車軌道，因此深圳控股設(shè)想將廢棄的火車軌道、火車頭、倉庫進(jìn)行保留及改造，打造“鐵路文化公園”，輔以酒吧、餐飲、咖啡、特色文化演展和文化創(chuàng)業(yè)等業(yè)態(tài)。
　　（南方都市報(bào) 記者伊?xí)韵迹?