臺灣商人五角場善宏LOOK街開店糾紛記
五角場萬達廣場特力時尚匯中的善宏LOOK街內，臺灣商人呂涵和夫人鄭女士開出了一家臺灣雞排店，可僅維持了40天時間便關了門，對其間引發的矛盾、糾紛，各有各的說法。從這小商鋪的開店、經營和失敗，可引出種種教訓和啟示。
規模高達34萬平方米的五角場萬達廣場，特力時尚匯位居其東北部的一幢五層獨立建筑內。也許是為了經營多樣化和提升人氣，特力時尚匯又把其一樓、二樓的部分經營面積出租給了一家名叫善宏(上海)餐飲管理有限公司的企業，在這里開出了美食廣場——善宏LOOK街。
在善宏LOOK街數十家餐飲店鋪中，在滬經營飯店多年的呂先生和鄭女士去年8月開出了一家店鋪，專賣臺灣雞排。可沒想到，臺灣商人和經營管理方為此鬧出了不少矛盾和糾紛，以至于今天都還沒有徹底解決。
“在我看來，善宏LOOK街從一開始的招商名目中就存有疑問，接著是進場經營期間的低劣管理，再到提前解約后的退款金額問題，整個開店過程堪稱一場噩夢。我現在只求得到一個公道。”向商報記者曝光這場“開店糾紛”的美籍華人、臺灣商人呂涵直言道。
作為美食街管理方的善宏公司則表示：“經過多方協調，我們已經在糾紛處理上做出讓步，提高了解約退款金額。不過呂先生必須遵守自己簽字的合同，承擔違約責任，并就其先前對善宏公司作出的‘惡語中傷’作出道歉。如果他拒絕接受最終的解決方案，那我們就按照合同，走司法途徑解決。”
那么，這起從2014年8月持續至今、當事雙方如此對立的糾紛，究竟事實情況如何？
■焦點之一：合同
開店前竟沒仔細研究合同
按照呂先生的說法，當初就是因為看中萬達廣場和特力屋的雙重品牌及其人氣，才決定在此投資開店，經營臺灣雞排的生意。
“從去年8月初最早接觸美食街的招商代表小李開始，對方就一直打著萬達廣場和特力屋的名號進行招商。我和我太太都認為是與承租萬達廣場部分區域的特力屋方面在進行合作，直到簽署店鋪租賃合同的前一天都沒懷疑過。”呂先生這樣向記者表示。
然而讓他意想不到的是，當去年8月18日第一次看到店鋪租賃合同時，卻發現其中的出租人(甲方)變成了之前從未聽說的“善宏(上海)餐飲管理有限公司”。
呂先生表示，其實從8月初至8月18日第一次看到合同文本期間，自己曾兩次向招商代表小李要求拿到合同文本，以便與妻子仔細研究。但小李回答說，特力屋在臺灣是上市公司，你們也是臺灣人，合同不會有問題的。同時還有許多其他商戶搶著入駐美食街。小李勸呂先生盡早簽約。
呂先生說，自己在第一次見到美食街店鋪租賃合同文本時，招商代表就以合同是常規的格式合同為由，催促他與妻子當場簽約。因為經驗不足，又想盡快入駐，夫婦倆才在沒有仔細研究合同內容的情況下，在五角場萬達廣場特力時尚匯一樓的漢堡王快餐店內草草簽了字。
怎料，直到簽完合同進場運營后，呂先生才發現這份合同中的約定與實際操作有許多不合理之處。
“所有的條款都是規定了呂先生一方的義務，規定了善宏一方的權利。”呂先生的一位律師朋友對記者說，“有些條款顯失公平。比如，因房屋質量出現問題，甚至商業廣場內的任何部分出現問題，導致經營或者財產損失，善宏一方不必作出任何形式的賠償或補償或減免任何租金。反過來，乙方原因造成甲方(善宏)損失，卻要承擔一切費用。這不是明顯的霸王條款嗎?”這位律師指出，類似的條款在合同內隨處可見。總之，是免除甲方的一切義務和責任。
根據呂先生的說法，雙方的簽約時間是2014年8月18日。而根據他所提供的合同復印件，商報記者卻發現這份所謂的“格式合同”居然缺少最關鍵的簽約日期。并且，在租賃起始日期、商戶進場日期、裝修期限、開業日期等時間節點上也存在相互矛盾之處。
例如，租賃合同中約定店鋪的進場日為2014年8月15日，計租日期為2014年8月20日;可是，這份合同同時又規定了10天的裝修免租期。明明是8月18日才簽的合同，怎么提前3天就已進場了?即使按照8月15日進場的時間點，計租日也應該是8月25日，怎么又提前5天就計算租金了呢?而在另一份由善宏方面提供的對呂先生店鋪結算賬單中，將計租日算作8月19日起，居然又比合同約定的計租日提前了1天。如此混亂的時間節點，在一份經營方提供的格式合同中出現，實在令人匪夷所思。
為證實呂先生的說法，商報記者隨后來到位于淞滬路161號的“善宏(上海)餐飲管理有限公司”實地采訪。接待記者的公司負責人曾女士和財務經理石女士表示，公司與呂先生之間的糾紛確實存在。
但兩位負責人都認為，公司旗下的招商人員不可能打著萬達和特力屋的名號對外“黑心招商”，在整個招商過程中出示的名片都注明是善宏公司的身份。
石女士拿出了一份呂先生此前未向記者提起的“合同簽訂意向書”，并進行了解釋。在這份由呂先生的妻子鄭女士簽字的意向書上，雙方的簽字日期為8月11日，意向書上明確約定的交房進場日期也為8月11日，計租日為8月18日，與正式合同上的對應時間節點存在出入。
石女士解釋稱，雙方實際是按照意向書的時間節點進行操作，在8月11日簽訂意向書的幾天后，呂先生的店鋪實際上就已開始進場，直到正式合同約定的計租日8月20日之前一天，也就是8月19日，呂先生簽了進場單，目前仍留存為證。鑒于此，善宏公司方面在開具給呂先生的店鋪運營收費賬目中，才將計租日期算作8月19日起，僅僅比正式合同約定的起始日多計算了1天。
專家點評
齊曉齋(上海市商業經濟研究中心首席研究員)：顯然，在對待合同的問題上，臺灣商人呂先生犯了審核不嚴的嚴重錯誤。這一錯誤導致后面一系列的被動。
從簽約情況看，呂先生不僅沒有仔細研究合同，甚至可能對經營場所的盡職調查都沒有做。成熟商家在簽約進駐前，一定會對經營場所的人流等情況進行摸底，慎重決策。同時對合同條款仔細研究，認為不合理的地方必須鄭重提出，這就是人們所說的“先小人后君子”。這對經營者、創業者來說，都是一個反面的教訓，值得認真記取。
鑒于格式合同提供方處在強勢有利地位，因此，法律規定，提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、主要義務，排除對方主要權利的，該條款無效。另外，對進場和計租的時間點有矛盾，應當采信有利于呂先生一方的條款，因為他是格式合同的相對方。
■焦點之二：管理
招商人索要好處費 店旁開出同類店
開店經營后，呂先生才嘗到了當初未做盡職調查的苦頭。“當初招商時，對方拍著胸脯說美食街位置優越，工作日有周邊寫字樓的白領午餐需求，雙休日則有商業中心的大客流保障，投資店鋪穩賺不賠。沒想到開業后發現，招商負責人吹噓的大客流根本不存在。”呂先生向記者特別表示，美食街的管理人員素質太差。
令他“印象深刻”的主要是兩件事。
第一件事是索要好處費。呂先生說：“原本不想提這件事，但事實的確存在。招商代表小李當時曾借口美食街鋪位緊張，以私下幫我們搶先入駐為由，向我與另一楊姓商戶討要每人25000元的好處費。”當時，他見美食街的商鋪如此搶手，便一口答應了對方提出的好處費要求。
呂先生的夫人鄭女士證實，是她親手將5萬元(連同楊姓商戶的好處費)交給了小李。對方的說辭是公司的副總經理和其他人員一起收的好處費。后來，當他們決定退出以后，小李通過楊姓商戶傳話，要將25000元退回給他們，并于去年10月中旬的一天晚上退還了這筆錢。
對于呂先生所爆料的索要好處費一事，公司管理層稱從未得知這一情況，表示如果屬實將“嚴肅處理”。善宏負責人對商報記者說，呂先生很可能在編造此事，也就是在撒謊，因為沒有證據顯示這一索要好處費的事情真實存在，相關招商人員也矢口否認。
對于“撒謊”一說，鄭女士特意寫了一個“陳述”交給商報記者。“陳述”中提到了是怎么把5萬元交給對方的，對方又是怎么退還給自己的，有明確的時間和地點。
第二件事更令呂先生覺得憋屈。那就是開業沒幾天，他的雞排店旁邊出現了另外一家雞排店。且位置比他的好，還可以現金結算，而不是他的店鋪被要求的買卡后統一收銀。
“竟然是同樣的雞排店，這叫我怎么辦?”呂先生叫苦不迭。
翻閱呂先生與善宏方面簽訂的租賃合同，里面確實沒有同業禁止的條款，這讓他陷入很不利的境地。對他來說，雞排本身就是一個小眾產品，不像中餐、西餐這樣的大類，相同門類的經營沒有什么大問題。“我當時說他們黑心招商，主要就是指這一點。”呂先生表示，“雖然合同沒有明文規定，但這有違商業道德，實在讓我無法忍受。”
商報記者向善宏管理方求證此事時，善宏方面表示，的確有一家雞排店目前在經營，但究竟是在呂先生的店鋪關門后進來的，還是正在其經營時開店的，有點記不清了。另外，在獲悉呂先生對客流情況感到不滿后，善宏公司也曾主動提出可為其更換更靠近門口的鋪位，但最終是在他主動回絕的情況下才作罷的。
專家點評
齊曉齋：究竟有沒有索要好處費?筆者不是法官。如果確實存在，就是管理方的問題了。雖然是管理方員工的個人行為，但因為是職務行為，管理方負有不可推卸的責任。
合同是如此重要。呂先生因為沒有仔細研究合同，沒有要求在合同里加上同業禁止的條款，所以管理方真的招進了一家同樣的雞排店，呂先生也拿他們沒辦法。這就是呂先生沒有充分重視合同的不利后果。當然，在一個規模不大的美食廣場里，同時開兩家雞排店確實不妥。經營管理方在沒有和原商戶充分協商的前提下，將另一家雞排店招商進來，不就是換個法子讓先前進入的一家經營不下去，而逼著他走人嗎?
■焦點之三：收費
收銀機服務費每月1500元
自去年8月底試運營后，臺灣商人的雞排店鋪僅僅經營了40天時間，最終在2014年10月9日選擇關門。然而，就是這一提前解約撤出美食街的決定，給呂先生帶來的卻是持續至今的扣款賠償糾紛。
按照呂先生的說法，自己在10月初決定退出善宏LOOK街后，便通過書面形式，要求退還自己已繳納的進場費3萬元、押金2.5萬元、9月份店鋪營業款1.9萬余元。對于這項總計7萬多元的解約退款要求，起初由特力屋出面協調。呂先生從特力屋方面得到的信息，是對方答應退還5.5萬元。可當找到善宏方面時，善宏對特力屋方面的說法并不買賬，又以需要扣除承租期間實際產生的租金、水電費、垃圾清運費、管理服務費等為由，將答應退還的金額降低到2萬多元。后來，經過多方協調，善宏才將退款金額提高到3萬元。
然而最終，呂先生連3萬元退款也沒有拿。
呂先生認為，由善宏起草的《合同終止協議》明確將他認定為違約方，似乎還款3萬元完全是善宏對他的恩賜，所以他完全不能接受這種侮辱性的言語。“我提前撤出美食街，是因為他們的招商許諾沒兌現、后期管理低劣，對我的生意造成了負面影響，我是直接的受害者。”
另外，呂先生還向商報記者介紹說，自己的臺灣雞排店關門后還有一批店內設備遺留在原先的鋪位內，目前這個存有糾紛的鋪位又被重新出租，而自己的那批設備卻不知蹤影，他懷疑已被善宏方面變賣。
于是，商報記者又一次找到了善宏公司負責人。當聽聞了呂先生的說法后，善宏公司財務經理石女士連聲喊冤，公司負責人曾女士更嚴肅地要求呂先生就損害善宏公司名譽的說辭作出道歉。
據善宏方面介紹，根據其與呂先生先后簽署的“合同簽訂意向書”以及正式合同，呂先生在店鋪正式運營前，需要先支付3萬元進場費、6萬元保證金(也就是呂所說的押金)、5000元企業活動推廣費。且在正式合同中約定，3萬元進場費在任何情況下都不予退還。
這些收費名目和金額，在記者看到的由呂先生的妻子鄭女士所簽署的“合同簽訂意向書”以及正式合同后，均得以證實。然而在實際操作過程中，呂先生僅支付了進場費3萬元、保證金2.5萬元，未支付5000元企業活動推廣費。
石女士表示：“說白了，呂先生就沒有按照合同協議，交齊約定的所有前期費用。現在，他除了開口要合同中明確規定在任何情況下都不退還的3萬元進場費，還索要部分營業款。這不等于是自己經營不善，就拍拍屁股走人，還要賴掉部分租金、水電費，以及部分垃圾清運費、洗碗費等服務費用嗎?他這樣不遵守自己簽署的合同，還對外聲稱善宏公司‘虛假招商’，對我們造成了很惡劣的影響，所以我們要求他承擔提前解約的責任，并作出道歉。”
當記者提及“店鋪內自有設備是否已被管理方變賣”的疑問時，石女士直言，“在呂先生提出解約要求后，我們曾發過書面通知要求他在指定期限內撤走自有物品。逾期未撤走的，將被當作廢棄物由管理方自行處理。而結果是，呂先生對我們的書面通知置之不理，所以我們就將其遺留物品另行處理了。”
呂先生認為是善宏的“黑心招商”造成了目前的局面，而善宏方面認為在按合同辦事的前提下，他們已經作了極大讓步。這正是雙方始終難以和解的最重要原因。
呂先生和善宏方面均向記者提供了一份“店鋪運營收費結算單”(見下列圖表)。善宏方面表示，這張費用結算單中已經不考慮呂先生的違約責任，純粹是實際發生費用的結算。并解釋稱，這張表格中的費用主要包含兩大部分，第一部分是經營期內的租金，包括退出后鋪面空置期的租金。善宏公司負責人特別強調，按照合同約定，因為是呂先生違約，所以裝修期內的租金不再免除，即從進場的8月19日算起。第二部分是經營期內發生的費用。而這正是呂先生異議較多的。
“最后一項進場費分攤，明明我只交了3萬元進場費，他們卻以6萬元來計算分攤。且不說進場費本身合理不合理，光分攤費用就多算了一倍。”呂先生向記者表示，“只聽說超市有進場費，沒想到美食廣場也有。合同中說，進場費是用于店面及公區裝修、消防申報、煤氣開通、證照辦理、現場管理等各項費用。難道這些不是經營方應該提供的服務嗎?這個進場費屬不屬于亂收費呢？”
至于水費、電費、垃圾清運費、洗碗費、收銀機服務費等，呂先生都感到有點不可理解。“就拿電費來說，店鋪內部的電費都是我們自己交的。這里的電費可能是公用部位的電費分攤。我們是交了租金的，公用部位的照明應是管理方提供的服務，怎么還讓我們交費?即使分攤，怎么分攤，金額如何計算出來的，我們都一無所知。”
最具諷刺意味的是一個名為“收銀機服務費”的費用，每月收取1500元。在向善宏負責人征詢這一收費項目時，他們表示，這是收銀機供應商收取的服務費用，意思是說這個費用不是善宏收的。粗略計算，呂先生的店鋪一年光繳納的收銀機服務費就要高達18000元。以LOOK街20家餐飲店鋪計算，收銀機供應商收取的服務費每年將達36萬元。而記者從網上查詢得知，一臺普通收銀機的售價僅為2000元。
石女士表示，水電費都是每個店鋪單獨裝表計量，不存在問題。而垃圾清運費、洗碗費、收銀機服務費等，石女士承認確實沒有在正式合同中作出明確約定，但堅持聲稱美食街內的所有商戶都是按照統一標準收取，善宏方面可以拿出其他店鋪的賬單進行對比，不存在故意抬高收費以減少解約退款額的問題。
專家點評
齊曉齋：在合同簽定有利于己方的情況下，善宏的一些收費項目反而使自己陷入了不利境地。
就拿這個“收銀機服務費”說一說。第一，這個錢該收嗎?商場管理方統一收銀，是為了控制商戶的營業款，對管理方有利;消費者先要買卡才能消費，增加了一道手續，即對商戶不利。加重對方義務的前提下，再向對方收取服務費，于理有悖。第二，收這么多合理嗎?每年高達幾十萬元，管理方以供應商收取為托辭，顯然難以自圓其說。
管理方和商戶之間，管理方相對強勢。商戶直接面對消費者，相對來說經營風險更大。這就要求經營管理方創造一個公平的經營環境，避免竭澤而漁，為小微企業創造一個更好的經商氛圍。這對善宏LOOK街而言是這樣，對整個上海而言，又何嘗不是如此呢?
（上海商報 記者 郭羽 見習記者 胡毅）
