一個(gè)新的現(xiàn)象是，以“名品+折扣”為賣點(diǎn)的奧特萊斯，正在呈現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)。

　　RET睿意德中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)研究中心首席分析師施瑾稱，“2014 年，全國(guó)前十購(gòu)物中心營(yíng)業(yè)收入同比微增0.5%，而同期全國(guó)前十奧特萊斯?fàn)I業(yè)收入則同比大增21.3%。”

　　根據(jù)戰(zhàn)略管理咨詢公司羅蘭貝格(Roland Berger)的預(yù)測(cè)，到2018年，奧特萊斯的預(yù)期增長(zhǎng)率為34%，百貨商場(chǎng)為8%，獨(dú)立店鋪為20%，網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物為29%。

　　收縮與擴(kuò)張

　　在各類商業(yè)地產(chǎn)模式中，百貨業(yè)整體處于收縮狀態(tài)。

　　英國(guó)馬莎百貨近期表示，公司計(jì)劃2015年8月前關(guān)閉上海的5家門店。百貨關(guān)店近年來(lái)屢見(jiàn)不鮮。據(jù)RET睿意德中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，僅在2014年，大型連鎖百貨全年關(guān)閉26家店。其中，百盛百貨、中都百貨和伊藤洋華堂各關(guān)閉3家，其他包括寶萊百貨、尚泰百貨、新光百貨、王府井百貨等在二三線城市均有閉店。北京就有1家百盛和3家華堂閉店。

　　與百貨業(yè)態(tài)收縮不同的是，購(gòu)物中心仍在繼續(xù)擴(kuò)張。中國(guó)購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)咨詢中心預(yù)測(cè)，從現(xiàn)在到2025年，還會(huì)有7000家購(gòu)物中心建成開(kāi)業(yè)，屆時(shí)我國(guó)購(gòu)物中心將超過(guò)1萬(wàn)家。

　　一位商業(yè)地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，他們集團(tuán)的購(gòu)物中心，銷售額和租金額都在穩(wěn)步增長(zhǎng)，但百貨業(yè)態(tài)整體低迷。主要是受電商沖擊，業(yè)態(tài)單一等因素影響。該人士透露，他們已經(jīng)將一些退租的百貨業(yè)態(tài)，重新規(guī)劃調(diào)整為寫字樓出租。

　　中糧置地(大悅城地產(chǎn)有限公司)年報(bào)稱，其于去年底完成收購(gòu)的幾個(gè)大悅城，平均出租率基本在90%以上，租金水準(zhǔn)同比增長(zhǎng)10%到20%。

　　除了購(gòu)物中心，奧特萊斯近兩年更是呈爆發(fā)式增長(zhǎng)。一項(xiàng)調(diào)查顯示，目前全國(guó)范圍內(nèi)處于運(yùn)營(yíng)狀態(tài)的奧特萊斯已近300家。不過(guò)，其中不少奧萊項(xiàng)目只是徒有其名，而更像是各類品牌的大雜燴集貿(mào)市場(chǎng)。RET睿意德中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)研究中心指出，重慶、哈爾濱、長(zhǎng)春、合肥、鄭州、青島等城市奧特萊斯項(xiàng)目將爆發(fā)式增長(zhǎng)，奧特萊斯開(kāi)發(fā)項(xiàng)目均超過(guò)4個(gè)，將成為奧特萊斯未來(lái)主力布局城市。

　　2015年2月，九龍倉(cāng)集團(tuán)以1.5億元競(jìng)得長(zhǎng)沙市金洲新區(qū)金水西路與歐洲北路交界地塊。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解到，九龍倉(cāng)計(jì)劃將該地塊打造為規(guī)模約7萬(wàn)平米的奧特萊斯。

　　商業(yè)地產(chǎn)資深人士分析稱，奧特萊斯的大規(guī)模增長(zhǎng)，反映了中國(guó)消費(fèi)者目前的消費(fèi)特點(diǎn)。隨著國(guó)內(nèi)人均可支配收入水平的不斷提高，中產(chǎn)階層消費(fèi)客群數(shù)量的不斷壯大，對(duì)生活和產(chǎn)品質(zhì)量要求甚高，推升了消費(fèi)者的消費(fèi)支出和品牌認(rèn)知，為奧特萊斯的發(fā)展提供了良好的機(jī)遇和前景。

　　奧萊的另一面：潛在風(fēng)險(xiǎn)

　　RET睿意德董事索珊在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)表示，百貨業(yè)態(tài)由于沒(méi)有辦法承載一些社交、互動(dòng)的功能，品牌也越來(lái)越不被年輕時(shí)尚人群所認(rèn)可，它們所面臨的優(yōu)化調(diào)整屬于正常現(xiàn)象。奧特萊斯屬于目的性消費(fèi)，目前一些一二線城市中產(chǎn)階級(jí)消費(fèi)人群增長(zhǎng)的厚度是夠的，再加上國(guó)際品牌看好內(nèi)地市場(chǎng)，城市交通、汽車保有量的助推，奧特萊斯的增長(zhǎng)有其多維度因素。另外，奧特萊斯紅火后，可以幫地方政府抬升地價(jià)。

　　值得關(guān)注的現(xiàn)象是，正在布局中的大部分奧特萊斯都集中在消費(fèi)力不佳的三線城市。“在奧特萊斯未來(lái)布局城市中，25 個(gè)三線城市將開(kāi)發(fā)34個(gè)奧特萊斯項(xiàng)目，占所有城市未來(lái)開(kāi)發(fā)比重37.8%。” RET睿意德中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)研究中心首席分析師施瑾說(shuō)。

　　奧特萊斯對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)能力有著極高的要求。施瑾稱，參差不齊的開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)水平，使得近半數(shù)的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)狀況不盡如人意，一些項(xiàng)目倒閉。《報(bào)告》選取2014 年全國(guó)銷售排名前十位的奧特萊斯與其他項(xiàng)目對(duì)比分析，發(fā)現(xiàn)品牌組合、建筑設(shè)計(jì)、集團(tuán)資源是影響奧特萊斯經(jīng)營(yíng)差異的三大根本因素。

　　“排名前十的項(xiàng)目中沒(méi)有開(kāi)發(fā)商背景，但在全國(guó)現(xiàn)有兩百余家?jiàn)W特萊斯中，由開(kāi)發(fā)商建造并運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目卻超過(guò)七成，其中由于缺乏品牌資源及經(jīng)驗(yàn)不足而最終導(dǎo)致停業(yè)或倒閉的奧特萊斯也相當(dāng)多。”施瑾指出，“新建奧萊項(xiàng)目需要關(guān)注上述三大因素，突破奧萊發(fā)展瓶頸。”
　　（21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 王營(yíng)）