曾經(jīng)依靠數(shù)碼商業(yè)起家的日月光廣場如今正在“大換血”，數(shù)碼業(yè)態(tài)已基本逐步撤離了該項目。《第一財經(jīng)日報》記者3月9日多方采訪獲悉，由于數(shù)碼產(chǎn)品的實體店經(jīng)營落寞以及日月光本身的硬傷等原因，導(dǎo)致該項目經(jīng)營長年不佳，為改善生意，日月光項目正轉(zhuǎn)型，將大量的服飾以及數(shù)碼業(yè)態(tài)調(diào)整撤離，取而代之的是拉升人氣的餐飲和兒童業(yè)態(tài)，但能否成功還待時間驗證。
大量商鋪撤離
位于上海打浦路區(qū)域的日月光，數(shù)年前開業(yè)時也曾名噪一時，因為超級大的商業(yè)體量和優(yōu)良的地理位置，且靠近田子坊這個上海灘知名的文化旅游項目，因此在當(dāng)時備受關(guān)注。
然而數(shù)年后，當(dāng)《第一財經(jīng)日報》記者再度來到日月光時，卻發(fā)現(xiàn)大量的商鋪已經(jīng)撤離，很多樓層約有一半的鋪位都用廣告紙圍起來，上面寫著“即將開業(yè)”的字樣，最令人印象深刻的當(dāng)屬作為以數(shù)碼業(yè)態(tài)起家的日月光內(nèi)，目前幾乎已經(jīng)看不到數(shù)碼業(yè)態(tài)，除了大量正在調(diào)整的停業(yè)商鋪，僅有部分服飾、餐飲和兒童業(yè)態(tài)還在經(jīng)營，但商場整體人氣慘淡。
日月光內(nèi)的一位工作人員告訴記者，其實商場業(yè)態(tài)的調(diào)整已經(jīng)進行了一段時間，基本上大量的數(shù)碼業(yè)態(tài)已經(jīng)撤出，一些生意差強人意的服飾品牌也撤離了，目前就剩下一些餐飲、兒童早教以及部分服飾店還在經(jīng)營。
“‘大換血’調(diào)整的原因很簡單，因為日月光的生意長期都不太好，這種情況下業(yè)主方肯定要另作其他打算。”上述工作人員透露。
一位已經(jīng)撤離日月光的品牌商表示，其原本租賃了日月光的鋪位，生意并不太好，但勉強還能維持，然而由于在租約到期后，日月光調(diào)高了租金，而且日月光還重新規(guī)劃了整體業(yè)態(tài)的招商，因此雙方難以談攏而導(dǎo)致最后其退出日月光項目。
有業(yè)界人士透露，數(shù)碼業(yè)態(tài)落寞后，日月光人氣很低，導(dǎo)致其他業(yè)態(tài)也受連累，但其部分商鋪的租金在續(xù)約時要求調(diào)價，的確導(dǎo)致了一些商戶的撤出，但最根本的還是日月光本身的整體轉(zhuǎn)型調(diào)整。
硬傷與轉(zhuǎn)型
公開資料顯示，日月光集團為大型半導(dǎo)體制造服務(wù)公司之一，專注于提供半導(dǎo)體客戶完整之封裝及測試服務(wù)，包括晶片前段測試及晶圓針測至后段之封裝、材料及成品測試的一元化服務(wù)。
“應(yīng)該說日月光集團在數(shù)碼業(yè)界的地位不低，然而有時候優(yōu)勢也會變?yōu)榱觿荩湓跀?shù)碼業(yè)態(tài)很強大，但該集團并不懂得商業(yè)運作，其此前幾乎并未涉足過零售業(yè)，其在上海開設(shè)日月光購物中心后，自然大量引入了數(shù)碼產(chǎn)品，卻在其他業(yè)態(tài)的招商布局上完全沒有概念，導(dǎo)致業(yè)態(tài)布局過偏，不夠平衡。要知道購物中心需要服飾、餐飲、體驗、兒童、娛樂等多種配合，還很講究主力店的引入，這些都是日月光不太懂得的。”有接近人士透露。
“雪上加霜”的是，數(shù)碼實體店備受網(wǎng)購和海外代購沖擊，比如近期太平洋數(shù)碼的停業(yè)調(diào)整等，這令最初以數(shù)碼為主要業(yè)態(tài)的日月光毫無優(yōu)勢可言。
“日月光還有一個硬傷——動線，商場最重要因素之一就是動線，好的動線可以引入客流增加消費額，反之則降低客流影響生意。日月光如此大體量，其動線設(shè)計卻不科學(xué)，通常客人走著走著就沒有了方向感，視野也不通透，流失客源。”RET睿意德商業(yè)服務(wù)部董事杜斌分析。
如此窘境之下，日月光決定轉(zhuǎn)型。
“日月光方面發(fā)現(xiàn)，數(shù)碼業(yè)態(tài)已落寞，肯定要做減法，但餐飲這類聚集人氣的業(yè)態(tài)可以大量引入，因此其重新招商，將數(shù)碼和部分服飾去除調(diào)整后，由餐飲取代入駐，并配以目的性消費的兒童業(yè)態(tài)，增加家庭客源。盡管目前還在重新調(diào)整中，但根據(jù)測算，日月光未來整體的租金可以提升。原本數(shù)碼業(yè)態(tài)租金可能只有10多元每平方米每天，而熱門餐飲的租金可達20多元至30元每天每平方米，其他業(yè)態(tài)甚至可達40多元每天每平方米。關(guān)鍵是可以帶來人氣。日月光的目標是要在未來成為餐飲聚集地。”接近人士透露。
值得注意的是，商業(yè)地產(chǎn)項目競爭日益激烈，日月光能否轉(zhuǎn)型成功，還未可知。
世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示，2014年至2016年，上海核心商圈的供應(yīng)量合計約63.5萬平方米，而非核心商圈的供應(yīng)量約為272萬平方米，是核心商圈的4.3倍。部分市中心的商業(yè)項目以重新定位調(diào)整的策略來面對競爭日趨激烈的市場環(huán)境。目前上海已出讓土地的商業(yè)供應(yīng)總量超過400萬平方米，其中，預(yù)計在2016年年底前開業(yè)的項目總量超過330萬平方米。從歷史供應(yīng)數(shù)據(jù)來看，2000年至2013年，上海市的年平均零售物業(yè)供應(yīng)量為325,671平方米;而2014年至2016年，年均零售物業(yè)供應(yīng)量將為1,122,876平方米，是此前年份的3.4倍，市場供應(yīng)出現(xiàn)井噴。雖然，市場供應(yīng)的突然放量將會導(dǎo)致一些項目的延遲開業(yè)，但零售物業(yè)市場的競爭日趨激烈是不爭的事實，如此巨大的供應(yīng)量投放市場后，需要較長一段時間的消化。
（第一財經(jīng)日報 樂琰 羅韜）
