核心提示：購物中心開業后的調整并不一定是對原有定位的更正或是推翻之前的模式，而是在不同時期購物中心針對市場主動求變，開業后伴隨始終的品牌調整和業態升級才是永恒的話題。
未來眾多購物中心的調整將持續進行，由此才能給市場帶來更多競爭和驚喜，也使得更多更新的業態及品牌可以陸續進入購物中心，使得商業呈現新老交替、不斷提升的態勢。購物中心的開業后的調整并不一定是對原有定位的更正或是推翻之前的模式，而是在不同時期購物中心針對市場主動求變。對購物中心而言，前期的定位、規劃、招商到開業只是起點，開業后伴隨始終的品牌調整和業態升級才是永恒的話題。
一、沈陽大悅城租賃現狀分析
沈陽大悅城ABCD區簽約率為73% ,開業率為70%。
ABCD區現階段需調整品牌量135家，其中已調整開業27家，還有108家待調整，占353家總店鋪30%(截止到2012年5月15日，含空鋪、待續約、已提出撤鋪不續約等)。
租賃現狀分析—業態占比
現狀分析—消費者與客流分布特征
ZEN主力百貨
現狀分析小結
1、商鋪租售比嚴重失調，個別C、D館品牌和品類嚴重銷不抵租;
2、A、B、C、D各館業態功能定位模糊，各館主題性定位不清晰，品牌商鋪間互動性較差;
(例如：C館的ZEN百貨、D館的影院和電玩城對其他場館的人流拉動作用不明顯);
3、隨著沈陽商業市場激烈的競爭加劇，沈陽大悅城應及時轉變經營思路、調整招商政策、從而加大對品牌商戶的維護和商業人才的培養。
二、項目定位調整
現有定位
如圖示，ABCD四館呈發散狀獨立分布;且AB館與CD館之間隔了一條大什字街，D館西側又有沃爾瑪超市，阻礙了一部分從東邊中街過來的人群(從A館至D館端頭步行街直線距離達500米)。
從商業建筑分布來看，大悅城四個館不易形成一個統一的整體購物氛圍(主力店作用弱化)，若各館不進行差異化經營，形成業態功能特色，則易導致目標客群扁平化和進一步稀釋，并形成四館資源互相競爭的不利格局。
現有項目定位：快時尚品牌集客力分散、零售業態比例偏高、快餐和家庭生活、娛樂等功能性商品缺失;
項目定位調整方向：豐富商品業態、優化品牌組合、提升娛樂生活體驗。
三、分期調整目標
短期目標：針對空鋪調整，針對預撤鋪又符合大悅城定位商戶給予免保底租金短期優惠政策 。
中期目標：針對商戶合同期終止、續約，進行場館及樓層品牌優化，調整租金水平和經營面積。
長期目標：逐步引進新的主題品牌店，形成各館獨有主題功能氛圍和差異化特色品牌亮點。
(2)遵循定位原則調整：遵循大悅城年青時尚定位總原則，各館精選20%-30%的主題性主力品牌，清晰塑造ABCD館各館差異化功能定位 。
(3)整合調整：對現有經營品牌采取主動溝通調整，對經營有困難但符合大悅城定位的品牌進行經營政策扶持或店鋪面積更改，促進商戶積極調整現有店鋪經營產品定位和商品價格。
(4)業態升級：對吸客力較弱的樓層進行業態調整，增加目的性消費業態與功能服務業態。
(5)內力調整：逐漸汰換降低代理商簽約，加大公司直營品牌簽約占比，減少商場經營的風險。
四、餐飲娛樂調整策略
AB區餐飲
以消費者熟知并喜愛的本地餐飲品牌為主，AB區目前缺少像鹿港小鎮、港麗茶餐廳、綠茶類型的中型主力餐飲和知名的快餐飲。
CD區餐飲、娛樂
外婆家、漢巴味德開業后，表現出了大型主力餐飲的作用，為C區5層餐飲起到了帶動作用。目前CD館餐飲正逐步進入良性運營，剩余空鋪以輕快餐飲為主要目標(如：吉野家、DQ、權味、迪孚咖啡、LAVZZA、太興茶餐)。D館增加主題性酒吧業態，與現有影院、KTV、電玩等業態組合，形成沈陽大悅城獨特的年輕人聚會娛樂的場所。
五、各樓層調整規劃
1、A館調整思路
調整思路---強化年輕、潮流體驗
調整原則：鞏固國際快時尚潮流定位，增添國際感強、性價比高的時尚品牌，對原店鋪過大、坪效低品牌進行優化升級。
品牌組合：國際快銷+國際潮流+動感個性+主題餐飲。(ZARA、UNIQLO、BESTSELLER GROUP)
A區—L1 LOUD響亮
2、B館調整思路
調整思路：都市浪漫、白領約會主題館。
調整原則：引進Apple萍果直營主力店奠定沈陽大悅城時尚潮流前沿地位,同時拉動B館人氣，加大國際、國內快時尚氛圍、增加獨有品牌。
品牌組合：國際時尚(APPLE)+創意雜貨+時尚少女服飾+時尚餐飲(APPLE、C&A、MUJI)
B區—B1 WONDERS 奇妙
3、C館調整思路
調整思路：都市新貴家庭生活館
調整原則：保留原有少淑、設計師風格服裝品牌的基礎上，增加家居家飾品類、生活護理品類，加強兒童體驗區，強調與ZEN主力百貨店業態差異互補。
品牌組合：國際時尚+生活品味家居+兒童體驗+個人護理+時尚餐飲+精品超市+ZEN主力店。
C區—B1 Relaxed 輕松
4、D館調整思路
調整思路：國際快時尚+娛樂體驗+服務配套，打造沈陽首家年輕人集聚會、餐飲、娛樂為一體的休閑娛樂場所。
調整原則：在原有GAP快時尚基礎上，增加主題酒吧，同時增加服務功能，以娛樂目的性消費為導向。
品牌組合：GAP、SHOEMARKER等潮牌服飾+主題酒吧+主題餐飲+影院+KTV+電玩。
B1 – CONVENIENT便利
八、整體調整目標
2012年
落實：樓層調整招商方案的實施，完成方案的計劃節點;
穩場：完成ABCD四館商戶續約、業態調整及空鋪招商;
政策：建立商戶扶持培養租金優惠政策和業績指標的調整分解;
協助：APPLE品牌的簽約和裝修工作，啟動沃爾瑪解約談判;
轉變：加強團隊溝通機制建設，打造專業化服務團隊。
2013-2014年
打造：初步調整成為沈陽地區國際快時尚品牌的聚集地和城市地標商業綜合體;
強化：餐飲、娛樂、服務體驗業態占比，整體達到5:4:1，由 時尚購物、餐飲為主導轉型為購物娛樂體驗型消費;
提升：調整項目商業品牌知名度和品質，初步實現ABCD四館功能差異化，提升項目美譽度。
2015-2016年
標桿：沈陽綜合類商業地產項目盈利能力前三名;沈陽商業購物中心項目經營業績第一名;
實現：國際時尚品牌集合度的獨有特質，在規模、體量、品牌集合力三方面實現強勢地區壟斷;
復制：實現沈陽大悅城輻射東北三省的開發復制。
（來源：商業地產學院）
