本文從三里屯village、世貿天階、藍色港灣、上海新天地、南京1912、成都錦里、天津鼓樓文化街、南鑼鼓巷、798藝術區、美國City Walk、天津音樂主題商業街、日本秋葉原動漫商業街12大知名案例全面分析特色商業街的開發模式與成功因素。

　　一、時尚+商業

　　1、三里屯village

　　定位：集文化、藝術、休閑和購物于一體的全新空間。

　　藝術建筑：建筑本身就是一件藝術品，獨立品牌大樓，以三維建筑去宣示品牌形象。

　　不規則的樓體、色彩斑斕的外觀，到大膽的建筑材料的運用，以及相對獨立而又互相連接的多層空間設計，使得建筑整體本身就是一件藝術品。

　　(趨勢：世界一線品牌購物終端的發展史，大多都經歷了從只重視店鋪內的設計，到重視整體建筑藝術風格的演變過程。)

　　業態：業態豐富，南區偏重年輕時尚，北區定位更高端，多為國際一線品牌。

　　南區業態

　　定位：南區更偏重年輕時尚，中高端為主。

　　領域廣泛：業態涉及時裝/配飾、美容、家居、電子產品、書店、餐廳、影院和藝術文化，經營范圍延伸到了家電和兒童樂園的領域，如香港知名大型兒童教育品牌WiseKids，也是三里屯Village的特色之一，同時也是進入北京的首家店。

　　配比：業態比餐飲等。

　　北區業態

　　定位更高端，瞄準國際一線品牌。品牌旗艦店裝修風格前衛、時尚。

　　品牌—特色體驗

　　接連不斷的創意、藝術、展示、活動使得三里屯village成為北京時尚潮流地標。

　　2、世貿天階

　　京城時尚旅游新地標。

　　定位——定位為“結合美食、娛樂、空間藝術、時尚信息櫥窗以滿足看、聽、嗅、味、觸的全感官之旅的休閑購物場所”，將為CBD內的中高收入的白領提供流行時尚零售業態及商業服務設施，將集6星級Night Club異域特色主題餐廳、家居生活、Spa、美食廣場、品牌旗艦店等于一體。

　　京城獨一無二的巨型天幕使世貿天階成為時尚旅游新地標。

　　品牌——世貿天階匯集了世界各地時尚特色品牌，其中包括很多北京首家店鋪及旗艦店：

　　西班牙時尚品牌ZARA北京第一家旗艦店;

　　MissSixty/Energy 北京旗艦店;

　　FUBU北京唯一店;

　　直營概念店 Adidas Heritage;

　　法國流行品牌promod 北京第一家店;

　　SJSJ北京第一家店;

　　美國時尚品牌GUESS北京旗艦店;

　　美國經典休閑品牌GANT中國旗艦店;

　　法國品牌 Lilith 北京第一家店;

　　西班牙鞋具皮具品牌 Patricia 的北京第一家店;

　　德國女裝品牌 MARCCAIN 的北京第一家店;

　　高級服裝訂制臺灣品牌 GIOIA PAN 的中國第一家店;

　　雅詩蘭黛集團設立MAC彩妝專賣店等等;

　　別具特色的爵士樂酒吧CJW;

　　北京第一家外文書店 Chater House;

　　韓國高檔超市及加州健身姚明運動館的中國第一家店;

　　GoldBo-tree 菩提島時尚生活SPA的北京每一家店;頌音樂廚房的中國第一家店等。

　　3、藍色港灣

　　定位國內首座Lifestyle Shopping Center，依托朝陽公園水景資源，打造全新商業形式。

　　Solana有別于傳統商業，是集購物、娛樂、休閑、旅游，文化于一身的一站式體驗消費場所。最大特點是將豐富業態與頂級環境資源相融合，以完全開放式空間為城市中的精英群體營造閑適輕松的購物氛圍，是都市水泥森林中的一處稀有風景。

　　業態—SOLANA包含購物、休閑、文化、娛樂等多種業態，經營內容豐富，滿足各類人群消費需求。

　　8字動線

　　SOLANA藍色港灣獨有一條巧妙的8字型的動線，消費者沿著這條動線行走，將不會錯過SOLANA藍色港灣的絕大多數店鋪。

　　整個建筑由19棟2-3層地中海風格的樓宇環型組成，擁有眾多的國際品牌名店;

　　總結：

　　必備條件：區域具備良好的商業消費環境。

　　Solana：地處CBD、燕莎和麗都三大商圈交匯處，形成了濃厚的國際化氛圍;周圍聚集了20多個北京最高檔的涉外公寓和高尚社區，此區域已發展成為北京最具消費力人口的聚集區;周邊涉外寫字樓里工作的高收入白領為Solana提供了眾多高素質、高收入的消費人流。

　　二、歷史+商業

　　1、上海新天地

　　外地游客來上海旅游的必到之地;

　　上海的白領一族體驗小資生活的專屬地;

　　居住在上海外籍人士進行交流和聚會的根據地;

　　新天地位于城市“中心的中心”，距淮海中路高檔消費商業區600米左右，占地面積52萬平米，緊鄰淮海中路商務圈，北至太倉路;西至馬當路;南至自忠路;東至西藏南路原自然街坊23個;原居住人口7萬人。

　　新天地是太平橋改造規劃的首期項目

　　A、太平橋人工湖綠地，占地4.4萬，水面面積1.2萬，已成為市中心景觀;

　　B、新天地，占地3萬，建面6萬，分南、北里;

　　C、翠湖天地高級住宅小區，總建68萬;

　　D、企業天地甲級寫字樓區，總建面50萬;

　　E、瑞安集團總部大樓，區域的標志性建筑。

　　開發理念：改變原先的居住功能，賦予商業經營價值，把這片反映了上海歷史和文化的老房子改造成集國際水平的餐飲、購物、演藝等功能的時尚、休閑文化娛樂中心。

　　改造方式：新天地開發借鑒了國外經驗，采用保留建筑外皮、改造內部結構和功能、并引進新的生活內容，這一做法在上海甚至是全國尚屬首創。

　　石庫門建筑群外表保留了當年的磚墻、屋瓦，而每座建筑的內部體現出現代休閑生活的氣氛。漫步新天地，仿佛時光倒流，有如置身于二十世紀二、三十年代的上海，但一步跨進每個建筑內部，則非常現代和時尚;門外是風情萬種的石庫門弄堂，門里是完全的現代化生活方式，一步之遙，恍若隔世，真有穿越時空之感!

　　功能定位：集餐飲、購物、娛樂等功能于一身。

　　客戶定位：上海的小資一族、居住在上海的外籍人士以及到達上海的中外游客;提供一種集購物、餐飲、住宿、休閑、娛樂和觀光旅游為一體的“一站式”消費的場所。

　　北里：約3.5萬，以保留石庫門舊建筑為主，內部為現代化裝修。

　　南里：以反映時代特征的新建筑為主，包括一座總建面達2.5平米的購物、娛樂、休閑中心，配合少量石庫門建筑。

　　集中式商業與街鋪的比例：42%集中式商業(5層)+58%街鋪(2-4層)，近乎40%：60%的比例。

　　藝術化商業：新意迭出的時尚活動，為新天地帶來富有動感的現代時尚風采，使之成為現代潮流的領導者。

　　服務：咨詢中心免費提供新天地各個租戶的店卡和各種關于新天地的資料、刊物，以及上海旅游交通地圖等。電腦瀏覽新天地及其他相關的網站。中英雙語服務。

　　上海新天地商業功能實現成功因素

　　選址：城市核心區中心位置、市級商圈、高檔商務區附近，周圍有高端住宅支撐;

　　差異化定位：與臨近成熟商圈形成差異、功能綜合、集餐飲、購物、娛樂休閑、文化于一體;

　　商業業態比例：零售：餐飲：休閑娛樂及商服分別為42%：38%：20%;

　　商業形態比例：42%集中式商業+58%商鋪。

　　盈利模式：采取只租不售模式，經營者和管理者分離(開發商資金實力、商業管理經驗);對租戶嚴格挑選，現有租戶中，85%來自中國內地以外的國家和地區。

　　總結：北京、上海兩個商業代表作成功的共同之處

　　項目都抓住了符合現代消費的“流行、時尚”的核心文化元素，迎合了市場的需求。

　　上海新天地：建筑構建出海派文化特色;商業運營上體現時尚代表時尚藝術的“陳逸飛”、代表流行音樂時尚的“東魅”，并輔之以星巴克、哈根達斯、酒吧。

　　三里屯：超現代建筑藝術

　　將項目與城市本身的歷史文化構成一個強烈的反差，以彰顯項目的差異化和獨特性。反其道而行之，將項目的建筑風格與城市文化的對比和反差做到極限。

　　充分利用區域傳統的消費基礎，并通過項目的打造，將影響擴大到全市、全國。

　　項目的規劃設計上獨樹一幟，劍走極端，構建區域建筑標桿。

　　上海新天地：老瓶裝新酒

　　開發商資金實力和運營能力的體現，啟動運營到全面實現贏利花費近四年多的時間;

　　香港成功的招商經驗及運營能力，引進很多國際知名的品牌的旗艦店，以及首次進入中國或北京的品牌。

　　2、南京1912

　　昔日總統府邸，今朝城市客廳，主打“民國文化牌”，兼具文化歷史底蘊和現代時尚的休閑文化商街。

　　位置：位于南京市長江路與太平北路交匯處;

　　規模：由17幢民國風格建筑及”共和”“博愛”“新世紀”“太平洋”4個街心廣場組成，總面積3萬多平方米;

　　案名：從征集的600多個方案中確定，1912 是民國元年;

　　定位：東方三采將南京1912定位于“城市客廳”，力圖成為白領、小資、文化人群、外籍人士、商務客人、游客消費的“高尚休閑商業區”。

　　南京1912的設計風格與總統府遺址建筑群總體風貌保持一致。總統府是南京民國建筑風貌的集中地;17幢建筑，其中5幢是原有的民國建筑，最高的只有三層樓，大多數建筑是兩層樓甚至是平房。

　　青灰色與磚紅色相間的建筑群，風格古樸精巧，錯落有致、呈L形環繞”總統府”;大多數新建筑中，無修飾與浮華的青磚既是墻體，又是外部裝飾，煙灰色的墻面上，勾勒了白色的磚縫，除此之外無任何修飾。

　　業態—以酒吧為主要經營業態，消費檔次定位中高檔，注重國際一線品牌的引進。

　　招商定位：招商方向主要定格在與旅游休閑相關的餐飲、酒吧、咖啡館、茶館、美容健身中心等國際頂尖品牌。國際一線品牌將占有40%的份額，國內發達城市的一線品牌占有30%的份額，其余30%。

　　總結

　　選址：歷史文化資源 、遺留建筑;

　　1912：與民國總統府一墻之隔;

　　民國文化為載體;

　　業態、定位上時尚、與建筑形成反差;

　　定位：旅游、外國人、本地高端白領、小資。

　　三、文化+商業

　　1、成都錦里商業休閑街

　　文化、商業與地產的融合，是巴蜀民風民俗和三國蜀漢文化的民俗風情街，號稱“成都版清明上河圖”。

　　體驗式、休閑式、互動式的旅游方式，符合現代游客的旅游需求。

　　在3個主題區域堅持了主題和特色業態，再分別輔以其他業態，避免了相同業態過于集中，帶來消費疲勞。

　　根據依附的地理空間所承載的文化內涵來確立建筑的主題，錦里外部為明清古建筑風格，與武侯祠現存的清代建筑融為一體。

　　錦里休閑街主要賣的是“文化”，是三國文化的代名詞，把文化與商業巧妙的融合起來，使顧客在體驗文化的同時進行消費。

　　2、天津鼓樓商業街

　　集旅游、購物、娛樂、展示、休閑風情文化街。

　　占地約20萬平方米，總投資12億元。

　　以青磚瓦房的明清建筑風格為主，主體2至4層，高低錯落。

　　商業街總體規劃呈十字型，南北向長580米，東西向長510米。

　　以新鼓樓為中心的鼓樓廣場，長寬各81米，作敞開式設計。

　　廣場周圍分南街(天津風情街)、北街(古董珠寶街)、東街(精品購物街)等幾個部分，兼具旅游、購物、娛樂、展示、休閑等多項功能。

　　目前入駐商業企業500家。

　　商業街由三部分構成：南街(天津風情街)、北街(古董珠寶街)、東街(精品購物街)。

　　3、南鑼鼓巷

　　以胡同四合院為肌理、歷史文化為底蘊、兼具品味人文環境的休閑旅游和文化創意的特色街區。

　　定位為集商業休閑、文化旅游、藝術品交易、文化創意為一體的特色商街，目前經營的商鋪主要為酒吧、餐飲及工藝品店。

　　除胡同文化之外，北京民俗文化以及現代休閑創意成為南鑼鼓巷特色商業街的最大亮點。

　　北京民俗文化：漢服文化、傳統茶藝、變臉、中幡、雜技、老北京傳統叫賣等;

　　現代藝術文化：花式調酒、非洲風情舞蹈、先鋒音樂、經典話劇等;

　　文化產品的展示：主題明信片、紀念戳、老北京傳統小吃、民間藝人現場制作手工藝品以及全國各地創意達人手工藝品。

　　總結：歷史建筑或仿古建筑;民俗文化;分塊;潮流元素，胡同。

　　四、藝術+商業

　　798藝術區

　　北京文化時尚創意先鋒基地，國內最具國際影響力的藝術區。

　　“798藝術區”位于北京東北方向朝陽區大山子地區，是50年代由蘇聯援建、東德負責設計建造的重點工業頂目原國營798廠等電子工業的廠區所在地。

　　自2002年開始，大量藝術家工作室和當代藝術機構開始進駐這里，成規模地租用和改造閑置廠房，逐漸發展成為畫廊、藝術中心、藝術家工作室、設計公司、時尚店鋪、餐飲酒吧等各種空間的聚集區。

　　798藝術區已經變成國內最大、最具國際影響力的藝術區，并已成為了北京都市文化的新地標。

　　798進駐機構除了畫廊/藝術中心/工作室外，餐飲業、時尚業、媒體產業、設計/廣告公司目前在園區中已經占有很大的比重。

　　具有藝術氣息的特色餐飲、零售等商業配套已經成為園區最主要的盈利點。

　　798藝術區已經基本形成了以藝術為核心的生態系統：

　　藝術創作——園區發展的核心驅動力。濃郁的創作氛圍使大量藝術家聚集在此，成為一切藝術活動的源泉。

　　藝術交流——園區面向社會的營銷窗口。大量的展覽、沙龍極大地提升了798的知名度和社會影響力。但展覽和藝術品交易的收益狀況一般。

　　衍生服務——園區主要的商業收入來源。特色餐館、酒吧、咖啡廳，創意家居、服飾店以及與藝術相關的書店等等，不僅豐富了園區的配套，增添了園區的活力，更為園區帶來了豐厚的租金回報。

　　五、主題+商業

　　1、美國洛杉磯City Walk

　　商業與電影主題的結合，以電影作為主題的休閑娛樂購物中心。

　　City Walk(城市步道)是美國洛杉磯著名的休閑娛樂購物中心;距離市區相距3公里，于93年對外開放;共有40多家專營店、餐飲部和娛樂場所，總建面約為2.5萬平米。

　　初期依托于奧斯卡典禮及電影主題活動，逐漸形成了以電影為主題的歡慶廣場;

　　目前已發展成為洛杉磯極具節慶氛圍及文化特色的休閑旅游區之一。

　　美國洛杉磯城市步道CITY WALK特征要素

　　2、天津音樂主題商業街

　　商業與音樂主題的結合

　　3、日本秋葉原動漫商業街

　　商業與動漫主題的結合

　　
　　（來源：商業地產學院）