隨著城鎮化步伐的加速以及人們生活水平的提高，商業及大型購物中心面積在近幾年內突飛猛進的增長。根據深圳中原研究中心的監測，深圳購物中心人均面積也由2006年的0.24㎡/人迅速提升至2013年的0.51㎡/人，8年時間內翻了一倍。購物中心的迅速擴張遇上了電商的高速發展，行業競爭日益激烈。如何通過業態的合理布局來吸引客流，已經成為當前購物中心招商運營的主要攻堅點。

　　深圳中原研究中心對深圳不同時期開業、商業建面在10萬㎡以上的7個典型購物中心的業態分布進行了系統調研。結果顯示，當前深圳購物中心仍以購物功能為主，進駐的商家半數以上集中在服飾、珠寶首飾等傳統業態。7大購物中心的餐飲商家平均占比約為21%，略高于國際標準的18%。此外，其余業態占比均不足10%，主要分布在兒童、個人護理、休閑娛樂等領域。

　　圖1 深圳市大型購物中心業態占比分布圖(按商家數量)

　　
　　數據來源：深圳中原研究中心

　　隨著市場競爭的日益激烈，購物中心之間面臨著高度同質化的突出問題，且以購物為主的定位逐步受到電商的沖擊，尤其是傳統服飾業態。所以，近兩年購物中心在招商方面開始針對業態分布做出調整，餐飲、娛樂、個性成為轉型的主要方向。通過對深圳不同時期開業以及同一購物中心最近幾年的業態變化進行分析，可以發現以下幾個大的趨勢：

　　首先，餐飲業態占比大幅提升，甜品等體驗式休閑餐飲成為主要方向。在購物中心發展的初期，市場競爭較小，集中式購物成為購物中心的主要定位，餐飲并未受到足夠重視。2004年左右開業的金光華、萬象城餐飲商家占比都在15%左右。2008年以及2013年前后，深圳購物中心迎來兩輪集中式的高速發展期，行業競爭日益激烈。2012年開始，新開業購物中心餐飲商家占比由此前的15%上升至24%左右，并繼續向30%靠攏。同時，通過對比早期開業購物中心業態隨時間的變化也能發現同樣的趨勢，萬象城、金光華當前的餐飲占比與開業初期相比均有約2個百分比的提升，益田假日廣場提升幅度更是高達4個百分點。

　　從餐飲商戶的調整方向來看，主要轉向甜品、飲品以及酒吧、咖啡等吸引顧客長時間停留的業態為主。而其中又以甜品店表現最為突出，例如金光華的甜品店在全部餐飲業態的占比由2011年的17%提升至2014年的24%，益田假日甜品在餐飲中的占比也高達25%，2013年開業的海雅繽紛城(資料、團購、論壇)甜品占比接近3成。

　　其次，兒童業態占比穩步提升，電影院與反斗樂園基本成為購物中心標配。互聯網的快速發展帶來的人與人之間關系的疏遠，父母忙碌的工作使得兒童的玩伴變成了各種玩具，娛樂活動逐步從家里、社區搬進了購物中心。“家庭式”購物、休閑已經成為當前購物中心的另一大利潤增長點，兒童業態在購物中心中的占比處于穩步提升中。深圳2004年開業的金光華、萬象城中兒童業態占比約為4%，且是已經經過調整后的，而2013年開業的多個購物中心中該業態的占比已經翻番，達到約8%。此外，在2013年開業的購物中心中，電影院與反斗樂園基本成為購物中心的標準配套。

　　最后，服飾占比趨降，非中心區珠寶飾品配比僅為城市核心區一半。互聯網的高速發展使80、90后形成網購習慣，與此同時物流、退換貨服務、價格等電商優勢日益凸顯，導致淘寶、天貓、唯品會等一批大型電商崛起，對實體服飾銷售形成巨大沖擊。深圳購物中心對服飾業態的配比也從2004年的45%左右降低至42%上下，金光華、益田假日的服飾業態占比在過去幾年也有3-8個點的降幅。此外，購物中心郊區化也帶來了業態的微秒變化，羅湖、福田核心區域的中高檔購物中心對鐘表/珠寶等飾品的配比基本在15%左右，而寶安、龍崗等非核心區的該業態配比僅約10%上下。

　　圖2 不同時期開業的購物中心業態分布表(按商家數量)

　　
　　數據來源：深圳中原研究中心

　　綜上所述，餐飲、休閑體驗等互聯網尚未觸及的領域是當前購物中心業態轉型的主要方向，輕購物、重餐飲與休閑娛樂特征正在凸顯。隨著移動互聯網的高速發展，傳統購物中心面臨的競爭將越來越激烈，預計在不久的將來，單個業態內產品的品牌、定位、檔次等更多細節因素，也將購物中心重點考慮的方向。
　　（來源：深圳中原研究中心）